Уровень благосостояния населения характеризует во многом такой показатель, как доступность жилья. В масштабах государства именно развитая жилищная инфраструктура — основная движущая сила социально-экономического роста страны, поскольку напрямую связана с демографической ситуацией в ней и рациональным размещением производственного потенциала и трудовых ресурсов.
Существуют различные подходы к определению уровня доступности жилья. В России в основу расчета коэффициента доступности жилья легла методика ООН-ХАБИТАТ, разработанная Организацией Объединенных Наций. Рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода семьи за год. В результате находим количество лет необходимое для того, чтобы накопить на приобретение жилья, при условии, что абсолютно весь получаемый доход будет откладываться для данной покупки. При этом коэффициент может принять значение, равное нулю, это возможно при получении жилья бесплатно. Так же значение может быть равно единице, когда годовой доход в семье либо больше, либо равен стоимости квартиры. При стремлении годового дохода домохозяйства к нулю, значение коэффициента стремится к бесконечности [3].
В России методика ООН-ХАБИТАТ легла в основу жилищной политики, озвученной Правительством Российской Федерации и ФЦП «Жилище 2015», которая продлена до 2025 года [4]. Поскольку в нашей стране отсутствуют статистические данные о медианных доходах и медианных ценах на недвижимость, коэффициент доступности жилья рассчитывается исходя из средней стоимости 1 м 2 жилья, среднедушевых денежных доходов семьи из трех человек и жилой площади, отвечающей социальным требованиям для данного размера семьи, то есть на каждого члена семьи приходится 18 м 2 , соответственно, на всю семью предусмотрено 54 м 2 [1].
КД = (Р ср1м2 х 54 м 2 ) / (Д год х К р ) → min, (1)
где Р — среднерыночная стоимость 1 м 2 жилья, руб.;
Д — среднедушевой доход в год на одного человека, руб.;
К р — количество работающих членов в семье, чел.;
В зависимости от получаемого значения данного показателя, рынки классифицируются по степени доступности жилья. Нормальным считается показатель до трех лет.
На основании данной формулы было рассчитано количество лет, необходимых для приобретения жилья в городе Санкт-Петербурге при фактической средней стоимости 1 м 2 и при средних ценах на первичном рынке жилья вне зависимости от класса жилья. Фактическая средняя стоимость отражает сумму фактически произведенных застройщиками капитальных затрат, приходящихся на 1м 2 общей площади законченных строительством жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях. То есть, чтобы накопить необходимую сумму для приобретения жилья по себестоимости потребуется 2,5 года, а по стоимости первичного жилья на рынке потребуется 6 лет. Согласно классификации рынков по доступности жилья 6 лет относится к категории существенно недоступного жилья. Диапазон значений для данной категории начинается от 5 лет [5]. Однако, при этом не учитываются расходы домохозяйства на обеспечение жизни необходимыми товарами. Указанная выше формула важна для аналитиков, экономистов и других специалистов, для которых важно оценить по стране ситуацию, то есть оценить в макрообъеме.
Предположим, что домохозяйство будет тратить величину прожиточного минимума, тогда формула примет следующий вид:
КД = (Р ср1м2 х54 м 2 )/(Д мес хК р — ПМ 1 *К тр — ПМ 2 * К д ) *12 мес.→ min, (2)
где ПМ 1 ,ПМ 2 — величина прожиточного минимума для трудоспособного населения и для детей соответственно, руб.;
К тр – количество трудоспособных членов семьи, чел;
К д — количество детей, чел;
При этом условии были рассмотрены жилые площади на семью из трех человек, для которых социальная норма жилья составляет 54 м 2 , и на семью из четырех человек с нормой равной 72м 2 . В результате индекс доступности жилья равен в 2019 году девяти годам для семьи из трех человек и пятнадцати с половиной годам для семьи из четырех человек (таблица 1).
Для семьи без детей приобретение собственного жилья является более реальным, чем при наличии детей, при этом, чем больше детей, тем сложнее решается вопрос, связанный с улучшением жилищных условий, поэтому очень важна поддержка государства в данном случае. На помощь таким семьям действуют программы для молодых семей, а также возможность использовать материнский капитал и другие.
С 2013 года по 2019 год показатель сократился, для 54м 2 — с 11 лет до 9, а для 72 м 2 – с 17 до 15,5 лет, что связано с ростом среднедушевых денежных доходов с 30498 руб/мес в 2013 году до 47147 руб./мес. в 2019 году [2].
