В настоящее время на рынке недвижимости возникли проблемы, связанные с многочисленными случаями, когда продавцы недвижимости (в основном предпенсионного и пенсионного возраста), получили реальную возможность обогатиться в результате фактически мошеннических действий, продав свою квартиру и получив деньги в полном объёме от покупателя, сразу же, а иногда спустя длительное время, подавали иски в суд о признании сделки недействительной в связи с тем, что находились на момент продажи квартиры под влиянием мошенников, которым они, якобы, сразу же передали все полученные по сделке деньги (такие случаи получили своё название: «Эффект Долиной»). Российские суды во многих случаях удовлетворяли иски продавцов преклонного возраста, обязывая истца и ответчика произвести реституцию (в решении суда указывалась двухсторонняя реституция). И почти во всех делах данной категории с участием лиц преклонного возраста истцы не возвращали ответчикам денег, но получали в собственность проданные ими квартиры. Но с декабря 2025 г., когда Верховный Суд РФ отменил решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций и отказал прежней собственнице проданной квартиры в удовлетворении исковых требований [Определение Судебной коллегии ВС РФ от 16.12.2025 г. № 5-КГ25–174] судебная практика стала меняться. При этом несмотря на то, что признаки осознанного мошенничества в превалирующем числе таких случаев явствуют из поведения «пострадавших» истцов, суды выносили решения о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признавали право собственности истца на квартиру, обязывая истца и ответчика произвести двухстороннюю реституцию (каждая из сторон должна вернуть полученное по сделке). Но истец заявлял, что полученных от ответчика денег у него уже нет (они якобы отданы мошенникам), по исполнительному листу с истца взыскивалось не более половины прожиточного минимума для пенсионеров, через некоторое время недобросовестный продавец инициировал банкротство, и в результате у добросовестного покупателя спорной квартиры нет ни квартиры, в которой в некоторых случаях покупатель делал дорогой ремонт (недобросовестный продавец подавал иск уже после ремонта, сделанного добросовестным покупателем), ни потраченных на покупку квартиры денег, при этом в огромном количестве случаев добросовестный покупатель оставался с ипотечными кредитами, которые он будет выплачивать долгие годы.

При этом необходимо указать, что существуют реальные способы и методы, позволяющие снизить риски для добросовестных покупателей.

Данная статья позволит юристам, практикующим на рынке недвижимости и являющихся адвокатами или судебными юристами со специализацией по вопросам рынка недвижимости, квалифицированно оказывать юридические услуги по сопровождению и подготовке сделки по купле-продаже объектов недвижимости и успешно представлять интересы добросовестного покупателя в случае оспаривания исполненного договора.

Более того, предложения, изложенные в данной статье, могут оказаться побудительной причиной для корректировки правовых норм ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

С принятием в декабре 1990 года закона РСФСР «О собственности» и в июле 1991 года закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541–1 нарастающими темпами ежедневно в Российской Федерации совершалось и совершается огромное количество сделок с недвижимостью, как жилой, так и нежилой.

В соответствии с ч. 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Главным признаком недвижимых вещей является прочная связь этих вещей с землёй и их неперемещаемость, т. е. невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

В силу закона к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия, единые недвижимые комплексы, жилые и нежилые помещения.

Все остальные вещи относятся к движимым вещам.

Недвижимые вещи отличаются от движимых прежде всего своими физическими, в том числе и природными, свойствами: прочностью, долговечностью, непотребляемостью (то есть при очень длительном использовании вещь не изменяет своих качеств и характеристик), стационарностью, фундаментальностью, индивидуальной определённостью (адресностью).

Отличаются движимые и недвижимые вещи и своими юридическими признаками, а именно:

— вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в установленном порядке [ст. 131 ГК РФ],

— по месту нахождения недвижимого имущества определяется порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств,

— законом установлен трёхкратный срок приобретательной давности (по сравнению с движимым имуществом) на недвижимое имущество [ст. 234 ГК РФ];

— законом предусмотрена особая правовая судьба самовольной постройки как недвижимой вещи [ст. 222 ГК РФ],

— законом предусмотрен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

Некоторые недвижимые вещи в общепринятом понятии не относятся к недвижимости, но по своей сути являются недвижимым имуществом. Например, железнодорожные подъездные пути независимо от их протяжённости в силу функционального предназначения прочно связаны с землёй, являются не только объектом гражданских прав [ст. 128 ГК РФ], но и недвижимым объектом [Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2004 № А82–141/2003- Г/3].

Недвижимость занимает особое место в шкале ценностей человеческого бытия: без бриллиантов прожить можно, без дома и иных видов недвижимости человек жить, работать, учиться, лечиться и многое другое не может. У предприятий, на железной дороге, банков, крупных торговых и иных организаций и у юридических лиц, которые владеют, пользуются и распоряжаются объектами нежилой и жилой недвижимости, имеющейся у них в собственности, как правило, имеются квалифицированные юристы, которые осуществляют действия по продаже и покупке, сдачу в аренду принадлежащих работодателю недвижимости. А граждане , так или иначе ставшие собственниками жилой недвижимости, в своём большинстве не имеют специальных знаний по сделкам с этой недвижимостью и попадают довольно часто в очень неприятные ситуации, причём далеко не сразу после заключения сделки, а через несколько лет, и не только в периоды, когда цены на жилую недвижимость либо активно растут, либо падают.

