Актуальность данной темы связана с особенностью истребования имущества из чужого незаконного владения публично-правовыми образованиями с учетом соблюдения баланса частных и публичных интересов.
Условия защиты права добросовестных граждан, приобретших квартиры, незаконно выбывшие из владения публичных собственников урегулированы пунктом 4 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации [2] (далее — ГК РФ), вступившим в силу 01.01.2020 на основании резонансного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации (далее — КС РФ) от 22.06.2017 № 16-П [7].
Вышеуказанным постановлением КС РФ признал необходимым защитить добросовестного приобретателя несмотря на утрату имущества помимо воли собственника, вопреки общему правилу, когда добросовестный приобретатель защищается только в том случае, когда имущество выбыло из владения собственника по его воле.
КС РФ пришел к выводу о необходимости защиты гражданина, который добросовестно приобрел жилое помещение, когда публичный собственник, имея при этом широкий спектр административных ресурсов, в задачи которого входят, в том числе выявление выморочного имущества и оформление права собственности публично-правового образования на него, а в ситуации, когда публичным собственником не предприняты своевременные меры к выявлению такого имущества и вступлению во владение им, оно тем самым способствует обороту такого недвижимого имущества и приобретению его добросовестными участниками гражданского оборота. Таким образом, КС РФ фактически возложил на публичного собственника риск собственной беспечности, защитив гражданина, который добросовестно полагал, что приобретает имущество у настоящего собственника [4].
При этом обращаем внимание, что разрешение в пользу добросовестного приобретателя продиктовано не только тем, что публично-правовое образование «виновато» в утрате собственного имущества, но и в связи с тем, что в данном случае возникает конкуренция конституционно закрепленных прав — права собственности и права на жилище (статьи 35, 40 Конституции Российской Федерации [3]).
Конституционный Суд РФ дал понять, что эффективной гарантией соблюдения баланса частных и публичных интересов при разрешении споров о защите права собственности по искам публично-правовых образований к гражданам может считаться только развитие системы законодательства с четкими и ясными нормами, которые могли бы рассматриваться как действенный механизм гражданско-правовой охраны интересов частных собственников и добросовестных приобретателей от возможного произвола и злоупотребления публичной власти в отношениях, связанных с правами на недвижимое имущество [1].
Таким образом, бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в некоторой степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия выморочного имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц [5].
До принятия Постановления КС РФ в юридической литературе Синицын С. А. выразил сходное мнение в том, что для защиты интересов добросовестных приобретателей недвижимости (в первую очередь граждан) государственную регистрацию в сфере прав на недвижимость можно рассматривать как волеизъявление публичного собственника, который косвенно создает видимость права в реестре, что в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ должно означать выбытие имущества из владения собственника по его воле [10].
С мнением Синицина С. А. автор работы не может согласиться в той части, что регистрация прав осуществляется федеральным органом власти, а выявление и оформление выморочного имущества — органами власти субъектов РФ.
При этом согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [11] при поступлении документов для осуществления государственной регистрации недвижимости регистрирующим органом проводится правовая экспертиза на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации сделки с недвижимостью.
Проведение правовой экспертизы осуществляется в соответствии с Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество [8], согласно которому государственный регистратор устанавливает действительность предоставленных документов, проводит проверку законности сделки, в том числе путем направления межведомственных запросов. Необходимость направления таких запросов устанавливается государственным регистратором, к которому поступили документы.
В данном случае, если рассматривать указанные органы, как единое целое — публичную власть, необходимо усилить их взаимодействие, наложив обязательство на регистрирующие органы сообщать в уполномоченные органы субъекта РФ о сделках, законность которых вызывает сомнения, до осуществления их государственной регистрации для дополнительной проверки на предмет рассмотрения вопроса об отнесении указанного имущества к выморочному.
Кроме того, Согласно абзацу первому статьи 72 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате [6] нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону путем истребования соответствующих доказательств проверяет, в том числе, наличие отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию по закону лиц, подавших заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство, а также состав и место нахождения наследственного имущества.
Рассказова Н., Иванов А., Скловский К., Латыев А., Бевзенко Р., Петров Е. имеют свою точку зрения на этот счет, говоря о том, что КС РФ утверждает, что пункт 1 статьи 302 ГК РФ не учитывает возможные халатность и некомпетентность конкретных должностных лиц, уполномоченных выявлять выморочное жилье и оформлять право собственности на него. При этом законодатель не создал единого регулирования отношений по поводу выморочного имущества, например, предусмотренный пунктом 3 статьи 1151 ГК РФ закон о порядке наследования и учете выморочного имущества, до настоящего времени не издан. Авторы также ставят вопрос о возврате обязательного нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями, о совершенствовании правил ведения Единого государственного реестра недвижимости, достоверность которого в значительной мере декларативна, говоря о том, что КС РФ консервирует положение, при котором «забытому» (в силу общего беспорядка либо умысла) выморочному жилью еще легче стать предметом мошенничества [9].
