Ключевые слова: ипотека, залогодатель, залогодержатель, обязательство
Сторонами договора об ипотеке выступают залогодержатель, им является кредитор по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодатель — либо сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, либо лицо, не участвующее в этом обязательстве. В случае, если залогодателем является третье лицо, а не должник, подлежат применению нормы о поручительстве (ст. 361–367 ГК РФ) [1, с. 68]. Как к залогодателю, так и к залогодержателю для заключения договора об ипотеке предъявляются такие же требования, как и для заключения других сделок.
В качестве залогодержателя обычно выступают банки, фонды и т. д. В соответствии с законодательством залогодержателем может быть как юридическое лицо, так и физическое. Залогодержатель — это сторона договора об ипотеке, являющаяся кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, которая имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторам и залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Первые ассоциации ипотечных банков были созданы еще в 1993г., учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них — ипотечные банки. Залогодатель — это должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (треть е лицо), но предоставляющее в залог недвижимое имущество, за счет которого залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторам и залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В качестве залогодателя в основном участвуют физические лица.
Залогодатель может отдать имущество в залог по договору об ипотеке, только если он собственник этого имущества, либо имеет на него право хозяйственного ведения.
Из чего следует, что предусмотренные законодательством права и обязанности залогодателя служат обеспечительной цели залогового правоотношения. Главной функцией обязанностей залогодателя является сохранение заложенного имущества за весь период действия договора об ипотеке, и обеспечение реального удовлетворения требований залогодержателя, в том числе в результате реализации ипотечного правоотношения происходит стимулирование залогодателя к должному исполнению обязательства, обеспеченного ипотекой. В законодательстве об ипотеке «явно просматривается приоритет интересов слабой стороны гражданского оборота; коей по смыслу законодателя является не должник (как это было в ГК 1964г.), а кредитор; в нашем случае залогодержатель» [2, с. 9].
Права залогодержателя (банка-кредитора), а именно требование на получение денежной суммы и право залога на имущество, которым подкрепляется финансовая состоятельность заемщика, можно запустить в экономический оборот. Следовательно, банк имеет право на их продажу, он выручает денежные средства, которые снова может использовать на кредитование. У заемщика появляется новый кредитор, который обладает прежними правами залогодержателя. Такие права может удостоверить закладная. Как известно закладной является ценная бумага, которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и по договору об ипотеке. Закладная удостоверяет следующие права:
а. право залога на имущество, обремененное ипотекой;
б. право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.
В случае, когда залогодателем является третье лицо, сам должник вообще не участвует в качестве стороны в соответствующей ипотечной сделке. Здесь идет речь о лице, которое пожелает не принимать на себя ответственности в качестве поручителя за должника и заложить в обеспечение его долга какую-либо вещь [3, с. 5]. В тоже время залогодатель — третье лицо не имеет права препятствовать удовлетворению требований кредитора за счет стоимости заложенной недвижимости. Область применения ипотечного кредитования существенно расширяют правила из п. 1 ст. 335 ГК РФ, п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке», где заключение договора о залоге можно совершить не с заемщиком, а с третьим лицом. Теперь граждане, не имеющие недвижимости в собственности, получают возможность взять кредит, если иные лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, станут залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц. Органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, закладная выдается залогодержателю — банку. До прекращения обязательства обеспеченного ипотекой, закладная может быть составлена и выдана залогодержателю, т. е. например, банку — кредитору.
Нужно отметить, что лица, выступающие в качестве субъектов договора ипотеки, должны быть дееспособными. Как известно полная дееспособность наступает по достижении 18 лет, но граждане, вступившие в брак и эмансипированные, приобретают дееспособность раньше — со дня вступления в брак. Несовершеннолетние, не достигшие 18 лет граждане, могут совершать сделки с недвижимостью только с согласия родителей или законных представителей, и органов опеки и попечительства. Дееспособные граждане могут быть залогодержателем любого имущества, находящегося в гражданском обороте. Залогодателем может выступать любое лицо, в том числе несовершеннолетние, поскольку Закон «Об ипотеке» предоставил возможность заключения договора об ипотеке через представителя, что, по мнению Е. В. Косенко, не защищает интересы залогодателя. Автор аргументирует данный вывод тем, что «не исключается ситуация, когда определенные недобросовестные граждане могут использовать норму закона для завладения объектом недвижимости» [4, с. 10]. И с этим нельзя не согласиться.
В соответствии с п. 3 ст. 49 ГК РФ правоспособностью юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц. Чтобы выступать субъектом в договоре об ипотеке, юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц.
Определенные юридические лица, например, некоммерческие организации, обладают специальной правоспособность, на основании чего ипотека их имущества допускается лишь в случае наличия такого правомочия в их учредительных документах.
Что касается предмета ипотеки, то недвижимое имущество, составляющее предмет залога, остается у залогодателя или третьего лица. К залогодателю предъявляется основное требование являться собственником имущества, которое он передает в ипотеку или владеть им на праве хозяйственного ведения. Такое требование считается необходимым.