Рассчитать минимальный совокупный доход семьи при привлечении ипотечного кредита можно с помощью следующей формулы:
TI = (LTV/100 х Р х 54 х i/12 х 100 / (1-(1+i/12 х 100)^-t х 12)) х 100/PI, (3)
где ТI — минимальный совокупный доход семьи в месяц, руб.;
LTV — часть кредита от общей стоимости приобретаемого жилья, %;
P — средняя стоимость 1м 2 на рынке жилья за год, руб.;
i — средняя за год процентная ставка по ипотечному кредиту, %;
t — период займа, годы;
PI — доля платежа по ипотеке в совокупных доходах семьи, %.
Таблица 1
Оценка доступности жилья для города Санкт-Петербург
|
№ п/п |
Наименование показателей |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
|
1 |
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя на конец года, м2 |
23,30 |
21,40 |
23,60 |
24,30 |
24,90 |
25,40 |
26,19 |
|
2 |
Среднедушевые денежные доходы населения, руб./мес. |
30 498,00 |
33 170,00 |
37 428,00 |
39 854,00 |
42 338,00 |
44 999,00 |
47 147,00 |
|
3 |
Прожиточный минимум в СПб на конец года для трудоспособного населения, руб. |
7 874,00 |
9 332,00 |
11 000,00 |
11 569,00 |
11 868,00 |
12 118,00 |
12 622,00 |
|
4 |
Прожиточный минимум в СПб на конец года для детей, руб. |
6 199,00 |
8 129,00 |
9 658,00 |
10 145,00 |
10 403,00 |
10 784,00 |
11 210,00 |
|
5 |
Индекс среднедушевых денежных доходов населения, % |
109,57 |
108,76 |
112,84 |
106,48 |
106,23 |
106,29 |
104,77 |
|
6 |
Индекс цен на рынке жилья, в % к предыдущему году |
104,80 |
105,70 |
99,70 |
99,60 |
101,00 |
106,30 |
108,00 |
|
7 |
Индексы потребительских цен на товары и услуги, в % к предыдущему году |
106,47 |
111,35 |
112,91 |
105,39 |
102,51 |
104,26 |
103,04 |
|
8 |
Справедливая стоимость 1м2 жилья, руб ((п.3*12*2чел*годы)/54) |
|||||||
|
8.1 |
3 года |
40 664,00 |
44 226,67 |
49 904,00 |
53 138,67 |
56 450,67 |
59 998,67 |
62 862,67 |
|
8.2 |
5 лет |
67 773,33 |
73 711,11 |
83 173,33 |
88 564,44 |
94 084,44 |
99 997,78 |
104 771,11 |
|
9 |
Средняя фактическая стоимость 1 м2, руб. |
49 136,00 |
51 831,00 |
55 949,00 |
59 294,75 |
60 403,00 |
60 800,00 |
52 967,00 |
|
10 |
Средние цены на первичном рынке жилья, руб./м2 |
95 287,00 |
96 683,00 |
92 644,00 |
96 855,00 |
101 344,00 |
109 346,00 |
120 600,00 |
|
11 |
Средние цены на вторичном рынке жилья, руб./м2 |
86 073,00 |
90 630,00 |
82 397,00 |
89 733,00 |
88 711,00 |
94 188,00 |
105 881,00 |
|
12 |
Индекс доступности жилья, при фактической средней стоимости 1 м2, лет (п.8*54/п.3*2*12) |
3,63 |
3,52 |
3,36 |
3,35 |
3,21 |
3,04 |
2,53 |
|
13 |
Индекс доступности жилья, при средних ценах на первичном рынке жилья (формула 1) |
7,03 |
6,56 |
5,57 |
5,47 |
5,39 |
5,47 |
5,76 |
|
14 |
Индекс доступности жилья при расходах, равных прожиточному минимуму (формула 2) |
|||||||
|
14.1 |
54 м2 |
10,98 |
11,00 |
9,65 |
9,39 |
9,02 |
8,95 |
9,38 |
|
14.2 |
72 м2 |
17,40 |
18,46 |
16,57 |
16,02 |
15,15 |
14,85 |
15,52 |
|
15 |
Средняя процентная ставка по ипотечному кредиту, % годовых |
12,28 |
12,62 |
12,50 |
13,16 |
12,08 |
10,67 |
9,87 |
|
16 |
Минимальный совокупный доход семьи при привлечении ипотечного кредита (формула 3) на покупку квартиры 54 м2 по среднерыночной цене на первичном рынке жилья (п.10) |
|||||||
|
16.1 |
Минимальный совокупный доход семьи при кредите на 20 лет, рубли |
92 262,38 |
95 614,06 |
90 941,71 |
98 996,04 |
96 901,24 |
95 403,17 |
99 657,89 |
|
16.2 |
Минимальный совокупный доход семьи при кредите на 15 лет, рубли |
100 295,28 |
103 610,86 |
98 656,51 |
106 761,44 |
105 539,26 |
105 430,39 |
111 144,90 |
