The article examines the conditions for the validity of a land plot purchase and sale contract, the essential requirements for its conclusion, and the main risks of challenging the transaction. The rights and obligations of the parties, the grounds for declaring the contract invalid, and the specifics of protecting the rights of a bona fide purchaser are analysed, taking into account the legal approaches related to the Dolina case.

Keywords: purchase and sale of a land plot, purchase and sale agreement, validity of the transaction, invalidity of the agreement, contesting the transaction, bona fide purchaser, judicial practice.

Договор купли-продажи земельного участка входит в группу норм о продаже недвижимости (ст. 549–558 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) [1]). Вместе с тем общие положения ГК РФ дополняются ст. 37 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) [2], Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а применительно к сельскохозяйственным землям — Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ [5]. Продажа публичных земель регулируется ст. 39.3 и 39.4 ЗК РФ и здесь не рассматривается. Недействительность сделок регулирует гл. 9 ГК РФ (ст. 166–181).

Объектом продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учёт (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Без кадастрового номера предмет не определён, и по ст. 554 ГК РФ договор считается незаключённым. Участки, изъятые из оборота, продавать нельзя, ограниченные в обороте отчуждаются лишь в случаях, прямо указанных в законе (ст. 27 ЗК РФ).

По принципу единства судьбы участка и построек (подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ) участок нельзя продать отдельно от здания, если оба объекта принадлежат одному лицу. Нарушение влечёт ничтожность договора (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Продавец обязан сообщить покупателю всё, что ему известно об обременениях и ограничениях использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ), и передать участок свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Если участок изымут по основаниям, возникшим до продажи, продавец отвечает по ст. 461 ГК РФ. Типичные обременения: ипотека, арест, сервитуты, охранные зоны, права арендатора, которые сохраняются при смене собственника (ст. 617 ГК РФ). Следует отметить, что нормы о публичных сервитутах меняются: 22.10.2026 Госдума приняла в первом чтении соответствующий законопроект [12].

Продавцом выступает собственник или его представитель (ст. 209, 182, 185 ГК РФ). Право проверяется по ЕГРН: сведения реестра считаются достоверными, а полагавшееся на них лицо презюмируется добросовестным (ст. 8.1, п. 1 ст. 302 ГК РФ). Правда, презумпция опровержима.

Отчуждение недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного требует согласия органа опеки (ст. 37 ГК РФ) и нотариального удостоверения (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ [4]).

Участок, купленный в браке, входит в совместную собственность супругов (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ) [3]). Для его продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Если оно не получено, супруг вправе оспорить сделку в течение года, когда другая сторона знала или должна была знать о его несогласии (п. 3 ст. 35 СК РФ).

При продаже доли остальным участникам письменно сообщают цену и условия, и они вправе купить долю в течение месяца (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Нарушение даёт им три месяца на перевод прав покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Сделка с долей удостоверяется нотариусом, кроме продажи всех долей по одной сделке (ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Долги продавца тоже имеют значение. Сделка будущего банкрота оспаривается по ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ [6]: при неравноценном встречном исполнении в течение года и при причинении вреда кредиторам в течение трёх лет до принятия заявления о банкротстве. Запрет регистрационных действий из исполнительного производства блокирует переход права (ст. 80 Закона № 229-ФЗ [7]), а заложенный участок продаётся с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Иностранные граждане и организации не вправе владеть на праве собственности участками на приграничных и иных особо установленных территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Сельскохозяйственные земли им доступны только в аренду (ст. 3 Закона № 101-ФЗ). То же касается российских организаций, где иностранное участие превышает пятьдесят процентов.

Закон № 101-ФЗ ограничивает площадь сельхозугодий в собственности одного лица (ст. 4) и закрепляет преимущественное право субъекта РФ на покупку такого участка (ст. 8): продавец извещает высший исполнительный орган региона и ждёт месяц, если отказ не получен. Покупатель обязан использовать участок по назначению (ст. 42 ЗК РФ), иначе сельхозучасток могут принудительно изъять через три года неиспользования (ст. 54.1 ЗК РФ). Безопасность расчётов обеспечивают аккредитив, эскроу-счёт (ст. 860.7 ГК РФ) или банковская ячейка.

Договор заключается письменно, одним документом (ст. 550 ГК РФ); нарушение формы влечёт недействительность. Нотариальное удостоверение обязательно при продаже долей и недвижимости несовершеннолетних и ограниченно дееспособных (ст. 42, 54 Закона № 218-ФЗ), а при продаже единоличным собственником не требуется. Кстати, законопроект о возврате обязательной нотариальной формы для большинства сделок между гражданами внесён в Госдуму, но, по имеющимся сведениям, не принят [13].

Существенные условия договора: предмет (ст. 554 ГК РФ) и цена (ст. 555 ГК РФ) — без цены договор не считается заключённым. Передача оформляется передаточным актом (ст. 556 ГК РФ).