Рынок недвижимости достаточно активный и необходимый сегмент экономических, правовых, психологических и практических действий огромного количества лиц, как юридических, так и физических, которые в силу желаний или необходимости продают и покупают недвижимость. Рынок недвижимости, несмотря на уже достаточно длительный период функционирования (с 1991 года по настоящее время), не всегда понятен простому собственнику, так как имеет целый ряд особенностей, скрытых в довольно стандартных и малоинформативных образцах договоров купли-продаж, которые можно «скачать» в интернете. В связи с длительным периодом истории большинства объектов недвижимости вторичного рынка далеко не все продавцы досконально знают историю объекта недвижимости, которым они владеют, так как сами не являлись первичными собственниками квартир, комнат, долей, домов и земельных участков. А в истории некоторых объектов недвижимости могут быть такие «сюрпризы», о которых актуальный продавец даже и подумать не мог.

В судебной практике имеется такой прецедент, престарелая собственница квартиры в Москве в 1998 г. совершила завещание в пользу своей подруги — такой же бабушки, и подназначила в качестве наследника в случае её смерти внучку своей подруги. Завещатель умерла в 2016 г. Племянник наследодателя (наследник по закону) после смерти своей тёти обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Нотариус отправил заявителю телеграмму об открытии наследственного дела с просьбой предоставить документы о родстве. Процесс выяснения того, что было составлено завещание на третьих лиц, затянулся, и только в 2019 г. нотариус выяснила, что наследница по завещанию умерла в 2015 г. Нотариус послала телеграмму подназначенной наследнице в августе 2019 г. о необходимости явиться по вопросу наследства. Наследница по завещанию подала нотариусу заявление о принятии наследства. Нотариус отказала заявительнице в открытии наследственного дела в связи с пропуском последней срока принятия наследства. После этого наследница обратилась в суд с иском о восстановлении срока принятия наследства и признании за нею права собственности на наследственную квартиру. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования наследницы, но суды апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении исковых требований отказали в связи с пропуском срока принятия наследства без уважительных причин. Судебная коллегия ВС РФ отменила постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав, что истец не могла и не должна была знать о наличии и содержании завещания, и не обязана была знать о смерти завещателя. [Определение Судебной коллегии ВС РФ № 5-КГ22–50-К2 от 19.07.2022].

В приведённом примере спорная наследственная квартира не была продана и не были затронуты интересы потенциального добросовестного приобретателя (а наследник по закону сразу после оформления своих наследственных прав стал продавать эту квартиру) и такие случаи являются юридической миной замедленного действия. В судебной практике Верховного Суда РФ такие прецеденты далеко не единичны [Определение Судебной коллегии ВС РФ № 5-КГ23–12-К2 от 21.03.2023].

Авторы книги «Договорное право: Общие положения» Брагинский М. И. и Ветрянский В. В., анализируя практику судов по рассмотрению исков о признании недействительными не последних сделок с объектом, а признания недействительными всех сделок, совершенных после оспариваемой, указывают: «В целях защиты интересов третьих лиц и обеспечения в целом устойчивости имущественного оборота было бы целесообразным установить ограничения в использовании такого способа защиты нарушенного субъективного права собственности, как признание сделок недействительными и применения последствий недействительности ничтожных сделок в отношении последующих (кроме первой) сделок с чужим имуществом» [с. 655].

Федеральным законом от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ изменением редакции п. 1 ст. 181 ГК РФ было установлено, что срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки, то есть применение данной нормы законы началось с 01.09.2013 г.

При этом за годы, прошедшие с момента, когда объекты недвижимости начали переходить в собственность граждан и юридических лиц, изменилось и содержание самих договоров купли-продажи недвижимости и, несмотря на то, что содержание договоров купли-продажи недвижимости на текущий момент стало намного информативнее, в том числе путём заверений сторон о тех или иных обстоятельствах, связанных с объектом продаваемой недвижимости, и в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ введена ст. 431.2. «Заверения об обстоятельствах», в которой предусмотрена ответственность недобросовестного заявителя по договору, хотя банкротство недобросовестного участника сделки приведёт к нулевому эффекту от применения норм этой статьи Гражданского кодекса РФ.

В начале 90-х договор купли-продажи квартиры (комнаты и доли тогда не продавались), заключаемый до начала 2000 г. исключительно в нотариальной форме, представлял собой текст на 1-м листе, в котором совершенно просто указывалось, что гражданин «А» продал гражданину «Б» квартиру по такому-то адресу за столько то рублей. И всё... Цены были невысокими, люди были доверчивы, все проходило быстро и чаще всего без проблем. Но с середины 90-х годов все кардинально изменилось. В настоящее время большинство сделок на вторичном рынке недвижимости совершается с высокой степенью риска, так как за прошедшие 35 лет многое изменилось и уже в наше, казалось бы правовое время, покупатели недвижимости могут лишиться и купленных объектов недвижимости и уплаченных за эти объекты денег не только по злому умыслу продавца, но и в случаях, когда продавец не знал всей истории когда-то приобретённого им объекта недвижимости.

