В данном исследовании акцентировано внимание основаниям расторжения договора купли-продажи земельного участка, проводится анализ действующего гражданского, земельного законодательства и практики его применения. В работе рассматриваются рекомендации по уменьшению рисков для покупателей земельного участка, в целях избежания дальнейших судебных разбирательств и наступления негативных последствий в виде расторжения договора.
Ключевые слова: договор купли-продажи, земельный участок, расторжение договора купли-продажи, разрешение споров, обременение, ограничения, существенное нарушение договора, недобросовестный продавец, охраняемая территория.
В области правового регулирования сделок с недвижимостью, в том числе с земельными участками, существует ряд оснований для расторжения договора купли-продажи. Эти основания универсальны и применимы ко всем видам договоров купли-продажи [1].
Важно подчеркнуть, что лишь определенные условия и обстоятельства могут стать причиной для расторжения договора. Важность понимания всех юридических аспектов сделки и возможных последствий ее расторжения не может быть недооценена. Обе стороны договора должны быть осведомлены о своих правах и обязанностях, а также о возможных последствиях расторжения договора для каждой из сторон.
Часть 2 статьи 450 ГК РФ указывает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только если одна из сторон допустила существенное нарушение договора и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Следовательно, одним из оснований расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества является существенное нарушение договора одной из сторон. Существенным признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В судебной практике нередки случаи оспаривания сделок купли-продажи земельных участков, в виду того, что продавец предоставил покупателю заведомо ложную информацию об обременении земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенными нормативами [2].
В Земельном кодексе РФ напрямую указывается на возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка в случаях, когда продавец заведомо предоставляет покупателю ложную информацию: об обременении земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с видами разрешенного использования, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на исполнение и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которая безусловно может влиять на использование покупателем земельного участка, а также любой другой информации, которая может повлиять на решения покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества предоставление которого установлена законом.
Внимание заслуживает и тот факт, что в статье 460 ГК РФ подчеркивается роль продавца в передаче товара. Основное требование заключается в том, что товар должен быть передан покупателю свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют ситуации, когда покупатель выразил свое согласие приобрести товар, на который могут быть права у других лиц.
Это положение закона защищает интересы покупателя, предоставляя ему конкретные рычаги воздействия в случае несоблюдения условий договора купли-продажи. Если продавец не выполнил свою обязанность передать земельный участок, свободным от прав третьих лиц, покупателю предоставляется возможность потребовать уменьшение цены на данный земельный участок или же полностью расторгнуть договор купли-продажи с правом требования возмещения убытков. Важным условием здесь является отсутствие у покупателя знаний о возможных правовых ограничениях. Для того чтобы воспользоваться этим правом, покупателю необходимо доказать, что он не был осведомлен о существовании прав третьих лиц на приобретаемый им земельный участок.
Например, в Решении Чебоксарского районного суда Чувашской Республики № 2–372/2020 от 16 июля 2020 года по делу № 2–372/2020 гражданка Н. обратилась в суд к гражданке П. с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств и возврате в собственность земельного участка. Иск был мотивирован тем, что между истцом и ответчицей был заключен договор купли продажи земельного участка, в котором разрешенное использование земельного участка было указано «для целей жилищного строительства». В документе продавец гарантировал, что до совершения настоящего договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит. Первичное право на участок принадлежало ответчице на основании договора купли-продажи, однако после регистрации права собственности на приобретенный участок оказалось, что он обременен ограничениями прав. При этом, в момент осуществления государственной регистрации сделка в связи с явными противоречиями сведений о наличии обременений не была приостановлена. Ответчица заведомо знала об имеющихся обременениях, скрыла от гражданки Н. этот факт, предоставив на обозрение выписку из ЕГРН, в которой сведения об обременениях отсутствовали. Данные обременения земельного участка были зарегистрированы в мае 2015 года, когда земельный участок находился в собственности ответчика, и при наложении ограничений она была уведомлена Управлением Росреестра по Чувашской Республике. Однако ответчица П. намеренно указала в договоре об отсутствии обременений, не исполнив требований п.1 статьи 37 ЗК РФ и не предоставила покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Поскольку ввиду существенного ограничения территории земельного участка из-за охранных зон и невозможности осуществить запланированное строительство, истец указала, что весь смысл заключенной сделки теряется. Исходя из совокупности обстоятельств, иск гражданки Н. был удовлетворен, так как продавец не исполнила свои обязательства по договору и предоставила заведомо ложную информацию относительно продаваемого земельного участка [3].
