Согласно ст. 929 ГК РФ [3] страхование имущества относится к имущественному страхованию. Страхование понимается как защита имущественных интересов различных субъектов, выступающих в гражданском обороте, при наступлении страховых случаев путем возмещения убытков за счет страховщика.

Страхование объектов недвижимости, заложенных по ипотечному кредитованию, является обязательным (ст. 31 ФЗ об ипотеке [1]).

«Страховым риском, то есть предполагаемым событием, на случай наступления которого производится страхование, является утрата (полное исчезновение заложенного имущества) либо повреждение (изменение его физических свойств). При этом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора» [4].

Рассматривая данный вид страхования, необходимо отметить, что страхование в данном случае рассматривается в качестве обеспечения исполнения обязательств, хотя и непоименованного в таком качестве в гл. 23 ГК РФ [2].

Вступить в страховые правоотношения должен залогодатель (должник), но п. 2 ст. 31 ФЗ об ипотеке сформулирован диспозитивно, а значит, должник может быть освобожден от этой обязанности или же застраховать объект недвижимости не в полном объеме. Залогодержатель же в договоре страхования указывается в качестве выгодоприобретателя, так как должник именно перед ним обеспечивает исполнение своих обязательств.

Пункт 2 ст. 947 ГК содержит требование о непревышении страховой суммы над страховой стоимостью. Однако ниже она вполне может быть, что подтверждается п. 2 ст. 31 ФЗ об ипотеке, то есть, если страховая стоимость выше, чем размер обеспеченного ипотекой обязательства, имущество должно быть застраховано на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Надо особо отметить тот факт, что в случае указания на то договора ипотечного кредитования, залогодатель обязан застраховать объект заложенной недвижимости (а. 2 ст. 31 ФЗ об ипотеке), иначе ст. 35 рассматриваемого Закона говорит о том, что «при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства», то есть банк вправе потребовать вернуть предоставленные кредитные средства досрочно. Более того, абз. 2 ст. 35 ФЗ об ипотеке говорит об еще более суровом наказании для залогодателя в случае отказа от страхования заложенной недвижимости: если залогодатель откажется в предусмотренный срок, а в случае отсутствия срока, в течение одного месяца с момента требования досрочно исполнить договор ипотечного кредитования, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Однако, здесь можно наблюдать противоречие ст. 35 ФЗ об ипотеке с п. 2 ст. 31 того же Закона. Да, п.2 ст. 31 говорит о том, что вступление в страховые правоотношения является обязанностью залогодателя, но тут же он содержит формулировку, которая может устроить обе стороны, и залогодателя, и залогодержателя: при неисполнении залогодателем обязанности обеспечить исполнение своих обязательств путем страхования, «залогодержатель вправе страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, на сумму этого обязательства. В этом случае залогодержатель вправе потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов на страхование заложенного имущества». Таким образом, мы видим, что нет необходимости использовать ст. 35 анализируемого Закона, а достаточно обратиться к п. 2 ст. 31.

Как и залогодатель, залогодержатель так же может выступать страхователем по договору страхования заложенной недвижимости, но только в том случае, если залогодатель не исполнил свою обязанность за свой счет застраховать объект ипотечного кредитного договора в пользу залогодержателя.

Всем известен тот факт, что ипотечные кредитные договоры заключаются на достаточно крупные суммы, и при нарушении залогодателем условий о страховании, он (должник) не сможет выполнить требование банка о досрочном возврате кредита, а требование залогодержателя об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке может привести к обнищанию должника, что недопустимо. Поэтому предлагается изъять из ст. 35 ФЗ об ипотеке следующую фразу: «а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31)» и, соответственно, при неисполнении залогодателем обязанностей по страхованию предмета ипотеки пользоваться п. 2 ст. 31 ФЗ об ипотеке, согласно которому это сделает залогодержатель.

Здесь видится даже выгода для банка-кредитора, заключающаяся в том, что, заключая договор страхования, он сам обеспечит исполнение обязательства должника перед собой, а также взыщет потраченные на страхование средства.

Литература:

1. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)//СЗ РФ. 1998, № 29, ст. 3400
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)//СЗ РФ. 1994, № 32, ст. 3301
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)//СЗ РФ. 1996, № 5, ст. 410
4. Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2024.