Ключевые слова: земельный участок, договор купли-продажи, обременения земельных участков, риски покупателей.
Приобретение земельного участка сопряжено с несением рисков для покупателей, что обуславливается как имеющимися пробелами в действующем законодательстве, так и осуществлением недобросовестных и даже мошеннических действий со стороны некоторых продавцов.
Как верно отмечается рядом исследователей, далеко не каждый земельный участок подходит для продажи. Особенно остро этот вопрос стоит при покупке земельного участка у частных лиц, так как продавец может оказаться недобросовестным и не предупредить приобретателя об истинном целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка [1].
Не допускается нарушение субъективных прав собственника или иного владельца земельного участка, так и злоупотребление предоставленными правами. Субъективное право всегда подлежит реализации до тех пор, пока оно не вступит в противоречие и не будет нарушать права третьих лиц. Если в результате осуществления права для другого субъекта наступят неблагоприятные последствия, которые могут носить как имущественный, так и неимущественный характер, то можно говорить о том, что лицо превысило пределы осуществления своего права. В этой связи нельзя признать обоснованным высказывание ряда исследователей, согласно которому при злоупотреблении правом управомоченное лицо действует в рамках субъективного права, а причиненный вред другому лицу следует рассматривать в качестве правомерного результата осуществления действий [2].
Полагаем, что злоупотребление правом представляет собой недобросовестное волевое поведение субъекта гражданских правоотношений, которое при реализации своих прав субъективных гражданских прав превысил их пределы, очерченные законом.
Иногда граждане сталкиваются с мошенническими действиями при предоставлении земельных участков, что может выражаться, в осуществлении подделки правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
Нередко земельные участки продаются по завышенной стоимости, когда продавцы вводят покупателей в заблуждение относительно качественных и количественных характеристиках земельных участков. Например, при продаже земельного участка покупатели могут быть не осведомлены о нахождении под земельным участком различных инфраструктурных объектов (газопроводов, нефтепропроводов). Данное обстоятельство оказывает влияние на снижение стоимости земельного участка. Вместе с тем, умалчивая об этом обстоятельстве, недобросовестные продавцы фактически продают земельные участки по завышенным ценам.
Распространенной мошеннической схемой является внесение ложных координат местонахождения земельных участков в правоустанавливающие документы, что обуславливается, например, желанием завысить стоимость земельного участка, ввести покупателя в заблуждение относительно того факта, что земельный участок находится в природоохранной зоне и т. п. В этой связи при оформлении сделки необходимым является привлечение кадастрового инженера, который бы провел кадастровые работы и подтвердил правильность указания в документах координат месторасположения земельного участка [3].
Разновидностью мошеннических действий с земельными участками следует назвать сокрытие продавцом информации о наличии иных совладельцев того или иного земельного участка, тем самым, вводя в заблуждение потенциального покупателя о возможных негативных последствиях заключения сделки. Классическим примером этому можно назвать ситуацию, когда продавец скрывает информацию о том, что его жена является также сособственником земельного участка. Обратим внимание на то обстоятельство, что ч. 4 ст. 38 СК РФ допускает возможность признания за каждым из супругов имущества, приобретенного ими хотя и в период брака, но фактически семейные правоотношения между которыми были прекращены, что подтверждается фактом раздельного проживания. При этом факт раздельного проживания может обуславливаться не только субъективными факторами (разлад в семье, невозможности совместного проживания), так и объективными обстоятельствами (нахождение одного из супругов в длительной командировке, нахождение супруга в армии по призыву и т. д.). Однако, данная правовая норма является исключением из общего правила. Только официально зарегистрированный брак влечет за собой возникновение права совместной собственности супругов. Лица, не состоящие в браке, наделяются правом раздельного пользования имущества. Считаем, что состояние в отношениях фактического супружества не влечет за собой порождения семейных правоотношений, поэтому их регламентация не может быть осуществлена в СК РФ.
Мужчина и женщина могут и зарегистрировать брак, но создание семьи они при его регистрации не преследовали, а использовали официальную форму брака для совершенно иных целей, например, для совершения мошеннических схем с земельными участками. Среди признаков, свидетельствующих о фиктивности брака, наряду с не проживанием совместно, не ведением совместного хозяйства супругами, не приобретения ими общего имущества, отмечается также отсутствие совместных фотографий, не знание о наличии серьезных заболеваний у супруга, а также не принятие впоследствии участия в похоронах. Не следует также забывать, что информация о собственниках земельного участка может быть искажена в правоустанавливающих документах.
Распространенной мошеннической схемой является, когда задействованы председатели садоводческого товарищества, которые напрямую продают якобы «свободные» дачные сотки, но впоследствии оказывается, что земельные участки принадлежат на праве собственности другим лицам, которые просто давно не приезжали и не проживали на дачных участках. Впоследствии такая сделка также может быть признана недействительной.
Менее распространенной является мошенническая схема, по которой реализуется земельный участок, принадлежащий лицу не на праве собственности, а на праве аренды. Так, мошенник может арендовать дачный участок, расположенный в хорошем и благоустроенном месте, с необходимой инфраструктурой. Покупатель не обращает должного внимания на законность сделки, наличие правомочий у лица на отчуждение имущества, не проверяет тщательно правоустанавливающие документы. В итоге продавец просит у покупателя передать определенный задаток, чтобы удостовериться в намерениях покупателя. Данную схему мошенник осуществляет с потенциальными покупателями и после получения задатков попросту исчезает.