В настоящее время в подавляющем числе случаев на предварительном этапе продавец и покупатель жилой недвижимости заключают соглашение об авансе или задатке, в которых указываются цена договора, сумма передаваемого аванса или задатка, предельный срок заключения будущего договора купли-продажи и ответственность одной или обеих сторон (и чаще всего односторонняя, предусматривающая ответственность покупателя при отказе от покупки). В лучшем случае в таком договоре (соглашении) указывают сособственников объекта (если их несколько) и такой договор не предусматривает ответственности за непредоставление достоверных сведений о фактической и юридической истории объекта недвижимости. И такая практика приводит к плачевным последствиям. Текст основного договора готовится и согласовывается сторонами чаще всего за считанные дни до выхода на сделку и не несёт всей информации об истории объекта, его обременениях, рисках и т. п., именно поэтому в судах Российской Федерации иски о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости составляют весьма существенную долю гражданских дел. И очень часто причиной для удовлетворения судами таких исков становится именно ненадлежащая, по нашему мнению, подготовка к сделке, несмотря на то что цена потерь добросовестных приобретателей очень высока.

Для исключения таких ситуаций необходимо заключать предусмотренный законом предварительный договор купли-продажи объекта жилой недвижимости, причём не в той редакции, которая представлена в пункте 3 ст. 429 ГК РФ, а с учётом того, что будущий основной договор купли-продажи недвижимости будет заключён с учётом результатов выполненных действий по истребованию необходимых документов (копий или сведений) и выяснению всех обстоятельств, связанных с продаваемым объектом недвижимости, согласованных в предварительном договоре, в котором были обозначены не только обязательства сторон заключить до определённого срока по согласованной сторонами цене, обязательства продавца передать покупателю проданный объект недвижимости и обязательства покупателя заплатить продавцу цену объекта недвижимости, но и существенным условием было предоставлению продавцом покупателю целого ряда документов и справочных или архивных документов, подтверждающих те или иные заверения продавца, подтверждающие так называемую «юридическую чистоту» продаваемого объекта недвижимости. Чем же предлагаемый вариант предварительного договора отличается от применяемого в настоящее время, определённого нормами ст. 429 ГК РФ предварительного договора купли-продажи объекта жилой недвижимости?

Предварительный договор купли-продажи объекта жилой недвижимости (дома, квартиры, комнаты в коммунальной квартире, доли в праве собственности на дом, квартиру, комнату) в отличие от указанных выше договоров после согласования срока заключения основного договора, определённых законом существенных и иных условий договора сторонами должен содержать кроме условия о дате заключения сделки, о внесении аванса или задатка покупателем, такие условия и обязательства, особенно обязательства продавца, которые позволят покупателю, его представителю-юристу или риэлтору оценить риски потери покупателем как квартиры, так и денег, уплаченных продавцу за проданный им объект недвижимости. Подписав предварительный договор в той редакции, которую предлагает автор данной статьи, после его исполнения продавцом, предоставившим документарно всю историю объекта продажи, и в случае отсутствия каких-либо негативных или рисковых обстоятельств и фактов, стороны будут обязаны в оговорённые сроки заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости и исполнить его на условиях, изложенных в предварительном договоре. Более того, в случае отказа от продажи объекта недвижимости на зафиксированных в предварительном договоре условиях, покупатель имеет право обратиться в суд с иском о признании за ним (покупателем) права собственности на спорный объек т.

Предварительный договор, как и основной договор купли-продажи недвижимости, является консенсуальным, так как оба этих договора считаются заключёнными с момента подписания договора. Консенсуальная сделка считается совершенной с момента достижения сторонами всех существенных условий договора (соглашения), а исполненной такая сделка считается с момента исполнения всех указанных необходимых действий сторон.

Договор купли-продажи недвижимости считается исполненным после:

— государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на имя покупателя,

— передачи покупателем продавцу всей суммы цены объекта недвижимости;

— фактической передачи объекта недвижимости продавцом покупателю и подписании сторонами акта приёма-передачи объекта недвижимости.

Консенсуальный договор считается заключённым с момента его подписания сторонами при условии, что в нем зафиксированы все согласованные условия, которые делятся на три основных группы: а) существенные условия (при отсутствии этих условий договор считается незаключенным в силу закона, либо условия, которые закон не обозначает как существенные, но стороны своей согласованной волей признают включённые ими условия существенными); б) обычные условия (отражающие специфику именно договора купли-продажи объекта недвижимости); в) случайные (условия, которые для данного вида договоров обычно не включаются, но стороны решили включить в текст договора одно или несколько условий, которые они считают необходимыми).

