Согласно Конституции Российской Федерации, гражданин и его права — являются высшей ценностью, а обязанностью государства является соблюдение и защита его прав и свобод. В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) одним из основных методов защиты является — признание права [1].
В данной статье будет уделено внимание признанию права собственности на объекты недвижимости.
Согласно ГК РФ, основаниями возникновения права являются:
– договор купли-продажи, договор дарения;
– решения собраний;
– акты государственных органов;
– судебные решения, определения;
– свидетельства о наследстве и т. д.
Особое внимание хочется уделить признанию права собственности в результате судебных разбирательств, поскольку суд является высшей инстанцией и его решения подлежат обязательному исполнению.
Почему же граждане в процессе государственной регистрации права (ГРП) доводят до судебных разбирательств? Что является причиной невозможности ГРП без судебного вмешательства? Как можно снизить количество судебных тяжб по признанию права собственности гражданами? На эти вопросы попытаемся ответить в данной статье.
В практике наблюдаются несколько случаев, в которых право собственности на объект недвижимости может быть признано только в результате судебных тяжб, например:
– распределение наследства;
– признание права собственности на объекты недвижимости в результате расторжения брака;
– приостановление (отказ) государственной регистрации права собственности и (или) государственном кадастровом учете уполномоченным органом — Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Право наследования устанавливается в судебном порядке в случаях, если наследодателем не было составлено завещание, наследники не согласны с распределением имущества в порядке очереди по закону согласно главе 63 ГК РФ и не могут индивидуально определить наследуемое имущество в досудебном порядке. Также в ситуации, если кто-то из наследников не согласен с установленным и зарегистрированным правом собственности другому лицу, он вправе подать иск о признании права собственности за ним, согласно п.6 статьи 8.1 ГК РФ [1].
Признание права собственности на объекты недвижимости в результате расторжения брака регламентировано статьей 38 Семейного кодекса РФ и проходит в судебном порядке в случае, если бывшие супруги не могут разделить имущество по договоренности, или необходимо признать имущество совместно нажитым в судебном порядке, согласно статье 37 Семейного кодекса РФ [3].
Рассмотрим подробнее обращение в суд за признанием права собственности на объект недвижимости в результате приостановления (отказа) уполномоченным регистрирующим органом в ГРП.
Частыми причинами приостановления (отказа) уполномоченным органом в ГРП, в результате которого необходимо обращаться в суд для признания права собственности на объект недвижимости являются:
– предоставленные для ГРП документы-основания частично (полностью) не читаемы;
– объект недвижимости был ранее приобретен по договору купли — продажи, но процедура ГРП не была проведена своевременно;
– документ-основание не заверен подписью \ печатью;
– самовольное занятие территории.
Требования к документам-основаниям для ГРП регламентированы статьей 21 федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В случае если текст предоставленных для ГРП документов частично (полностью) не читаем, регистрирующий орган приостанавливает учетно-регистрационные действия согласно п.2 ст.21 N 218-ФЗ (по истечению срока приостановления — отказывает), тогда заявитель для признания имущественных прав обращается в суд [4]. Суд рассматривает документы, представленные в регистрирующий орган, при необходимости запрашивает или просит предоставить истца дополнительные документы, например заверенные копии архивных документов, в результате изучения которых, суд решает удовлетворить ли притязания истца, затем издает соответствующий документ — Решение суда.
Ситуация, когда объект недвижимости был приобретен по договору купли-продажи, например 10 лет назад, и государственная регистрация не была проведена своевременно: согласно законодательству (п.3 ст. 15 N 218-ФЗ), при регистрации права на основании договора купли-продажи необходимо заявление от покупателя — на право и от продавца — на переход права, но поскольку договор был заключен длительное время назад, зачастую найти продавца и попросить его сдать заявление на переход права не представляется возможным, в этом случае покупателю для признания объекта недвижимости его собственностью необходимо обратиться в суд, где, в свою очередь и признается право собственности за покупателем [4].
К сожалению, существует большое количество невнимательных людей, которые, при получении документов не обращают внимания на элементарный, но необходимый момент — заверен ли документ подписью \ печатью, соответственно в дальнейшем из-за этого возникают проблемы, это является основанием для приостановления учетно-регистрационных действий согласно п.1 ст. 21 N 218-ФЗ [4].
В регистрационной практике чаще всего ненадлежащим образом заверенными документами являются документы старого образца, соответственно ГРП не может быть проведена. Разумеется, в таком случае заявителю для признания права собственности необходимо собрать дополнительные документы и обратиться в суд, где и будет принято решение о принадлежности объекта недвижимости.
На сегодняшний день можно сказать, что законодательство тщательно регулирует правопринадлежность объектов недвижимости и защищает права собственников, как граждан и юридических лиц, так и государственную собственность, но все равно встречаются случаи самовольного занятия территорий. Самовольное занятие территорий — нелегальное завладение территорией чужого надела или его части без согласия правообладателя. Некоторые неграмотные люди считают, что если территория не обнесена забором, то это свободные не имеющие собственника земли и присваивают их себе, разумеется, незаконно, заводят хозяйство, строят дом, развивают территорию, вкладывают силы и финансовые средства и т. д., но однажды возникает необходимость документального подтверждения прав на данный объект недвижимости и проведения государственной регистрации, разумеется документального подтверждения на самовольно занятые земли быть не может, граждане обязаны обратиться в суд для признания права собственности. Судебная практика показывает, что подобные ситуации не всегда решаются положительно для граждан, ведь эти земли могут иметь стратегическое значение для государства и перевод этих земель в другую категорию и передача их в частную собственность невозможны, в таком случае суд не удовлетворяет притязания граждан на данную территорию, и согласно статье 76 Земельного кодекса РФ, обязывает освободить самовольно занятые земли, при этом вернув их в первоначальный вид [2].
Для снижения количества судебных тяжб по признанию права собственности гражданами можно рекомендовать следующее:
– граждане обязаны быть внимательными, при получении и подписании документов, подтверждающих право собственности, проверять личные данные и характеристики объектов;
– граждане должны быть обязательными, если законом предусмотрено проведение государственной регистрации, значит необходимо своевременно проводить эту процедуру;
– документы, подтверждающие индивидуальную принадлежность объекта недвижимости, нужно хранить бережно, чтобы информация, содержащаяся в них, была читаема и не подвергалась исправлениям неуправомоченным лицом;
– по возможности, при разделе имущества и оспаривании наследства, все решать путем заключения соглашений в досудебном порядке;
– при желании гражданами занять на вид бесхозный участок, необходимо обратиться в муниципальный орган, на территории которого расположен данный земельный участок, выяснить его правопринадлежность и если есть возможность завладеть им законным путем;
– — изучать законодательство по мере принятия и вступления в силу новых нормативно-правовых актов.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
2. Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/
- Семейный кодекс Российской Федерации (СК РФ) от 29.12.1995 N 223-ФЗ [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/
4. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/