Следующим видом мошенничества является заключение договора по предварительным договорам. Так, между Б. О. Н. и Ф. С. А. подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом. Согласно п. 1 данного договора, Ф. С. А. продает, а Б. О. Н. принимает в общую долевую собственность 1/3 земельного участка, площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, решенное использование: под садоводство. В договоре было указано, что отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи. Согласно условиям договора 1/3 доли земельного участка и строения на нем продаются за 7 900 000 руб. Перечислив денежные средства, впоследствии основной договор так стороны и не заключили [4].
Отдельным видом мошенничества является продажа земли в наиболее привлекательных территориях, а именно у водоемов, в заповедных территориях. В таких мошеннических схемах, как правило, участвуют также руководители муниципальных образований. Земельный участок выделяется хозяйствующему пользователю, который впоследствии незаконно оформляет на него право собственности под застройку и впоследствии продает третьему лицу земельный участок, ограниченный или изъятый из гражданского оборота [5].
Покупателю следует проверить информацию об имеющихся обременениях и ограничениях по использованию, которые имеются у земельного участка, которые продавец может скрыть (сервитут, залог, аренда, арест). Продавец при заключении договора купли-продажи должен дать покупателю информацию об обременениях и ограничениях в отношении участка (ч. 1 ст. 37 ЗК РФ). Указав все в договоре, продавец выполнит свою обязанность. Покупатель же с большей вероятностью получит полную информацию об объекте. Конечно, сведения об обременениях (например, об ипотеке, аренде) он может найти в ЕГРН (п. 69 Порядка ведения ЕГРН). Но не всегда. Так, не регистрируется краткосрочная аренда на срок меньше года (ч. 2 ст. 26 ЗК РФ). И залог может возникнуть, когда данных о нем нет в ЕГРН, например, с момента регистрации права собственности на построенное в кредит здание (п. 1 ст. 64.2 Закона об ипотеке).
Если обременений и ограничений по использованию участка нет, то данное положение также целесообразно предусмотреть в тексте договора купли-продажи. Причем в интересах покупателя сделать это в форме заверений продавца об обстоятельствах, которые имеют значение для заключения договора. Если потом выяснится, что продавец дал покупателю заведомо ложную информацию, покупатель будет вправе требовать уменьшить цену или расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ, ст. 431.2 ГК РФ).
Залог предусмотрен ГК РФ в качестве одного из способов обеспечения исполнения обязательств, который не предполагает взимание платы за его предоставление и призван быть эффективным.
ГК РФ не содержит ни перечня требований, которые можно обеспечить залогом, ни запрета на обеспечение определенных требований. Это означает, что стороны в силу свободы договора вправе сами решить, что они будут обеспечивать.
Реализация предмета залога представляет собой закрепленную законодательством процедуру, посредством которой залогодержатель наделяется правом подтверждения преимущественного удовлетворения требований за счет стоимости заложенного имущества. Непосредственно факт реализации заложенного имущества влечет за собой особые материально-правовые последствия, заключающиеся в том, что залогодержатель приобретает право реализовать предмет залог.
В судебной практике имеются многочисленные судебные споры, связанные с признанием договоров купли-продажи земельными участков недействительными. Обычно стороны недействительной сделки должны вернуть друг другу переданное по ней имущество или его стоимость (двусторонняя реституция).
А. И. Бычков обоснованно отмечает, что целью реституции является приведение сторон недействительной сделки в первоначальное состояние путем возврата друг другу полученного по ней [6].
Возмещение убытков рассматривается в качестве дополнительного последствия по отношению к реституции. В тоже время вопрос признания возмещения убытков как правового последствия признания сделки недействительной не находит однозначного понимания в научной литературе и в судебной практике, что во многом обуславливается недостаточным и фрагментарным регулированием данного института в нормах ГК РФ.
Итак, заключение договора купли-продажи земельного участка для покупателя сопряжено с несением определенных рисков, обусловленных как несовершенством действующего законодательства, так недобросовестными, а иногда, и мошенническими действиями продавцов. Такие мошеннические схемы носят весьма разнообразный характер, о которых должен быть осведомлен покупатель перед сделкой. К их числу можно отнести: осуществление подделки правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, что влечет за собой впоследствии риски утраты приобретенных земельных участков; заблуждение относительно качественных и количественных характеристиках земельных участков и, как следствие, приобретение участка по завышенной цене; внесение ложных координат местонахождения земельных участков в правоустанавливающие документы; сокрытие продавцом информации о наличии иных совладельцев того или иного земельного участка; продажа земельного участка не собственником и т. д. В этой связи покупатель до завершения сделки должен проверить подлинность правоустанавливающих документов, установить факт отсутствия предмета сделки в залоге или ином другом обременении, в обязательном порядке привлекать к участию в сделке кадастровых инженеров.
Литература:
- Камышанский В. П., Огурцова К. С. Приобретение земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства // Власть Закона. 2017. № 1. С. 37–46.
- Антонов В. Ф. Содержательная характеристика злоупотребления правом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2018. № 1. С. 80–84.
- Уваров Н. Комментарий на тему «Мошенничества с земельными участками» // Жилищное право. 2012. № 10. С. 110–111.
- Апелляционное определение Самарского областного суда от 28.03.2019 № 33–3666/2019 // СПС «КонсультантПлюс».
- Шушарин П., Шумилова В. Как денежки в землю зарыть. Наиболее распространенные способы мошенничества на рынке недвижимости // Жилищное право. 2012. № 6. С. 95–101.
- Бычков А. И. Реституционное обязательство в гражданском обороте // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 7. С. 79–88.
