На сегодняшний день в Российской Федерации собственность граждан и юридических лиц составляют многообразные объекты жилых помещений. В этой связи одна из ключевых практически значимых задач состоит в том, чтобы обеспечить реальную защиту прав, интересов собственников и прочих законных владельцев. При этом возникают многочисленные споры применительно к нормативной регламентации отношений собственности и их защите.

Защита права собственности является структурным элементом права собственности и представляет собой совокупность предусмотренных гражданским законодательством средств, применяемых в связи с совершенными против этих прав действиями (либо противоправным бездействием) других лиц [1].

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлена обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. В процессе судебной защиты является актуальной проблема исследования добросовестности и недобросовестности приобретателя жилого помещения. При приобретении жилья часто возникают риски, связанные с историей приобретения недвижимости, так как недвижимость может неоднократно менять своего собственника и сделки не всегда могут происходить законно. При производном приобретении недвижимого имущества возникает риск столкнуться с пороками титула предшествующих правообладателей и право собственности может быть оспорено. В таких случаях в первую очередь решается вопрос о том, можно ли признать приобретателя добросовестным или нет.

В последнее время появляются категории собственников, которые в подобной ситуации ограничены в праве истребовать недвижимое имущество у добросовестных приобретателей, к примеру, участники общей совместной собственности, данные о правах которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее — ЕГРН).

Ст. 256 ГК РФ гласит, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Согласно ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ), для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, иначе в будущем сделка будет являться оспоримой.

Конституционный суд Российской Федерации (далее — КС РФ) защитил права добросовестного приобретателя жилого помещения [2].

Согласно Постановлению, гражданин Г. продал гражданину М. без согласования с бывшей супругой находившуюся в их совместной собственности квартиру. Спустя год данная квартира была приобретена по договору купли-продажи Мокеевым Е. В. Узнав об этом, супруга продавца Г. обратилась в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения и об исключении из ЕГРН записи о регистрации перехода права собственности.

Суд первой инстанции поддержал требования гражданки Г. и от Мокеева Е. В. истребована доля в праве собственности на жилое помещение, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции.

Мокеев Е. В. обратился КС РФ с требованием о проверке на конституционность п. 1 ст. 302 ГК РФ, обосновывая тем, что норма не гарантирует защиту конституционных прав собственникам, которые действовали осмотрительно и разумно при приобретении жилого помещения. В результате он лишился 1/2 доли в праве собственности на квартиру, хотя на момент покупки не мог знать о притязаниях бывшей супруги.

КС РФ поддержал доводы Мокеева Е. В. В связи с этим статья 35 СК РФ не может быть интерпретировано таким образом, в котором она игнорирует законные интересы покупателя жилого помещения.

Судом сделан вывод о том, что п. 1 ст. 302 ГК РФ соответствует Конституции РФ, требования к добросовестному участнику гражданского оборота, предъявленные на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ, в случае, если приобретатель основывался на данных ЕГРН, и в установленном порядке зарегистрировал возникшее у него право собственности не подлежат удовлетворению, если бывший супруг своевременно не предпринял меры по контролю над общим имуществом супругов. Бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права собственности на имущество. Если же бывший супруг не проявил никакой активности, возлагать неблагоприятные последствия совершения сделки на добросовестных участников оборота нельзя.

Таким образом, бывший супруг, который не принял мер по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, не вправе истребовать жилье у добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН и ставшего собственником законно. Решением данной проблемы является своевременная регистрация общей совместной собственности на жилые помещения, а также установление брачным договором или соглашением о разделе раздельного режима права собственности имущества.

Ключевым механизмом защиты права собственности на жилые помещения является признание сделки недействительной. В судебной практике существует не мало вопросов о пределах доказывания порока воли, о соотношении требований о недействительности сделки и виндикации, а также о последствиях недействительности, включая порядок и сроки возврата исполненного.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации (далее ВС РФ) было рассмотрено дело о признании договора недействительным [3]. Долина Л. А. (истец) обратилась в суд с иском к Лурье П. А. о признании недействительными предварительного договора и договора купли-продажи квартиры (ответчик). В обосновании исковых требований истец указала, что в отношении нее совершались мошеннические действия, которые привели к утрате права собственности на квартиру. Ответчиком был подан встречный иск с требованием о выселении истца.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца, суд апелляционной инстанции согласился с решением. Суд пришел к выводу, что истец при совершении сделок действовала под влиянием существенного заблуждения относительно их природы, полагала, что ее действия осуществляются под контролем сотрудников правоохранительных органов в целях предотвращения совершения преступления против ее имущества и не влекут юридических последствий как для нее, так и для покупателя квартиры, при этом с учетом выводов, содержащихся в заключениях экспертиз, в силу оказанного значительного психологического воздействия она не могла распознать заблуждение. Также суд не нашел оснований для применения двусторонней реституции в части взыскания денежных средств, составляющих стоимость квартиры со ссылкой на то, что денежные средства за квартиру получены злоумышленниками в результате совершения преступления, обстоятельства их хищения, лица, совершившие хищение полученных за квартиру денежных средств. Второй кассационный суд согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

ВС РФ указал, что судебные постановления по делу приняты с существенным нарушением норм права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В определении ВС РФ ВС отметил, что в соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если оно было настолько существенным, что данная сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, зная о действительном положении дел. ВС РФ подчеркивает, что не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное, в отсутствие которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку.

Судебная коллегия пояснила, что, раскрывая понятие существенности заблуждения, законодатель в п. 2 ст. 178 ГК РФ привел неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагает существенным, заслуживающим при наличии прочих предпосылок являться основанием для признания сделки недействительной, а в п. 3 устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки не считается основанием.

ВС РФ отмечает, что является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном дел, то есть носит оценочный характер, при этом оценке со стороны судов подлежит также то обстоятельство, проявил ли истец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки. Согласно пункт 5 статьи 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

В определении поясняется, что является недопустимым — даже при наличии всех условий, позволяющих истцу оспорить сделку как совершенную под влиянием существенного заблуждения, — неприменение судом двусторонней реституции.

Также отмечается, что для разрешения вопроса о фактической способности лица при совершении юридически значимого действия понимать значение своих действий и руководить ими, по общему правилу, требуются специальные познания, которыми суд не располагает. В таких случаях суд имеет право и одновременно обязан назначить проведение судебной экспертизы.

ВС РФ установив юридически значимые обстоятельства разрешил вопрос по существу и принял новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, в судебной практике прослеживаются тенденции развития презумпции добросовестности приобретателя и защиты их прав. Сегодняшнее законодательство защищает права добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих все меры предосторожности при совершении сделки. Однако, практика правоприменения в сфере защите права собственности и иных вещных прав на жилые помещения сталкивается с нерешенными вопросами, в то время как единообразное понимания и применения правовых норм влияет на эффективность правоприменения. Рассмотрение судебных дел о защите права собственности на жилые помещения требует системного подхода к формированию единообразной судебной практики. Дальнейшее развитие института недействительности сделок должно идти по пути минимизации правовой неопределённости и создания надёжных гарантий как для защиты нарушенных прав.

Литература:

1. Серегина, О. Л. Понятие защиты права собственности в общей системе способов защиты права // Legal Concept. 2006. № 8. — С. 92–96.
2. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 N 35-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е. В. Мокеева» // СПС КонсультантПлюс.
3. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2025 N 5-КГ25–174-К2, 2–387/2025// СПС КонсультантПлюс.