The article examines the conditions for the validity of a land lease agreement, the rights and obligations of the landlord and the tenant, as well as the grounds and specifics of challenging the agreement, taking into account the legal approaches related to the Dolina case. The current aspects of the civil law regulation of lease relations in 2026 are analysed.

Keywords: land lease, lease agreement, validity of the agreement, landlord, tenant, challenging a transaction, judicial practice.

Аренда земельного участка регулируется § 1 гл. 34 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) [1] (ст. 606–625) и ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) [2]. Для публичных участков действуют также нормы гл. V.1 ЗК РФ (ст. 39.6, 39.8, 39.11) о предоставлении на торгах и без торгов. Регистрацию прав определяет Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ [3], обороту сельскохозяйственных земель посвящён Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ [4]. Земельный кодекс действует в редакции от 04.08.2026 с изменениями, вступившими в силу с 01.09.2026 [12]. Недействительность договора и её последствия регулирует гл. 9 ГК РФ (ст. 166–181).

Условие об объекте аренды должно содержать данные, позволяющие определённо установить передаваемый участок; без них договор считается незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Участок индивидуализируется кадастровым номером, площадью, адресом и границами. При аренде части участка в договор включают описание этой части, иначе объект остаётся неопределённым.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с условиями договора и целевым назначением (ст. 615 ГК РФ, ст. 42 ЗК РФ). Категория земель и вид разрешённого использования задают пределы, выходить за которые арендатору запрещено, а нарушение даёт арендодателю основание для расторжения.

Права третьих лиц на участок не препятствуют аренде, но арендодатель обязан предупредить о них арендатора. При нарушении этой обязанности арендатор вправе требовать снижения арендной платы или расторжения договора (ст. 613 ГК РФ). К таким правам относятся ипотека, сервитуты, зоны с особыми условиями использования территории и права других арендаторов. Следует отметить, что регулирование сервитутов и зон меняется: 22.10.2026 Госдума приняла в первом чтении законопроект о публичных сервитутах и зонах с особыми условиями использования территории [11].

Сдавать участок в аренду вправе собственник либо лицо, управомоченное законом или собственником (ст. 608 ГК РФ). Если участок принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников (ст. 246 ГК РФ). Заложенный участок передаётся в аренду с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Сдача в аренду имущества несовершеннолетнего или недееспособного собственника требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 26, 37 ГК РФ). Судебная практика признаёт право законного представителя собственника-несовершеннолетнего заключить такой договор, как показывает определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16.08.2023 № 88–20446/2023 [13].

Участок, приобретённый в браке по возмездной сделке, входит в совместную собственность супругов — ст. 256 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ). По буквальному тексту п. 3 ст. 35 СК РФ нотариально удостоверенное согласие второго супруга необходимо для сделок, подлежащих государственной регистрации, поэтому при аренде от года и более его целесообразно получить.

Долги арендодателя тоже имеют значение. Договор аренды по цене ниже рыночной, заключённый незадолго до банкротства арендодателя, оспаривается как сделка с неравноценным встречным исполнением (ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

Иностранные граждане и лица без гражданства вправе арендовать участки наравне с гражданами РФ, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 22 ЗК РФ). Земли сельскохозяйственного назначения доступны им только на праве аренды (ст. 3 Закона № 101-ФЗ). Ограничения для приграничных и иных особо установленных территорий определяются ст. 15 ЗК РФ.

Арендатор вносит арендную плату, использует участок по назначению, поддерживает его в надлежащем состоянии и возвращает после окончания договора (ст. 614–616, 622 ГК РФ).

Субаренда допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договор не содержит запрета; срок субаренды не может превышать срок основного договора (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). При аренде публичного участка на срок более пяти лет арендатор вправе передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме, если срок превышает год, а при участии юридического лица — независимо от срока (ст. 609 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Регистрация не требуется при сроке менее года, что подтверждается постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2024 № 09АП-24175/2024 [13]. Срок регистрации составляет семь рабочих дней при подаче в Росреестр и девять через МФЦ (ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Нотариальное удостоверение для аренды не требуется.

Срок аренды определяется договором. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок и каждая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для публичных участков предельные сроки аренды зависят от цели предоставления и закреплены в ст. 39.8 ЗК РФ.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (ст. 22 ЗК РФ). Изменение размера по соглашению сторон допускается не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Изменение условий договора без согласия арендатора и ограничение его прав не допускаются (ст. 22 ЗК РФ).

Смена собственника участка не прекращает аренду: договор сохраняется для нового владельца (ст. 617 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения, если арендатор существенно нарушает условия договора, ухудшает участок или не вносит плату более двух раз подряд после истечения срока платежа, при условии письменного предупреждения об исполнении в разумный срок (ст. 619 ГК РФ). Арендатор вправе требовать расторжения при невозможности использовать участок по вине арендодателя (ст. 620 ГК РФ). Принудительное прекращение права аренды в публично-правовых случаях регулируется ст. 45 и 46 ЗК РФ.