Ипотека предполагает принципиальный шанс для продажи предмета договора. Установление залога может осуществить только лицо, у которого есть право распоряжения соответствующим имуществом и возможность продажи заложенного имущества. В соответствии со ст. 30 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель обязан сохранять и содержать имущество, поддерживать в исправном состоянии, нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Также залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт в срок, установленный федеральным законом, иными правовыми актами РФ, или в предусмотренном ими порядке, а если такой срок не установлен, то в разумный срок.
По договору об ипотеке залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, даже если залогодатель передаст заложенное имущество на время во владение третьих лиц.
Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.
Порядок страхования имущества, подлежащего ипотеке, согласно п. 1 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» является обязательным условием договора об ипотеке. Известно, что при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. А если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, то на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»).
Дальнейший залог может иметь место, если предшествующий залогодержатель не возражает против этого или же совершение таких действий не запрещено законом.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (п. 2 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке»). Если предшествующий договор заключен с нарушением этих условий, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
Ясно, что не каждое лицо даст согласие быть стороной в договоре ипотеки, предметом которого является уже заложенное имущество. Поэтому закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту обо всех предшествующих залогах. Также залогодатель должен сообщить существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке»). В случае неисполнения этих условий залогодержатель имеет право по последующему договору потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков. Правовое положение по общему правилу первоначального залогодателя не меняется нисколько от того, что после возникновения залогового отношения будет заключен еще один (или более) договор об ипотеке того же самого имущества [5, с. 103].
При заключении договоров об ипотеке залогодержателям будет нужно принять во внимание, что после процедуры заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору (п. 3 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке»). Ясно, что залогодержатель обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований по предшествующему договору об ипотеке. В тоже время Российское законодательство не ограничивает возможность последующего залогодержателя для требования удовлетворения из стоимости заложенного имущества от сроков исполнения обязательств залогодателем, обеспеченных предшествующими ипотеками, при нарушении которых у предшествующих залогодателей возникает право обратить взыскание на предмет ипотеки. Данная ситуация свойственна, когда требование последующего ипотечного залогодержателя возникло ранее.
Согласно ст. 37 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Нужно сказать, что залогодатель вправе завещать заложенное имущество. В результате отчуждения имущества, которое было приобретено по договору об ипотеке, перешедшее другому лицу в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, на место залогодателя становится лицо, получившее это имущество. Теперь оно возлагает на себя обязанности по договору об ипотеке, включая и те, что не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Если же залогодатель решит без согласия залогодержателя продать, поменять, подарить и т. п. имущество, состоящее в залоге, то залогодержатель вправе:
а. потребовать признания сделки недействительной;
б. потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Залогодатель вправе сдавать заложенное имущество в аренду передавать его во временное безвозмездное пользование и предоставлять право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут). Аренда действует при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, а также имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке»).
Подводя итог, можно выделить основные моменты. Залогодатель вправе владеть и пользоваться предметом ипотеки. Страховать за свой счет предмет ипотеки в полной его стоимости. Распоряжаться как ему нужно полученными от использования предмета ипотеки доходами, продукцией (стороны могут предусмотреть иное в договоре). Передавать по завещанию предмет ипотеки без согласия залогодержателя. Требовать возвратить предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Если же произошла гибель или повреждение предмета ипотеки, требовать прекращения прав собственности по основаниям, предусмотренным в законе заменить или восстановить предмет ипотеки. Немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки [6].
Залогодержатель вправе в особом порядке удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества. Сделать проверку по документам и фактическому наличию и состоянию предмета ипотеки. Должен не мешать, залогодателю владеть предметом ипотеки и пользоваться. Запрашивать от залогодателя мер необходимых для обеспечения сохранности предмета ипотеки. Не препятствовать залогодателю самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки доходами (если иное не установлено). Требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет ипотеки. Не требовать от залогодателя замены предмета ипотеки в случае его гибели или повреждения, или прекращения прав собственности по основаниям, предусмотренным в законе. Получить преимущественное удовлетворение из суммы причитающегося залогодателю страхового возмещения, в случае изъятия (выкупа у последнего предмета ипотеки для государственных или общественных нужд), если не происходит его замена другим имуществом.
Литература:
- Викторов Р. Н. Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве // Диссертация. — Рязань: 2011. — С. 68.
- Завидов Б., Короткое А., Гусев О. Обращение взыскания на ипотечное имущество и его реализация на торгах и аукционах // Законодательство и экономика. 2000. № 3. С. 9.
- Новицкий И. Б., Лунц Л. А. Общее учение об обязательстве. — М. — 1959 г. — С. 5.
- Косенко Е. В. Залог недвижимости по гражданскому праву РФ: Автореф. дис. канд. юрид. Наук/ Е. В. Косенко. – Саратов, 2004. – С. 10.
- Захарова Н. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). — М.: Юрайт, – 1999. — С. 103.
- Lexpro. URL: http://online.lexpro.ru/document/17762 (дата обращения: 23.05.2017).