Предположим, что доля заемных средств в стоимости квартиры составит 80 %, а доля платежа по ипотечному кредиту в доходах семьи не более 50 %. Получается, что если брать ипотечный кредит на срок 20 лет, то необходимо, чтобы заработок ежемесячный в домохозяйстве равнялся 99 658 рублям в 2019 году, а при выплатах в течении 15 лет — 111 145 рублей. Несмотря на то, что ставка по ипотеке снизилась за последние 6 лет с 12,28 % до 9,87 %, показатель минимального совокупного дохода увеличился, это связано с ежегодным повышением стоимости 1 м 2 жилья. Для жизни человека 15–20 лет, это достаточно большой период, за который могут возникнуть определенные риски, например, снижение зарплаты или потеря работы, вынужденный переезд, серьезные болезни и прочее. Не существует гарантии, что твой достаток сохранится на протяжении такого количества лет, поэтому для снижения тревоги потребителей и повышения желания приобрести жилье необходимо рассматривать возможности снижения стоимости строительства, а также возможности снижения ставки по ипотеке.
Показатель справедливой стоимости 1 м 2 жилья показывает сколько должен стоить 1 м 2 жилья, если домохозяйство, состоящее из трех человек будет откладывать весь свой доход в течении трех и пяти лет для приобретения квартиры с площадью 54 м 2 . Итак, чтобы семья смогла накопить за три года при доходах, равных среднедушевым денежным доходам населения, необходимо, чтобы 1 м 2 стоил 62 863 рубля в 2019 году, при этом фактическая стоимость 1 м 2 в среднем за семь лет выше на 6,04 %, а рыночная стоимость в среднем за семь лет выше на 48,6 %, то есть для повышения возможности приобретения квартиры необходимо снижать среднерыночную стоимость. Однако, если откладывать на квартиру в течении пяти лет, то выше возможность приобрести квартиру на вторичном рынке жилья. В 2019 году справедливая стоимость равна 104771 рубль, а средняя цена на вторичном рынке жилья равна 105881 рубль, то есть всего на 1,05 % выше.
На возможность приобретения жилья влияет больше количество факторов, проведенный анализ учитывает минимум факторов. Например, при приобретении первичного жилья нужно учитывать предстоящие вложения в ремонт, так же, пока строится жилье, если нет собственного добавляются затраты на аренду квартиры, это существенно повлияет на значения индексов доступности жилья.
В 2020 году мир столкнулся с кризисом, вызванным распространением коронавирусной инфекции и падением цен на нефть. Сфера жилищного строительства, как и другие сферы экономики пострадала от введенных ограничений, от снижения доли платежеспособного населения, в результате потери работы, снижения зарплат, от оттока рабочих из ближнего зарубежья, которые заняты непосредственно выполнением работ на строительных площадках, обесценивание рубля вызвало подорожание строительных материалов и оборудования, кроме того переход на эскроу-счета — всё это негативно сказалось на строительной сфере. Введение программы субсидированной ставки по ипотеке под 6,5 % вызвало рост спроса, однако, из-за ограниченного предложения возросла стоимость жилья. В сложившейся ситуации считаю необходимым разработку дополнительных государственных мер по регулированию рынка жилищного строительства. Существующие меры по поддержанию строительной сферы государством необходимо продлить до весны 2021 года.
Литература:
- Мустафина, Л. Р. Определение доступности жилья для населения: методические аспекты / Л. Р. Мустафина. — Текст: непосредственный // Проблемы современной экономики. — 2014. — № № 1 (49). — С. 185–188.
- Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.gks.ru/ (дата обращения: 22.10.20)
- Программа ООН по населенным пунктам (ООН-ХАБИТАТ) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.un.org/ru/ga/habitat/docs.shtml (дата обращения: 20.10.2020)
- Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 12.10.2020) «О реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». — Текст: электронный // Консультант: [сайт]. —URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_109742/ (дата обращения: 20.10.2020)
- Стерник Г. М. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка: монография / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. — Москва: Проспект, 2018. — 592 с.