Похожее дело было рассмотрено в рамках Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.10.2018 N 127-КГ18–20. Гражданка Т. обратилась в суд к гражданину З. с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании переданных по договору денежных средств и убытков. В обоснование иска гражданка Т. ссылалась на то, что приобрела у ответчика по договору купли-продажи земельный участок. После получения свидетельства о государственной регистрации права собственности ей стало известно о невозможности использования участка для целей индивидуального жилищного строительства по причине его нахождения на территории войсковой части Министерства обороны Российской Федерации, которая запретила доступ к приобретенному участку через контрольно-пропускной пункт. Нахождение земельного участка на территории воинской части, препятствующее использованию земельного участка, продавец намеренно скрыл от покупателя при заключении договора купли-продажи. Верховный суд РФ своим решением отменил определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре [4].
Чтобы уменьшить риски и избежать судебных разбирательств с последующем расторжением договора купли-продажи земельного участка, покупателям рекомендуется лично осматривать покупаемый участок, проводить тщательный осмотр территории. Это не является обязанностью покупателя согласно закону, но вышеуказанная судебная практика показывает, что пренебрежение этим этапом часто ведет к неприятным последствиям после завершения сделки. Важно помнить, что на участке могут быть скрытые проблемы, не упомянутые продавцом — от незаконной застройки до невозможности доступа к нему [5].
Перед подписанием договора купли-продажи земельного участка необходимо провести анализ правоустанавливающих документов, предоставленных собственником. Среди них могут быть договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство или другие документы, подтверждающие приобретение права собственности на земельный участок. Помимо этого, важно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы узнать более детальную информацию о земельном участке.
Выписка из ЕГРН позволит определить категорию земли, виды разрешенного использования, выявить наличие зарегистрированных обременений, таких как залог, арест, долгосрочная аренда, а также получить информацию о зонах особых условий использования территорий. Эти зоны могут включать санитарно-защитные зоны, охранные зоны сетей и сооружений (например, ЛЭП, трубопроводов, теплосетей) или водоохранные зоны. Важно учесть все эти факторы при подготовке к дальнейшему оформлению прав на участок земли.
Для получения дополнительной информации о возможных ограничениях, полезно обратиться к общедоступным ресурсам в интернете. Например, на портале Росреестра можно ознакомиться с публичной кадастровой картой, а также воспользоваться информационными системами, поддерживающими градостроительную деятельность. Также стоит проверить, в какую зону отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, а также утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.
Таким образом, заключение договора купли-продажи земельного участка для покупателя сопряжено с несением определенных рисков, обусловленных недобросовестными, а иногда, и мошенническими действиями продавцов. При покупке земельного участка у частных лиц, следует быть особенно бдительным, так как не каждый участок подходит для продажи. Недобросовестные продавцы могут утаивать информацию об истинном целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, поэтому важно тщательно изучить все документы и договоренности перед сделкой. Это поможет покупателям избежать неприятных сюрпризов и юридических проблем в будущем.
Литература:
- Гапин, Д. А. Актуальные проблемы договора купли-продажи земельных участков в РФ / Д. А. Гапин. — Текст: непосредственный // Вестник науки. — 2024. — № 6. — С. 486–492.
- Шахоцкая, К. С. Отдельные проблемы, возникающие при рассмотрении споров, связанных с куплей-продажей земельного участка, в судах общей юрисдикции / К. С. Шахоцкая. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 47 (389). — С. 343–345. — URL: https://moluch.ru/archive/389/85583/ (дата обращения: 07.11.2024).
- Решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики № 2–372/2020 от 16 июля 2020 года по делу № 2–372/2020 // sudact.ru/regular/doc/5C3fQl7suQxp/ (дата обращения 07.11.2024).
- Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.10.2018 N 127-КГ18–20 // СПС КонсультантПлюс. — URL:
- Егупов, В. А. Риски покупателей и пути их преодоления при заключении договора купли-продажи земельных участков / В. А. Егупов, Д. И. Меркурьев. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 52 (394). — С. 105–107. — URL: https://moluch.ru/archive/394/87348/ (дата обращения: 07.11.2024).