Договор купли-продажи недвижимости является двух- либо многосторонней сделкой и по своему существу представляет собой документ, в котором определяются:

— субъекты договора (в нашем случае это продавец (продавцы) и покупатель (покупатели), особенностью договоров, заключаемых в последние годы, субъект договор -физическое лицо кроме обычных сведений, фамилии, имени, отчества, года и места рождения, паспортных данных и адреса места регистрации, указываются либо СНИЛС, либо ИНН;

— предмет договора с достаточно подробной характеристикой, позволяющей определить местоположение объекта недвижимости, размеры, материал дома, кадастровый номер и кадастровую стоимость, в случае купли-продажи загородной недвижимости указываются назначение земельного участка и статус строения;

— согласованная цена объекта недвижимости, а в случае, если объектами недвижимости является земельный участок и находящееся на нем строение, то, как правило, указываются отдельные цены каждого вида недвижимости и процедура оплаты покупки объекта недвижимости покупателем;

— основания возникновения права собственности продавца(ов) на объект недвижимости

— права третьих лиц на объект недвижимости, а в некоторых случаях сроки обременения этих объектов правами третьих лиц;

— сроки передачи объекта недвижимости продавцом покупателю по акту приема-передачи;

— права и обязанности покупателя по содержанию объекта недвижимости (общего имущества дома в случае продажи квартиры или комнаты в коммунальной квартире);

— обязательства продавца(ов) и сроки по снятию с регистрационного учёта из продаваемого объекта как самих продавцов-собственников так и лиц, зарегистрированных в продаваемом объекте недвижимости (это наиболее часто совершаемая ошибка: продавец не может самостоятельно заставить совершеннолетнего гражданина, зарегистрированного в продаваемом жилом помещении, сняться с регистрационного учёта, а также не может снять с регистрационного учёта своего несовершеннолетнего ребёнка без согласия на это второго родителя и регистрации ребёнка по другому месту жительства);

— информация о наличии или отсутствии брачного договора и его условиях, если продавец или покупатель ранее заключали брачный договор;

— условие о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на имя покупателя;

— заверения сторон о наличии или отсутствии других обстоятельств, которые могут нарушить или прекратить права покупателя на приобретаемый объект недвижимости или иных важных условиях и обстоятельствах для участников сделки;

— условие о сроках передачи объекта недвижимости покупателю и подписании акта приёма-передачи проданного объекта недвижимости.

В связи с тем, что автор статьи имеет длительный судебный опыт представления интересов одной из сторон в судебных спорах, связанных со сделками с недвижимостью (заключения, изменения, расторжения, признания недействительными договоров купли-продажи, ренты, дарения, найма и аренды, залога объектов недвижимости, наследственных споров, раздела имущества супругов), хотелось бы остановиться на способах предупреждения негативных последствий вследствие недостаточной подготовки текста основного договора купли-продажи объекта жилой недвижимости путём заключения развёрнутого предварительного договора. Одним из способов, позволяющих осмысленно и максимально безопасно без неприятных последствий приобрести на вторичном рынке квартиру или иной объект жилой недвижимости — это заключение предварительного договора купли-продажи жилого объекта, с нестандартными условиями, которые позволят покупателю уверенно заключить основной договор купли-продажи, а продавцу уверенно заверить покупателя не словесно, а с помощью полученных им и переданных покупателю необходимых документов, подтверждающих наличие или отсутствие каких-либо фактов об объекте недвижимости, что подтвердит честность продавца и даст полную картину юридической истории, а также подтвердит, что продавец не скрывает какие-либо негативные факты в юридической и ситуационной истории продаваемого объекта, при этом надо учитывать, что долгие годы — первые двадцать лет после начала приватизации — на рынке недвижимости была распространена практика передачи подлинников правоустанавливающих документов на продаваемый объект от продавца покупателю. В последние десятилетия подлинники правоустанавливающих документов за период его владения остаются у продавца. В связи с этим высока вероятность того, что продавец просто не знает, что было ранее с продаваемым им объектом.

Обычная процедура состоит в следующем: продавец даёт объявления о продаже объекта, в котором приведены минимальные сведения: краткая характеристика с указанием местоположения, цена, данные для связи. Потенциальный покупатель осматривает продаваемый объект, расспрашивает продавца или риэлтора о некоторых моментах, в том числе краткую историю, и, если эти сведения покупателя устраивают, сторонами подписывается соглашение об авансе либо задатке.

Но соглашение об авансе — это всего лишь фиксация того, что покупатель намеревается заключить сделку на предложенных условиях и вносит определённую сумму в счёт уплаты цены. Там указываются сроки, в которые должна пройти сделка, очень часто присутствует такая запись: «В случае, если покупатель не купит квартиру до даты, оговорённой сторонами, аванс остаётся у продавца», что противоречит самой юридической сути аванса. Аванс — это всего лишь часть цены, которую покупатель вносит продавцу в счёт будущих платежей по сделке в качестве подтверждения своих намерений и функции обеспечения в силу своей юридической сущности не несёт . Аванс не может «оставаться» у покупателя в случае, если покупатель откажется от покупки объекта недвижимости, что подтверждается судебной практикой, если несостоявшийся покупатель обратится в суд.

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения каждой стороной своих обязательств , то есть законом предусмотрено, что внося задаток, каждая из сторон:

— подтверждает начало сделки,

— обязуются: продавец — продать, покупатель — купить объект недвижимости,

— фиксируются существенные условия будущего основного договора, самое главное фиксируется цена,

— предусматривается ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств, то есть если покупатель отказался покупать объект недвижимости — задаток остаётся у продавца, если от заключения основного договора отказался продавец, то он должен выплатить покупателю задаток в двойном размере.