По истечении срока добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендатор продолжает пользоваться участком без возражений арендодателя, договор возобновляется на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Позиция Верховного Суда РФ по делу Долиной сформулирована по договору купли-продажи квартиры. Определением Судебной коллегии по гражданским делам от 16.12.2025 № 5-КГ25–174-К2 [7] отменены решения, возвращавшие квартиру продавцу, обманутому мошенниками [10]. Суд указал следующее:

— заблуждение о мотивах и последствиях сделки не влечёт её недействительности по ст. 178 ГК РФ;

— суд выясняет, мог ли контрагент распознать заблуждение при обычной осмотрительности;

— обман продавца третьим лицом является основанием для оспаривания по абз. 3 п. 2 ст. 179 ГК РФ лишь тогда, когда другая сторона знала или должна была знать об обмане;

— при признании сделки недействительной применяется двусторонняя реституция.

В июле 2026 года Верховный Суд РФ опубликовал обзор практики по оспариванию сделок с недвижимостью (двадцать позиций за 2022–2025 годы), в котором закреплено, что сожаление продавца не отменяет сделку, а психическое состояние оценивается на момент подписания договора [8].

Прямых разъяснений Верховного Суда РФ о применении этой позиции к аренде земельных участков в просмотренных источниках нет. Вывод о её применимости основан на том, что ст. 167, 178 и 179 ГК РФ относятся ко всем договорам независимо от предмета. Риски аренды отличаются от рисков продажи: арендодатель сохраняет право собственности, поэтому потеря участка по «схеме Долиной» ему не грозит. Оспаривание типично для долгосрочных договоров, заключённых пожилыми собственниками, и для договоров с предоплатой арендных платежей, где доводы о заблуждении или давлении мошенников поддерживают родственники. В этих спорах суд оценивает осмотрительность арендатора: размер арендной платы относительно рыночной, личное участие собственника, способ расчётов.

Арендатору для подтверждения добросовестности целесообразно получить выписку ЕГРН на участок, лично встретиться с собственником, зафиксировать обоснование размера арендной платы и осуществлять платежи безналичным способом.

Договор аренды земельного участка действителен, если объект определён, арендодатель вправе распоряжаться участком и получил необходимые согласия, соблюдены письменная форма и регистрация, а условия о сроке и арендной плате согласованы. Сохранение аренды при смене собственника и преимущественное право на продление обеспечивают арендатору устойчивость положения, но расторжение по ст. 619 ГК РФ остаётся основным риском при просрочке платежей. Позиция Верховного Суда РФ по делу Долиной переносится на аренду через общие нормы об оспаривании сделок, и в таких спорах решающее значение имеет осмотрительность арендатора.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301; 1996. — № 5. — Ст. 410.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
3. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2015. — № 29, ч. I. — Ст. 4344.
4. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002. — № 30. — Ст. 3018.
5. О несостоятельности (банкротстве) : Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002. — № 43. — Ст. 4190.
6. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2003. — № 17. — Ст. 1657.
7. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2025 № 5-КГ25–174-К2 // ЮИС Легалакт : сайт. — URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-grazhdanskim-delam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-16122025-n-5-kg25-174-k2-2-3872025-uid-77rs0030-02-2024-006532-55/ (дата обращения: 23.10.2026).
8. Верховный Суд РФ по поручению Игоря Краснова сформировал единые подходы по делам об оспаривании сделок с жильём // Верховный Суд Российской Федерации : сайт. — 01.07.2026. — URL: https://vsrf.ru/press_center/news/36101/ (дата обращения: 23.10.2026).
9. В Госдуму внесли проект о защите покупателей от «эффекта Долиной» // Коммерсантъ : сайт. — 19.01.2026. — URL: https://www.kommersant.ru/doc/8362233 (дата обращения: 23.10.2026).
10. Законопроект о защите покупателей от «схемы Долиной» сочли избыточным // РАПСИ : сайт. — 18.05.2026. — URL: https://rapsinews.ru/legislation_news/20260518/311850156.html (дата обращения: 23.10.2026).
11. Депутаты подготовили законопроекты о защите покупателей жилья от «схемы Долиной» // Вести.ру : сайт. — 21.05.2026. — URL: https://www.vesti.ru/ns/deputaty-podgotovili-zakonoproekty-o-zashchite-pokupatelej-zhilya-ot-skhemy-dolinoj (дата обращения: 23.10.2026).
12. Заблуждение о мотивах не разрушает сделку: юристы оценили решение ВС по делу Долиной — Лурье // Право.ru : сайт. — 18.12.2025. — URL: https://pravo.ru/story/261762/amp/ (дата обращения: 23.10.2026).
13. Верховный суд разъяснил правила оспаривания сделок после «дела Долиной» // Яндекс Недвижимость : сайт. — 16.07.2026. — URL: https://realty.yandex.ru/journal/post/verhovnyy-sud-razyasnil-pravila-osparivaniya-sdelok-posle-dela-dolinoy/ (дата обращения: 23.10.2026).
14. Госдума приняла в I чтении законопроект о публичных сервитутах // ПРАЙМ : сайт. — 22.10.2026. — URL: https://1prime.ru/20261022/gosduma-874516722.html (дата обращения: 23.10.2026).
15. Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков // КонсультантПлюс : сайт. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/0d8d747e3b9275980d0ee41932e25b2591a0ab2a/ (дата обращения: 23.10.2026).
16. Аренда земельного участка: что нужно знать о сделке // Law.ru : сайт. — URL: https://www.law.ru/article/22040-arenda-zemelnogo-uchastka (дата обращения: 23.10.2026).