Договор участия в долевом строительстве (далее-ДДУ) является типовой схемой общественных отношений, урегулированных правом, которая служит стержнем, фундаментом для построения всей системы прав, обязанностей и ответственности в отношениях между застройщиком и гражданином, желающим приобрести жилье на этапе строительства. Правовое регулирование этих отношений осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее- Закона № 214-ФЗ).

Существенные условия ДДУ — это условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным. В Законе № 214-ФЗ в 4 статье закреплены пять обязательных элементов, которые в обязательном порядке должны быть отражены в любом договоре долевого участия.

Предмет договора является ключевым существенным условием, поскольку именно он определяет, что именно застройщик обязан построить и передать участнику долевого строительства. Предмет договора должен включать в себя следующие характеристики:

– местоположение объекта в строящемся доме (этаж, секция, номер на поэтажном плане);

– общая площадь жилого помещения или площадь нежилого помещения; количество комнат и площадь каждой из них;

– площадь помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов, террас, веранд);

– графический план — схема или чертеж, отображающий расположение помещений относительно друг друга.

Отсутствие любого из этих элементов влечет признание ДДУ незаключенным. При этом важно, чтобы объект был описан с такой степенью конкретности, которая исключала бы возможность передачи участнику иного объекта взамен обусловленного договором.

Цена договора — это размер денежных средств (собственных или заемных), подлежащих уплате участником за объект долевого строительства. Она может быть выражена только в рублях и должна содержать не только саму сумму, но и порядок ее оплаты. Закон устанавливает строгую ответственность участника за нарушение сроков внесения платежей. При просрочке применяется неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Кроме того, если участник систематически нарушает сроки (более трех раз в течение двенадцати месяцев) или допускает просрочку более чем на два месяца, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Следует учитывать, что исполнение обязательства застройщика по передаче объекта в согласованный срок не поставлено законом в зависимость от надлежащего исполнения участником обязательства по оплате. Нарушение участником сроков внесения оплаты является основанием для начисления неустойки, но не может служить основанием для увеличения сроков передачи объекта.

Срок передачи объекта долевого строительства является существенным условием, поскольку его нарушение влечет ответственность застройщика в виде неустойки. Этот срок может быть указан либо как конкретная календарная дата, либо как период времени, либо как событие, которое неизбежно наступит. Застройщик обязан передать объект участнику в установленный договором срок. Участник вправе требовать уплаты неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ. Однако на практике взыскание неустойки может быть ограничено действием мораториев, устанавливаемых Правительством РФ. В судебной практике это означает, что за периоды действия моратория неустойка не начисляется и не взыскивается.

К тому же есть очень важный нюанс: застройщик освобождается от уплаты неустойки, если просрочка передачи объекта вызвана уклонением участника от подписания передаточного акта, при условии, что застройщик надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору.

Гарантийный срок — это период, в течение которого застройщик несет ответственность за качество переданного объекта. С 1 марта 2025 года введена норма, позволяющая включать в договор условие о соответствии результата отделочных работ стандарту застройщика.

Закон требует, чтобы в договоре было указано, каким образом обеспечивается исполнение обязательств застройщика по передаче объекта участнику. Это условие является существенным, поскольку без него договор не может считаться заключенным.

Действующее законодательство предусматривает несколько способов обеспечения: залог и счет эскроу. В случае расторжения договора, заключенного с использованием счета эскроу, денежные средства возвращаются участнику либо перечисляются на его залоговый счет, если права по договору были переданы в залог банку.

Помимо перечисленных существенных условий, договор должен соответствовать информации, содержащейся в проектной декларации. Стороны могут включить в договор и иные условия, не противоречащие закону -например, порядок изменения проектной документации, условия расторжения договора, дополнительные меры ответственности.

Любое изменение существенных условий договора оформляется дополнительным соглашением, которое также подлежит государственной регистрации. Если оплата по договору осуществлялась с использованием кредитных средств, для изменения существенных условий необходимо получить письменное согласие банка-залогодержателя.

Отсутствие одного или нескольких из существенных условий в договоре влечет признание его незаключенным, что лишает участника правовой защиты, предусмотренной Законом № 214-ФЗ. Поэтому при заключении договора долевого участия необходимо тщательно проверять наличие всех обязательных элементов и не допускать включения условий, ущемляющих права потребителя.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. — URL: http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102033239 (дата обращения: 29.06.2025).
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». — URL: http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102090480 (дата обращения: 29.06.2025).
3. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей». — URL: http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102014512 (дата обращения: 29.06.2025).
4. Потопальский, С. С. Правовое регулирование участия в долевом строительстве в системе норм гражданского права / С. С. Потопальский // Ученые записки Крымского федерального университета имени В. И. Вернадского. Юридические науки. — 2023. — № 2. — С. 202–208. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-v-sisteme-norm-grazhdanskogo-prava (дата обращения: 29.06.2025).
5. Постановление от 13.06.2023 по делу № А40–245757/2015. — https://sudact.ru/arbitral/doc/33kC5VQQRCZX/?ysclid=m8ubyyyda3578693259 (дата обращения: 29.06.2025).
6. Рагулина, Н. Применение договора счета эксроу в долевом строительстве / Н. Рагулина. — URL: https://h-cons.ru/wp-content/uploads/2022/03/ekspertnaya-statya-n.ragylina-eskry-scheta.pdf?ysclid=m8uc6cmc3a654976079 (дата обращения: 29.06.2025).