Казалось бы, если стороны сделки заключили соглашение о задатке, все будет в порядке. Но с юридической точки зрения это не так. Предметом соглашения о задатке является задаток и все, что связано непосредственно с задатком , все остальное подразумевается обязательным, но не всегда исполняется одной из сторон. Главное в соглашении о задатке — материальная ответственность в размере суммы задатка той стороны, которая по зависящим от её воли условиям откажется в той или иной форме в оговорённые сроки заключить основной договор купли-продажи, то есть выплата продавцом несостоявшемуся покупателю двойной суммы полученного им задатка (а задаток, как правило, вносится в очень незначительной сумме). Исполнение иных условий, которые часто включаются в текст соглашения о задатке, могут быть не исполнены, особенно, если недобросовестной стороной является продавец (на практике чаще всего задаток просто возвращается в одинарном размере). Обманутый покупатель, как правило, не обращается в суд за взысканием не выплаченной продавцом второй суммы задатка (себе дороже встанет). В таком же «аховом» положении может оказаться и продавец, если покупатель сообщает о своём отказе покупать объект недвижимости (нашёл более дешёвый вариант покупки или по иным обстоятельствам), то незначительный задаток остаётся у продавца, но рынок за прошедший с момента заключения соглашения о задатке период может «просесть» и продать свой объект недвижимости продавец сможет, если значительно снизит цену объекта, а это прямые убытки продавца.

Чтобы обезопасить не только сумму внесённой предоплаты (аванса или задатка), а осознанно, гарантированно и юридически грамотно подготовить и провести сделку по купле-продаже объекта недвижимости, надо заключать не соглашение об авансе или задатке, а расширенный предварительный договор, который в силу закона обязывает заключить основной договор на непредусмотренных законом условиях, но согласованных и зафиксированных в письменной форме условиях, указанных в предварительном договоре и исполненных прежде всего продавцом .

Предварительный договор должен стать договором о том, что продавец и покупатель договариваются, что объект недвижимости будет продан продавцом покупателю в срок , который определяют стороны либо закон, до заключения основного договора исходя из объёма подготовительной работы (получения в соответствующих органах и организациях документов, копий и выписок по истории объекта недвижимости и подтверждения всех обстоятельств , которые заверяет продавец, получения необходимых согласий от третьих лиц, принятия на себя целого ряда согласованных сторонами обязательств, в том числе нотариально удостоверенных обязательств третьих лиц, имеющих право пользования продаваемым объектов недвижимости) с указанием всех существенных, обычных и случайных (как правило нестандартных) условий основного договора купли-продажи недвижимости.

В предварительном договоре надо фиксировать все, что каждая из сторон должна сделать до заключения основного договора и на каких условиях с предъявлением каких документов для проверки истории и юридической чистоты продаваемого объекта недвижимости в определённый срок должен быть заключён основной договор купли-продажи. Это означает, что предметом предварительного договора наряду с обязательствами продать-купить объект недвижимости (до определённой даты за определённую цену) являются обязательства сторон обеспечить достоверность заверений продавца, то есть обеспечить гарантию заключения юридически чистой (как её ещё называют «прозрачной») сделки по купле-продаже объекта недвижимости, то есть предварительный договор в предлагаемой редакции защищает интересы как продавца, так и покупателя .

Предварительный договор как гарантия таковым становится потому, что продавец обязуется предоставить покупателю до момента заключения основного договора следующее:

— подлинники выписок из Единого государственного реестра недвижимости, из которых явствуют:

а) идентификация объекта недвижимости

б) права на объект недвижимости с указанием зарегистрированных обременений,

в) переходы права на объект недвижимости или отдельные его доли от одного собственника другому с указанием оснований перехода (приватизация, купля-продажа, наследование, дарение, рента и т. д.)

г) справку по истории объекта недвижимости (год постройки или сооружения, капитальные ремонты (бывшие и будущие),

д) недавно полученные поэтажные планы , свидетельствующие, что у объекта недвижимости не было неузаконенной перепланировки,

— в предварительном договоре можно указать нестандартные обязательства, что в случае, если продавец по просьбе покупателя произведёт какие-либо улучшения, то цена объекта должна увеличиться на согласованную сумму, а если покупатель откажется от покупки объекта недвижимости, то д олжен возместить продавцу потраченную им сумму (такая ситуация часто встречает в практике, покупатель просит произвести какие-то улучшения, а потом отказывается от покупки, и в такой ситуации продавец несёт значительные убытки),

— в предварительном договоре необходимо указать, какие дополнительные документы должен предоставить продавец покупателю:

а) документы (справки, квитанции и др.), подтверждающие отсутствие долгов продавца по коммунальным платежам, налогам, платы за капитальный ремонт и т. п.:

