Обеспечение доступным жильем является одной из приоритетных задач социально-экономической политики российских регионов. Город Тюмень — крупнейший региональный центр, лидер по объемам жилищного строительства в Уральском федеральном округе. Однако, как показывает анализ, даже в сегменте жилья эконом-класса значительная часть населения испытывает трудности с приобретением собственного жилья. Цель настоящей статьи — на основе данных Тюменьстата и аналитических обзоров оценить реальную доступность жилья эконом-класса для различных категорий семей и выявить ключевые ограничения.

Численность населения г. Тюмени на начало 2026 года составила 872 тыс. человек, а с учетом агломерации достигает 933 тыс. человек. Миграционный прирост в 2024 году — 8 327 человек, что является основным драйвером роста населения. Доля активного трудоспособного возраста (30–59 лет) — 43 %, что формирует устойчивый спрос на жилье. Среднемесячная номинальная заработная плата в 2025 году достигла 94,1 тыс. руб. (+10,1 % к 2024 году), реальные располагаемые доходы выросли на 5,8 %. При этом 9,3 % населения находятся за чертой бедности, что объективно ограничивает их возможности на рынке жилья.

Ипотека остается ключевым инструментом приобретения жилья: в конце 2025 года доля ипотечных сделок превысила 50 %, причем семейная ипотека доминирует в структуре сделок (61,8 % в III квартале 2025 года). Однако ключевая ставка Банка России, составляющая 15 % (апрель 2026 года), и ужесточение требований к заемщикам (доля отказов по кредитам — 78,1 %) сдерживают спрос, особенно для семей с невысоким доходом.

Для оценки доступности жилья использован коэффициент доступности жилья (КДЖ), рекомендованный ООН и Всемирным банком. КДЖ рассчитывается как отношение рыночной стоимости стандартной квартиры площадью 54 кв. м к годовому доходу семьи. Норматив 54 кв. м установлен для семьи из трех человек в соответствии со ст. 50 Жилищного кодекса РФ и Приказом Минстроя № 557-пр. Рекомендуемое значение КДЖ — 3–4 года; превышение означает недоступность жилья. Для расчетов использованы средняя (94,1 тыс. руб./мес.) и медианная (75 тыс. руб./мес.) заработные платы.

В таблице 1 представлены результаты расчета КДЖ для восьми типов семей с учетом разных подходов к доходам и поправки на обязательные расходы (коэффициент 1,5, означающий, что на накопление может направляться не более 66 % дохода, что является оптимистичным сценарием).

Таблица 1

Коэффициент доступности жилья эконом-класса в г. Тюмени

Как видно из таблицы, даже для семей с двумя работающими при средней заработной плате формальный КДЖ (без учета текущих расходов) находится в пределах нормы (2,9 года), однако с учетом обязательных трат он возрастает до 4,4 года, что превышает рекомендуемый порог. Для семей с одним работающим (ситуация, характерная при наличии маленьких детей) КДЖ достигает 5,7–7,2 года формально и 8,6–10,8 года с учетом расходов — жилье становится недоступным.

При текущей рыночной ставке 15,5 % ежемесячный платеж по ипотеке на квартиру стоимостью 6,48 млн руб. (20 % первоначальный взнос, срок 20 лет) составляет около 72 тыс. руб. Для семьи с одним работающим это означает, что платеж превышает 75 % дохода. Семейная ипотека под 6 % снижает платеж до 31 тыс. руб., делая жилье доступным для семей с двумя работающими и приемлемым для семей с одним работающим (доля платежа — около 33 % при средней зарплате). Однако с 2026 года планируется дифференциация ставок: для семей с одним ребенком ставка может составить 10–12 %, что увеличит платеж на 40–50 %. Предлагаемые компенсационные выплаты из муниципального бюджета способны нивелировать этот эффект.

С учетом текущих доходов и цен без льготной ипотеки доля семей, способных приобрести жилье эконом-класса, оценивается в 25–30 %. При использовании льготных программ показатель возрастает до 45–50 %. При снижении ключевой ставки до 12–13 % в 2026 году доля может составить 35–40 % без льгот и 50–55 % с льготами. Таким образом, даже при оптимистичном сценарии около половины семей не могут приобрести доступное жилье без серьезных бюджетных субсидий.

Таким образом, демографические и миграционные процессы в Тюмени создают устойчивый спрос на жилье, однако доходы значительной части населения (особенно семей с одним работающим, педагогов, соцработников) не позволяют приобрести жилье эконом-класса даже с учетом ипотеки. Коэффициент доступности жилья для семей с одним работающим достигает 8,6–10,8 года, что в два-три раза превышает рекомендуемое значение. Льготные ипотечные программы критически важны для поддержания спроса, но их эффективность снижается из-за высоких рыночных ставок и планируемой дифференциации. Необходимо дальнейшее совершенствование адресных мер поддержки для повышения реальной доступности жилья.

Литература:

1. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области. Социально-экономическое положение Тюменской области (без автономных округов): статистический сборник за 2020–2025 гг. [Электронный ресурс] / Тюменьстат. — Тюмень, 2026. — Режим доступа: https://72.rosstat.gov.ru/ (дата обращения: 01.06.2026).

2. Банк России. Ключевая ставка Банка России [Электронный ресурс] / ЦБ РФ. — Режим доступа: https://cbr.ru/hd_base/KeyRate/ (дата обращения: 01.06.2026).

3. Садыкова Х. Н. Оценка пространственного неравенства и экономической сегрегации в современных мегаполисах //Дискуссия. — 2025. — №. 8 (141). — С. 134–140.