В статье рассмотрены особенности правового регулирования ипотеки земельных участков, в том числе требования к предмету ипотеки, основания возникновения, условия договора. Выявлены особенности, характерные для ипотеки земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Ключевые слова: земельный участок, ипотека, залог недвижимости, оценочная стоимость, договор ипотеки.
На сегодняшний день стоимость объектов недвижимости значительно выше, нежели в предыдущие периоды, что обусловило популярность использования гражданами и организациями в качестве способа обеспечения исполнения обязательств такого правового и финансового инструмента, как ипотека. За счет заложенной недвижимой вещи кредитные средства выдаются под более низкий процент. В связи с этим нельзя не согласиться с позицией З. А. Ахметьяновой, отмечающей, что «… ипотека приобретает все большое значение и распространение. Прежде всего это объясняется тем, что ипотека надежно защищает интересы кредитора по основному обязательству, предоставляя ему право в случае невыполнения должником основного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества» [4, с. 302].
Правовое регулирование ипотеки земельных участков осуществляется совокупностью нормативных правовых актов — ГК РФ, ЗК РФ, а также Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), положения гл. XI которого полностью посвящены особенностям ипотеки земельных участков.
Предметом ипотеки может быть земельный участок, который отвечает следующим требованиям:
1) на него распространяется режим частной собственности;
2) он обладает оборотоспособностью (не исключен и не ограничен).
По общему правилу, ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с законом об ипотеке не допускается, однако есть исключения.
Если рассматривать случаи, когда предметом ипотеки выступает часть земельного участка, то важным является соблюдение ряда условий: часть земельного участка не может быть предметом ипотеки, если площадь составляет меньше минимального размера, и если на земельный участок распространяется режим общей собственности. Иных ограничений законодательство на сегодняшний день не содержит. То, что законодатель передал право определения минимального размера части земельного участка в ведение субъектов РФ, С. П. Гришаев верно объясняет тем, что «количество пригодной к использованию земли существенно различается в различных регионах Российской Федерации. Уже в настоящее время различные регионы имеют «свои» нижние и верхние пределы размеров земельных участков» [5].
Различают два вида оснований возникновения ипотеки земельного участка — закон и договор. К случаям возникновения ипотеки в силу закона относятся следующие: участок продан в кредит, если договором не предусмотрено иное, при этом продавец становится залогодержателем (п. 5 ст. 488 ГК РФ); участок приобретен с использованием кредита или целевого займа, если законом или договором не предусмотрено иное. Залог возникает с момента регистрации права собственности заемщика, а залогодержателем выступает кредитор или заимодавец (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке); на участке с привлечением кредита строится или приобретено здание. Залог возникает с момента регистрации права на объект, и залогодержателем становится кредитор (ст. 64.2 Закона об ипотеке); заложено нежилое помещение — тогда в ипотеку переходит и доля в праве на земельный участок под ним (ст. 69 Закона об ипотеке).
Договор об ипотеке земельного участка должен содержать описание предмета договора — земельного участка. Важно заметить, что ипотека возможна и в отношении земельного участка, который будет приобретен в будущем. В силу п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» [1] в описании предмета залога будущей вещи можно указать сведения, позволяющие установить подлежащую передаче в залог вещь на момент заключения договора (например, ориентировочная мощность создаваемого оборудования, иные характеристики, свойства, описываемые, в частности, посредством отсылки к договору о приобретении закладываемой вещи) и окончательно идентифицировать ее на момент возникновения у залогодателя прав на эту вещь.
В договоре также должны быть указаны: основание права залогодателя на земельный участок, обеспечиваемое обязательство и денежная оценка земельного участка. Стоимость земельного участка определяется в данном случае с применением положений Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и иных принятых в соответствии с ним актов. В случае, если рыночная стоимость земельного участка будет существенно отличаться от согласованной сторонами оценочной стоимости, то в рамках судебного разбирательства по ходатайству сторон суд вправе пересмотреть стоимость недвижимой вещи, что следует из п. 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге [3].
Существуют некоторые особенности, характерные для ипотеки земельных участков, относящихся к категории сельскохозяйственных земель:
1) оценочная стоимость может быть определена на основании кадастровой без проведения оценки;
2) применение мер по обеспечению интересов производителя продукции: при обращении взыскания суд должен определить меры, защищающие производителя сельхозпродукции, который использует эту землю.
В соответствии со ст. 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При этом по общему правилу, то есть если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
На практике возможна ситуация, когда собственник земельного участка, обременённого ипотекой на основании договора, начал на земельном участке строительство объекта недвижимости, а в последующем собственник утратил возможность исполнять обязательства надлежащим образом и в отношении него началась процедура признания его несостоятельным (банкротом).
В силу п. 9 Обзора судебной практики по спорам об установлении требований залогодержателей при банкротстве залогодателей [2] при ипотеке земельного участка для целей включения требования залогодателя в реестр оно считается обеспеченным залогом как самого участка, так и объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного на данном участке после заключения договора об ипотеке. Такая позиция полностью соответствует принципу единства судьбы земельного участка и объектов, прочно с ним связанных (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Таким образом, ипотека земельных участков обладает своими особенностями. В качестве предмета ипотеки, как правило, выступают земельные участки, находящиеся в частной собственности и не ограниченные в обороте. Отдельные особенности присущи ипотеке сельскохозяйственных земельных участков. В частности, стоимость таких объектов может быть оценена на основании сведений о кадастровой стоимости, а при обращении взыскания на такой земельный участок учитываются интересы производителя сельхозпродукции и принимаются соответствующие меры по их защите.
Литература:
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2023. — № 8.
- Обзор судебной практики по спорам об установлении требований залогодержателей при банкротстве залогодателей; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2023. — № 6.
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Хозяйство и право. — № 6. — 1998.
- Ахметьянова З. А. Вещное право: учебник. — М.: Статут, 2011. — 360 с.
- Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) // СПС Консультант Плюс.