б) нотариально удостоверенные обязательства всех лиц, имеющих какие-либо права на квартиру, в том числе зарегистрированных в объекте недвижимости, сняться с регистрационного учёта или предоставить до сделки документы о постановке их на регистрационный учёт по другому адресу отказ от каких-либо иных прав (например, загородный дом может быть обременён правами пожизненного пользования гражданина-несобственника по завещательному отказу);

в) так называемая «архивная» выписка» из домовой книги , так как права на проживание на продаваемую квартиру могут иметь лица, находящиеся в местах лишения свободы;

г) нотариально удостоверенное обязательство обоих родителей несовершеннолетних детей, зарегистрированных в продаваемой квартире, снять их с регистрационного учёта в продаваемом объекте и обязательством зарегистрировать по месту жительства обоих родителей либо одного из них (если ребёнок зарегистрирован и проживает с одним из родителей по решению суда или место нахождения второго родителя неизвестно, то такое обязательство «актуального» родителя также должно быть совершено в нотариально форме, и можно обратиться в орган опеки за получением заключения об отсутствии нарушения прав несовершеннолетнего ребёнка;

д) если продавец в браке и брачный договор супругами не заключался, заявление второго супруга о согласии на продажу либо отсутствии у второго супруга претензий по принадлежности объекта (полностью или в части) к продавцу, а в случае, если продаваемый объект приобретался полностью или частично на личные денежные средства одного из супругов, необходимо предоставить соглашение супругов об определении размера правового статуса всего объекта или определения долей каждого из супругов в получаемой сумме за проданный объект недвижимости;

е) в предварительном договоре должна быть согласована схема или способ оплаты покупателем цены квартиры, каким образом (через ячейку или аккредитив банка) будет происходить оплата покупателем продавцу цены квартиры с учётом особенностей сделки, при этом, если квартира будет передаваться покупателю не в день сделки, а через некоторое время, необходимо указать, что деньги за проданную квартиру банк перечислит на счёт продавца при получении выписки из ЕГРН, в которой собственником будет указан покупатель и выписка из домовых книг по проданной квартиры и с нового места регистрации всех лиц, ранее зарегистрированных в проданной квартире;

ж) если покупатель объекта приобретает его с использованием кредитных средств, то необходимо определить «судьбу» задатка в случае отказа банка выдать кредит покупателю ;

з) в последние годы частыми случаями при продаже квартир и жилых домов является вариант: «объект продаётся с мебелью и дополнительным оборудованием», (встроенной кухней, прихожей, мебелью, оборудованной лоджией, встроенным электрокамином, светильниками, стиральной и сушильной машинами, подключённых к системе водоснабжения, и иное имущество, которое не нужно продавцу, но нужно покупателю объекта), необходимо составить отдельный документ (и желательно сделать фотографии), в котором необходимо отразить примерную согласованную сторонами цену имущества , оставляемого продавцом в объекте, а при заключении основного договора купли-продажи объекта одновременно заключить договор купли-продажи этого имущества и оборудования;

и) если продавец берет на себя обязательство сделать косметический или средний ремонт за свой счёт (что также встречается в практике продажи жилых объектов недвижимости), необходимо согласовать и указать объем и категорию ремонта, а также учёт в цене продаваемой квартиры цены ремонт а,

к) необходимо указать все заверения продавца , которые необходимо проверять, например, через бюро кредитных историй и нотариально заверенное заявление продавца, что он(она) не является поручителем по кредитам третьего лица , проверить сайты арбитражных и гражданских судов и т. п., то есть необходимо проверить все обязательные составляющие статьи 431.2 ГК РФ, и указать в заверениях так называемые обязательные составляющие заверений об обстоятельствах на практике,

л) обязательство продавца(ов) добровольно пройти психолого-психиатрическую экспертизу (получение справки о том, что продавец(цы) не состоит на учёте в псих- и наркодиспансерах, и справки об осмотре врачом психдиспансера в день подписания основного договора). Особенно эта экспертиза актуальна для лиц старшего возраста.

В законе [ст. 431.2 ГК РФ] ничего не говорится о том, как и где в договоре указывать заверения об обстоятельствах, как нет указаний о содержании заверений. Поэтому в этой части можно и нужно пользоваться только устоявшейся практикой и разумной осмотрительностью. Несмотря на обилие и разность подходов, основными являются три способа:

— перечень заверений по тексту договора, с отсылкой в каждом случае к статье 431.2 ГК: «к данному пункту договора применяются положения ст. 431.2 ГК РФ». Данный вариант применим при небольшом количестве заверений и при отсутствии риска спора из-за отсутствия конкретики в такой формулировке и вид документа или справки, которую должен приложить к предварительному договору продавец в подтверждение своих заверений;

— согласование в предварительном договоре специального пункта, где излагаются все заверения, которые продавец будет излагать в основном договоре, а в случаях, если заверения составляют значительный объем, обязательство оформить эти заверения отдельным приложением к основному договору купли-продажи с указанием, что эти заверения являются неотъемлемой частью договора купли-продажи;

— сторона, дающая заверения, не всегда обладает достоверной и точной информацией о каких-либо обстоятельствах или характеристиках, связанных с продаваемым объектом недвижимости. В таких случаях возможен следующий подход к тексту заверений: «насколько мне (нам) известно…» или «в той мере, в которой я знаю…» То есть дающий заверение в тексте информирует другую сторону, что не обладает абсолютной информацией в той мере, которая предполагается для совершения добросовестной сделки и не может отвечать за достоверность указанных заверений.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в 2018 году вынес постановление о заключении и толковании договоров [Постановление Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»). В пункте 34 этого постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации остановился на работе с заверениями об обстоятельствах. Однако Верховный Суд РФ не раскрыл содержание самого термина и не привёл признаки, которые позволили бы разграничить заверения от других форм информирования. Формулируются заверения индивидуально, то есть сторонам необходимо продумать детальное содержание таких заверений.