Регистрируется переход права, а не договор (ст. 551 ГК РФ), и собственником покупатель становится с момента записи в ЕГРН (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Срок регистрации составляет семь рабочих дней при подаче в Росреестр и девять через МФЦ. Если контрагент уклоняется от регистрации, её можно потребовать через суд (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Термин «схема Долиной» возник после спора Ларисы Долиной с покупательницей её квартиры. Продавец под влиянием телефонных мошенников продал квартиру и передал им деньги. Суд первой инстанции (Хамовнический районный суд Москвы, дело № 02–0387/2025 [12]) признал сделку недействительной по ст. 178 ГК РФ, вернул квартиру продавцу и не обязал возвращать деньги, которых у неё не осталось. Покупательница потеряла и имущество, и деньги.

Определением от 16.12.2025 № 5-КГ25–174-К2 [9] Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила эти акты и оставила право собственности за покупательницей. Суд указал следующее:

— заблуждение о мотивах и последствиях сделки не основание для её отмены по ст. 178 ГК РФ;

— суд обязан выяснить, мог ли контрагент распознать заблуждение при обычной осмотрительности;

— при обмане продавца третьим лицом сделка оспаривается по абз. 3 п. 2 ст. 179 ГК РФ лишь тогда, когда другая сторона знала или должна была знать об обмане;

— при признании сделки недействительной применяется двусторонняя реституция, и суд не вправе ограничиться возвратом недвижимости.

В июле 2026 года Верховный Суд опубликовал обзор практики по оспариванию сделок с недвижимостью (двадцать позиций за 2022–2025 годы). Он закрепляет, что сожаление продавца не отменяет сделку, а психическое состояние оценивается на момент подписания, а не по факту диагноза. Обзор не меняет закон, а разъясняет действующие нормы.

Законодательно вопрос не решён. Законопроект № 1124149–8 [11] (январь 2026 года) вводит в п. 2 ст. 179 ГК РФ презумпцию добросовестности покупателя. Правительство в мае 2026 года назвало его избыточным, поскольку норма дублирует абз. 3 п. 2 ст. 179 и позицию Верховного Суда, а ст. 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе к последствиям недействительности сделки не относится (постановление КС РФ от 21.04.2003 № 6-П [8]). Депутаты Я. Нилов и Д. Гусев в мае 2026 года предложили изменить ст. 167 ГК РФ и закон о регистрации недвижимости [13]. По сведениям на 23.10.2026, поправки не приняты.

Договор купли-продажи земельного участка действителен, если участок учтён в кадастре и свободен от скрытых обременений, продавец подтвердил право, дееспособность и получил необходимые согласия, соблюдены форма и регистрация, а покупатель не подпадает под специальные ограничения. После определения от 16.12.2025 и обзора 2026 года спор о сделке, заключённой под воздействием мошенников, решается с учётом осмотрительности покупателя. Закрепление презумпции его добросовестности в ГК РФ пока обсуждается.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
3. Семейный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29.12.1995 № 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 1. — Ст. 16.
4. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2015. — № 29, ч. I. — Ст. 4344.
5. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002. — № 30. — Ст. 3018.
6. О несостоятельности (банкротстве) : Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002. — № 43. — Ст. 4190.
7. Об исполнительном производстве : Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2007. — № 41. — Ст. 4849.
8. По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2003. — № 17. — Ст. 1657.
9. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2025 № 5-КГ25–174-К2 // ЮИС Легалакт : сайт. — URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-grazhdanskim-delam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-16122025-n-5-kg25-174-k2-2-3872025-uid-77rs0030-02-2024-006532-55/ (дата обращения: 23.10.2026).
10. Верховный Суд РФ по поручению Игоря Краснова сформировал единые подходы по делам об оспаривании сделок с жильём // Верховный Суд Российской Федерации : сайт. — URL: https://vsrf.ru/press_center/news/36101 (дата обращения: 23.10.2026).
11. В Госдуму внесли проект о защите покупателей от «эффекта Долиной» // Коммерсантъ : сайт. — 19.01.2026. — URL: https://www.kommersant.ru/doc/8362233 (дата обращения: 23.10.2026).
12. Законопроект о защите покупателей от «схемы Долиной» сочли избыточным // РАПСИ : сайт. — 18.05.2026. — URL: https://rapsinews.ru/legislation_news/20260518/311850156.html (дата обращения: 23.10.2026).
13. Депутаты подготовили законопроекты о защите покупателей жилья от «схемы Долиной» // Вести.ру : сайт. — 21.05.2026. — URL: https://www.vesti.ru/ns/deputaty-podgotovili-zakonoproekty-o-zashchite-pokupatelej-zhilya-ot-skhemy-dolinoj (дата обращения: 23.10.2026).
14. Заблуждение о мотивах не разрушает сделку: юристы оценили решение ВС по делу Долиной и Лурье // Право.ru : сайт. — 18.12.2025. — URL: https://pravo.ru/story/261762/ (дата обращения: 23.10.2026).
15. Госдума приняла в I чтении законопроект о публичных сервитутах // ПРАЙМ : сайт. — 22.10.2026. — URL: https://1prime.ru/20261022/gosduma-874516722.html (дата обращения: 23.10.2026).