Особенности реализации правомочий арендатора земельного участка



Что такое аренда земли? Кто такие арендатор и арендодатель? Казалось бы, обычные слова и вроде всё понятно, но отношения между людьми по аренде земельных участков имеет большое количество особенностей.

Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими актами земельного законодательства.

Передача земли в наем представляет собой официальное соглашение между двумя гражданами (юридическими лицами, а также, между физлицами и фирмами), где один участник — это владелец надела, а второй — лицо, желающее взять землю во временное использование. Аренда земельного участка предполагает внесения арендатором определенной платы за пользование территорией, а также, налагает на стороны определенные обязательства и предоставляет права распоряжения наделом.

Права арендатора земельного участка основываются на документах [3]: договор аренды, свидетельство о собственности на земельный участок и его кадастровый паспорт, земельный кодекс РФ.

Арендатор имеет следующие права: на пользование земельным участком, на получение дохода от ведения на участке хозяйственной деятельности, не нарушающей законы РФ, на добычу полезных ископаемых и пресной воды, на возведение зданий и сооружений в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием, ведение различных работ по мелиорации, осушению, обводнению территории, на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу.

Кроме того, можно отметить следующие особенности реализации правомочий арендатора:

1. Право аренды земельного участка можно использовать как залог или паевой взнос.
2. При смене собственника участка договор аренды остается в силе.
3. Права и обязанности арендатора по договору переходят по праву наследования. Арендодатель должен продолжать выполнять обязанности по договору, если не сможет доказать, что заключение договора произошло только исходя из личных качеств арендатора.
4. При предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае продажи данного участка текущий арендатор имеет преимущественное право выкупа данного участка. Однако если на указанном земельном участке расположены строения другого собственника, то преимущественное право переходит к нему.
5. Если станет известно о сокрытии недостатков участка, препятствующих реализации деятельности арендатора, указанной в договоре, последний может быть расторгнут.
6. Текущий арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора по окончанию действия настоящего.

Арендодатель обязан оповестить арендатора о всех обременениях, лежащих на участке и о всех правах третьих лиц [1].

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Арендатор таких земель, являющийся юридическим лицом и заключивший договор аренды в целях строительства стандартного жилья, может передавать права и обязанности только по договору строительства стандартного жилья.

Если гражданин, не достигший совершеннолетнего возраста, получил в наследство земельный участок, то его законный представитель имеет право на передачу этого земельного участка в аренду до достижения наследником совершеннолетнего возраста.

Земельные участки не могут быть переданы по договору аренды, если они изъяты из оборота, за исключением случаев, установленных законодательством.

Арендодатель имеет право расторгнуть договор также в случаях, если арендатор наносит серьезный вред земельному участку, используя его не в соответствии с договором, при нарушении значимых аспектов договора, при невыплате ренты более двух раз подряд.

Договор также может быть расторгнут при аренде земли, зарезервированной для государственных нужд.

Именно в договоре аренды должны быть прописаны все права и обязанности арендатора [7].

Для земель, используемых в целях ведения сельского хозяйства, определяется максимальный срок аренды участка (49 лет). Закон запрещает расторгать договор аренды сельскохозяйственных земель в период сбора урожая [8].

Арендатор имеет право отдать земельный участок или его часть в субаренду третьему лицу и при этом согласие собственника земли не требуется, достаточно его просто письменно известить о том, что земля будет сдана в субаренду, однако это право должно быть прописано в договоре. Срок субаренды не должен быть больше срока действия основного договора аренды. Если основной договор аренды расторгается, одновременно расторгаются и все действующие на этот момент договоры субаренды. Прежде чем подписывать договор аренды, стоит уточнить, не является новый договор сделкой по субаренде. Сроки, указанные в таком договоре, приоритетного значения не имеют, определяющими являются сроки действия основного договора.

Арендатор может по заявлению расторгнуть договор аренды земельного участка в случае нарушения его прав. В российской практике чаще всего нарушается право стороны на предоставление актуальной информации о состоянии земель.

Регистрация договора в государственных органах работает в интересах арендатора. Многие арендодатели не указывают в договорах реальную плату за аренду земли, что является нарушением прав арендатора, ведь в случае чего, неустойка будет рассчитываться, в том числе, и из указанной суммы платежей.

Довольно важным является вопрос досрочного расторжения договора, заключенного сроком более чем на 5 лет. Решение по расторжению такого договора в одностороннем порядке обязательно должно рассматриваться судом. Суды, как правило удовлетворяют требование только в случае значительных нарушений со стороны арендатора. Таким образом, если арендатор не задолжал арендодателю за большой срок аренды, не ухудшил состояние земли кардинальным образом, не нарушил большое количество аспектов договора аренды, то велика вероятность, что суд не даст права одностороннего расторжения договора сроком более 5-ти лет.

Ограничение прав арендатора возможно только по договору, и только в том случае, если пункты договора не противоречат коренным образом постановлениям Земельного Кодекса и Гражданского кодекса. В частности, по законам РФ арендатор не имеет права: подарить арендуемый участок, продать его, передать по наследству, вести на земле деятельность, не предусмотренную в целевом назначении земель (сервитуте).

Важным моментом при оформлении договора аренды является точное определение и указание сроков пользования землей. Дело в том, что законодательно установлены разные типы арендных отношений, именно, с учетом срока эксплуатации участка.

Аренда земельного участка — это стандартное мероприятие, которое предполагает ряд совершения необходимых действий со стороны участников. Важным этапом является подготовка документации и заключение письменного соглашения. В дальнейшем арендатор получает право эксплуатировать надел с учетом положений, прописанных в этом документе.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) / Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 15.10.2020) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
3. Боголюбов С. А. Земельное право. Учебник для вузов./ С. А. Боголюбов.‒ Гриф УМО, 2017 г.‒ 400 с.
4. Валиев Д. С. Определение стоимости права аренды и размера арендной платы за пользование земельными участками / Д. С. Валиев // Землеустройство, кадастр и мониторинг. ‒ 2017. ‒ № 7.‒ С. 66‒72.
5. Кокоева Л.Т О проблемах заключения договора аренды /Л. Т. Кокоева / Аграрное и земельное право. ‒ 2014. ‒ № 12. ‒ С. 13.
6. Гусев Р. К. Земельное право: Учебное пособие./ Р. К. Гусев. ‒ 3-е изд., перераб., испр. и доп. (Серия:'Право в вопросах и ответах')., 2015 г. ‒ 205 с.
7. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / под ред. А. П. Сергеева. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва: Проспект, 2018. ‒ 1040 с.
8. Ерофеев Б. В. Земельное право России: учебник для вузов / Б. В. Ерофеев; науч. ред. Л. Б. Братковская. ‒ 13-е изд., перераб. и доп. ‒ М.: Издательство Юрайт, 2014. ‒ 667 с. ‒ Серия: Бакалавр. Базовый курс