Заверения в основном договоре купли-продажи нельзя формулировать как обязательство. Это разные вещи, которые не могут и не должны подменять друг друга. Чем больше конкретики в предварительном договоре — тем лучше. Иначе создаются условия для потенциального спора, в том числе и относительно достоверности заверения. Несмотря на то, что ст. 431.2 ГК РФ даёт относительную свободу в том, какие обстоятельства стороны намерены заверить, не все они имеют практическую ценность, а некоторые юридически опасны, так как изначально порождают сомнение в достоверности и, соответственно, в юридической силе заверения, содержат непрофессиональное мнение, догадку или предположение;

Юридически не должно включаться в заверение намерение стороны , так как в таком случае заверение заменяет обязательства. Но чтобы исключить недостоверность заверений по основному договору, необходимо в предварительном договоре зафиксировать обязанности сторон (как продавца, так и покупателя) предоставить все необходимые документы и справки, подтверждающие правдивость этих заверений.

Заверение об обстоятельствах, которые наступят в будущем, не противоречит ст. 431.2 ГК РФ, но следует избегать пороков юридической конструкции: предположений, формулирования намерений в форме обязательств, создающих условия для возможности споров в будущем, в том числе по поводу недостоверности заверения. Но в то же время за счёт заверений можно серьёзно снизить будущие риски, исключить споры и другие негативные последствия.

Недостоверность заверения, имеющего существенное значение, статья 431.2 ГК РФ указывает в качестве основания для одностороннего отказа от договора . Норма императивна, поэтому стороны вправе самостоятельно определять включать или не включать заверения в текст договора купли-продажи объекта, но включение заверений в текст договора с условием чёткого понимания сторонами последствий такого шага, значительно снижает риски негативных последствий сделки.

Но заверения не обеспечивают юридической защиты. Отразить в договоре все возможные моменты и ситуации крайне сложно. И это все равно не лишит заинтересованную сторону права на судебную защиту и разрешение спора, а значит, окончательное решение о существенности значения заверения в результате останется на усмотрение суда.

Необходимо чётко оговорить в предварительном договоре возможность одностороннего отказа от заключения основного договора в случае, если вторая сторона отказалась от исполнения или ненадлежащим образом исполнила дополнительные условия предварительного договора. Дополнительные условия предварительного договора должны содержать обеспечительные условия его исполнения, то есть возмещение материальных затрат добросовестной стороны по сбору и анализу сведений по продаваемому объекту недвижимости. В основном договоре должны быть предусмотрены штрафные санкции к недобросовестной стороне при недостоверности заверений (конкретных или всех), оговорить взыскание убытков, предусмотреть включение в текст основного договора пункта о неустойке (достоверность заверений должен доказывать ответчик, то есть недобросовестная сторона).

Но как правило, участники огромного количества сделок по купле-продаже недвижимости с трудом во время сделки (подписания готового договора купли-продажи), будучи несведущими во всех тонкостях этого действия (продавцу важно, как и когда он получит деньги за продаваемую им недвижимость, а покупателю важно, как и когда он получит в собственность и фактическое владение покупаемый объект недвижимости), не задумываются о тех подводных юридических камнях, которые возможны на их пути к достижению вышеозначенных целей. При этом даже присутствие при подписании основного договора юриста, который не специализируется в этом сегменте юриспруденции, не гарантирует участникам договора безоблачного будущего, так как учёт всех «подводных камней» практически недостижим.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен (кроме случаев, предусмотренных законом) содержать согласованное сторонами условие о форме договора (простая письменная или нотариальная с фиксацией всей сделки на носителях, которые передаются после завершения сделки каждой стороне).

Но заключение и исполнение всех условий предварительного договора, в котором в развёрнутой форме будут зафиксированы все необходимые действия сторон по подготовке основного договора купли-продажи после проверки всех обстоятельств и истории объекта недвижимости позволит максимально осознанно и безопасно приобрести дорогостоящее имущество, так как каждая сторона сделки своими конкретными действиями до заключения основного договора купли-продажи декларирует свою добросовестность , что должно быть учтено судом в случае, если одна из сторон после заключения основного договора откажется от его исполнения или, исполнив основной договор, обратится в суд о признании этого договора недействительным.