Таким образом, ключевым вопросом, который встает при разрешении спора о виндикации выморочного имущества, является доказывание публично-правовым образованием обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности лица, право собственности которого оспаривается.
В данном случае, учитывая состязательность гражданского процесса, необходимо всесторонне рассматривать все обстоятельства дела, вне зависимости от возмездности сделки и имеющегося залога, который может быть использован для прикрытия неправомерной сделки.
Кроме того, при обнаружении выбытия выморочного имущества из владения публичного собственника помимо его воли, само обращение государственного органа, выполняющего функцию по выявлению выморочного имущества, в суд за истребованием такового из чужого незаконного владения, является профилактикой и противодействием мошенничеству в сфере недвижимости.
В качестве примера применения пункта 4 статьи 302 ГК РФ можно рассмотреть апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда по иску администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании сделки недействительной, признании жилого помещения выморочным, истребовании выморочного имущества из чужого незаконного владения. Исковые требования истец мотивировал тем, что при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на имя супруги наследодателя были представлены недостоверные документы, связи с чем все сделки с квартирой являются ничтожными.
Руководствуясь положениями статьи 302 ГК РФ, суд первой инстанции, учитывая, что спорная квартира выбыла из ведения истца как собственника помимо его воли, пришел к выводу об истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения в пользу истца, исходя из того, что суд не установил обстоятельств, которые давали бы суду основания полагать ответчика добросовестным приобретателем.
В апелляционной жалобе ответчик настаивал на своей добросовестности при заключении оспариваемой сделки, а также на том, что истцом не были предприняты надлежащие меры по контролю за выморочным имуществом. Апелляционная жалоба судом удовлетворена, кроме того, апелляционное определение оставлено в силе кассационным определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции.
Таким образом, полагаем, что судебную практику в данном направлении необходимо продолжать и углублять в целях предотвращения мошенничества в сфере недвижимости, предотвращения утраты выморочного имущества, обращения внимания общества на данную проблему.
Также в целях минимизации споров по истребованию выморочного имущества необходимо усилить правовую экспертизу документов, поступающих в регистрирующие органы, которые могут пресечь попытку легализации незаконной сделки в отношении выморочного имущества, сообщив при этом в правоохранительные органы и органы власти, уполномоченные выявлять такое имущество.
Автор работы предлагает регистрирующему органу более критично относиться к поступающим документам, тщательно и дотошно проверять их законность, в том числе путем направления межведомственных запросов, а именно: запрашивать сведения о смерти граждан пожилого возраста в целях исключения сделок от имени умерших граждан; в случае поступления решений судов, проверять на официальных сайтах сведения об участниках судебных дел, а также о вступлении указанных решений в силу, при необходимости направлять запросы в суд; запрашивать в нотариальной палате подтверждение совершения нотариальных действий; проверять действительность документов, удостоверяющих личность, и др. Данный перечень не является исчерпывающим и зависит от комплекта представленных документов.
Литература:
- Гаджиев Г. А. Золотые правила применения норм гражданского права (правила о правилах) // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2020. № 12. С. 44–75.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
- Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237.
- Мальбин Д. А. Перспективы развития института защиты добросовестного приобретателя на современном этапе // Цивилист. 2023. № 1. С. 32–37.
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2019 N 5-КГ19-88
-
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
(ред. от 24.07.2023) -
Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи
с жалобой гражданина А. Н. Дубовца» // Собрание законодательства РФ. 2017. N 27. Ст. 4075. - Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Зарегистрировано в Минюсте России 01.12.2017 N 49074. Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.12.2017
- Рассказова Н., Иванов А., Скловский К., Латыев А., Бевзенко Р., Петров Е. Виндикация у добросовестного приобретателя: еще одно исключение? // Закон. 2017. N 7. С. 20–26.
- Синицын С. А. Защита добросовестного приобретателя жилья: состояние и перспективы развития российского гражданского законодательства // Законодательство. 2017. № 4. С. 10–18.
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «О государственной регистрации недвижимости» «Собрание законодательства РФ», 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.