Кроме всего вышеизложенного необходимо указать на очень действенный рычаг, предупреждающий, а возможно и исключающий мошенничество недобросовестного продавца, якобы или на самом деле находившегося под чужим влиянием. В судебной практике долгие годы частыми были случаи, когда при продаже доли в квартире не сособственнику, а третьему лицу, подавались иски о переводе на истца права собственности на проданную долю с нарушением норм п. 3 ст. 250 ГК РФ, причём в сроки, превышающие три месяца (применяя исчисление срока подачи искового заявления не с момента продажи доли третьему лицу, а с момента, когда истец «узнал» о нарушении своих прав). И после вынесения решения суда, истец не выплачивал ответчику суммы, уплаченной ответчиком продавцу доли. Таких случаев было много, и зачастую пострадавший покупатель доли так и не получал от истца уплаченных им денег. Такая же ситуация сложилась и тогда, когда в 2012 году изменилась правоприменительная практика по п. 4 ст. 252 ГК РФ. Автор данной статьи участвовала в судебном заседании как представитель ответчиков о выкупе обременённой рентой в пользу бывшего мужа истца 1/14 доли в праве собственности на трёхкомнатную квартиру, требования которой суды первой и второй инстанций не удовлетворили, а удовлетворили требования истца по встречному иску о вселении, нечинении препятствий в проживании в спорной квартире [ВС РФ от 03.04.2012 № 5-В11–134]: До вынесения определения ВС РФ суды отказывали в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что собственник незначительной доли не заявляла сособственнице значительной доли (13/14) о желании продать свою долю. Судебная коллегия ВС РФ вынесла определение в пользу истца по первоначальному исковому заявлению и отказал в полном объёме в удовлетворении исковых требований по встречному иску о вселении. После удовлетворения Судебной коллегией ВС РФ исковых требований истец не выплатила ответчику причитающихся ей денег.

Но в судебной практике вышеуказанное определение Верховного Суда РФ стало основанием для изменения практики судов — суды стали удовлетворять иски, основанные на п. 4 ст. 252 ГК РФ, даже если у ответчика не имелось в собственности иного жилого помещения. И именно многочисленность таких случаев, когда лицу, которое требует принудительного выкупа незначительной доли жилого помещения подвигло суды первой инстанции ввести обеспечения исполнения по такому иску. В последние годы суды не принимают к производству иски по аналогичным делам БЕЗ ПРЕДЪЯВЛЕНИЯ ДОКУМЕНТОВ О ВНЕСЕНИИ ИСТЦОМ ДЕНЕГ ЗА ВЫКУПАЕМУЮ ИМ ДОЛЮ В ДЕПОЗИТ СУДА, ЧТО ГАРАНТИРУЕТ ПОЛУЧЕНИЕ ДЕНЕГ БЫВШИМ СОБСТВЕННИКОМ СПОРНОЙ ДОЛИ в случае принятия решения суда в пользу истца. Необходимо такую же практику ввести и при подаче в суд исков о признании сделок по купле-продаже жилой недвижимости добросовестному покупателю, который не должен терять огромные деньги, затраченные на покупку и часто ещё и на дорогостоящий ремонт купленной квартиры, по иску людей, которые якобы или действительно попали под влияние третьих лиц. А также необходимо ввести процедуру выдачи заключения органами опеки и попечительства при продаже жилого помещения лицами старшего (предпенсионного и пенсионного) возраста аналогично процедуре при отчуждении собственности, принадлежащей несовершеннолетнему ребёнку, с обязательным личным контактом сотрудников этих органов с продавцом жилой недвижимости. И эти особенности продажи жилых помещений лицами старшего возраста должны фиксироваться в предварительном договоре. Недобросовестный истец, решивший воспользоваться сложившейся в последнее время судебной практикой по искам лиц, которые фактически грабят добросовестных приобретателей, заключая предварительный договор с внесением всех вышеуказанных моментов, скорее всего не будет продавать свою квартиру, а уже продавший и решивший воспользоваться «эффектом Долиной» не будет обращаться в суд о признании сделки недействительной.

Заключение предварительного договора на предложенных выше условиях значительно сократит количество признаваемых судом сделок недействительными и позволит практикующим в сфере недвижимости и в качестве представителя в судах юристам эффективно исполнять свои профессиональные обязанности, а также собственникам и приобретателям объектов недвижимости избегать необходимости обращаться в суд за защитой своих нарушенных прав.

Литература:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.06.2022)
2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. 03.02.2025)
3. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», п. 34.
4. Определение Судебной коллегии ВС РФ от 16.12.2025 г. № 5-КГ25–174. Интернет-ресурс: судебные и информативные акты РФ (СудАкт)
5. Определение Судебной коллегии ВС РФ № 5-КГ22–50-К2 от 19.07.2022. Интернет-ресурс: судебные и информативные акты РФ (СудАкт).
6. Определение Судебной коллегии ВС РФ № 5-КГ23–12-К2 от 21.03.2023. Интернет-ресурс: судебные и информативный акты РФ (СудАкт)
7. Определение Судебной коллегии ВС РФ от 16.12.2025 г. № 5-КГ25–174. Интернет-ресурс: Судебные и информативные акты РФ (СудАкт)
8. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2004 № А82–141/2003-Г/3. Интернет-ресурс: судебные и информативный акты РФ (СудАкт)
9. М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право: Общие положения. — М., Статут, 1998. — 672 с.