Земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий федерального значения, занимают уникальное место в системе гражданско-правовых объектов. Речь идет о государственных природных заповедниках, национальных парках, природных парках и других категориях ООПТ, имеющих общенациональный статус. Согласно преамбуле Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее — Закон № 33-ФЗ), эти территории отнесены к общенациональному достоянию, что напрямую обусловливает повышенный публичный интерес к их правовому режиму и, соответственно, вводит значительные ограничения гражданского оборота таких земель [1].

Вопрос о том, насколько земельные участки в границах ООПТ федерального уровня могут участвовать в обороте, важен не только с теоретической точки зрения, но и для правоприменительной практики. Он напрямую затрагивает имущественные интересы граждан и юридических лиц, которые уже владеют такими участками или претендуют на их получение.

В соответствии с п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, относятся к землям, изъятым из оборота [2]. Данное положение корреспондирует с п. 4 ст. 12 Закона № 33-ФЗ, который запрещает приватизацию земельных участков в границах заповедников. Следовательно, такие участки нельзя передать в частную собственность, они не могут быть предметом купли-продажи, мены, дарения, залога или иных сделок, влекущих переход права собственности.

Аналогичный подход установлен и для земель национальных парков. Они также находятся в федеральной собственности и закрепляются за государственными учреждениями на праве постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 2 ст. 16 Закона № 33-ФЗ установлено, что земельные участки в границах национальных парков изъяты из оборота и не подлежат приватизации, за исключением случаев, специально предусмотренных федеральными законами.

Вместе с тем, как верно отмечает Е. В. Лунева, законодательное отнесение земель ООПТ федерального значения к изъятым из оборота нельзя считать абсолютным [3]. Анализ действующих норм позволяет выделить ряд исключений, в рамках которых допускаются отдельные сделки или предоставление земельных участков в пользование третьим лицам.

Первое исключение — институт служебных наделов. В силу ст. 39.9 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании государственных учреждений (в том числе заповедников и национальных парков), могут передаваться работникам этих учреждений в безвозмездное пользование на период их трудовых отношений в качестве служебных наделов. Такие наделы используются для ведения личного подсобного хозяйства, жилищного строительства (если это разрешено законом) и в иных целях, связанных с обеспечением жизнедеятельности работников. При прекращении трудовых отношений служебный надел возвращается учреждению; право собственности у работника не возникает.

Второе исключение касается аренды земельных участков в границах биосферных полигонов государственных природных биосферных заповедников. Федеральный закон от 28.12.2013 г. № 406-ФЗ внес в Закон № 33-ФЗ изменения, которые разрешают размещение объектов капитального строительства и сопутствующей инфраструктуры на территории биосферных заповедников, а также предоставление для этих целей земельных участков в аренду [4]. Однако такая аренда возможна не на всей территории заповедника, а только в пределах специально выделенных участков биосферного полигона. Перечень разрешенных объектов и видов деятельности (познавательный туризм, физическая культура, спорт) утверждается Правительством РФ индивидуально для каждого заповедника. По своей сути это целевая аренда, не предполагающая свободного оборота земельных участков.

Третье исключение сформировано судебной практикой и связано с ситуациями, когда в границах ООПТ федерального значения оказываются земельные участки, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Это происходит, если при создании ООПТ такие участки не были изъяты. В Определении Верховного Суда РФ от 28.05.2015 г. № 58-КГ15–215 указано, что действующее законодательство не запрещает предоставлять гражданам в собственность земельные участки, расположенные в границах охранных зон особо охраняемых природных территорий, в том числе государственных природных заповедников. Такие участки не изъяты из оборота и не ограничены в обороте; их использование возможно при соблюдении определенных ограничений, направленных на защиту природных комплексов [5]. Данная позиция распространяется и на те участки, которые оказались в границах самих заповедников при их учреждении. Таким образом, формальное отнесение всех земель заповедников к изъятым из оборота входит в противоречие с реальным существованием частной собственности на отдельные участки внутри ООПТ. Возникает коллизия: закон объявляет такие земли изъятыми, но при этом допускает частную собственность на них. Представляется, что в подобных случаях приоритет должен отдаваться специальному режиму ООПТ, однако данное решение требует четкого законодательного закрепления.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о возможном распространении на земли ООПТ федерального значения института эмфитевзиса (права постоянного землевладения), который планируется ввести в российское гражданское законодательство в рамках реформы вещного права. Концепция развития гражданского законодательства РФ предусматривает замену существующего права постоянного (бессрочного) пользования правом постоянного землевладения, дающим его обладателю широкие возможности распоряжения земельным участком, в том числе его отчуждение и передачу в аренду [6]. Как обоснованно указывает Е. В. Лунева, применение эмфитевзиса к землям заповедников может создать риски для сохранения уникальных природных комплексов, поскольку наделяет правообладателя правом распоряжения участком, что несовместимо с самой сущностью ООПТ [7]. В связи с этим целесообразно законодательно запретить применение эмфитевзиса в отношении земельных участков, находящихся в границах государственных природных заповедников и национальных парков, сохранив для них действующее право постоянного (бессрочного) пользования как более ограниченное по объему правомочий.

Еще одна проблема — отсутствие в законодательстве четкого порядка согласования сделок с земельными участками, которые находятся в границах охранных зон ООПТ. В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.09.2015 г. по делу № А40–219463/149 констатируется, что нормативные правовые акты не устанавливают обязанность хозяйствующих субъектов инициировать согласование своей деятельности с администрацией ООПТ, что порождает многочисленные споры и правовую неопределенность [8]. Для преодоления этого пробела необходимо разработать и утвердить типовой порядок согласования сделок и хозяйственной деятельности в границах охранных зон, предусмотрев обязательное участие уполномоченных органов и проведение экологической экспертизы.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы.

Во-первых, по общему правилу земельные участки в границах ООПТ федерального значения изъяты из оборота. Они не могут быть приватизированы и не могут выступать объектом большинства гражданско-правовых сделок.

Во-вторых, законодательством предусмотрены ограниченные исключения в предоставлении земельных участков в границах ООПТ: предоставление служебных наделов работникам учреждений, а также аренда земельных участков в границах биосферных полигонов для целей туризма и спорта. Кроме того, судебная практика допускает сохранение частной собственности на участки, которые оказались в границах ООПТ при их создании.

В-третьих, существующие правовые пробелы — отсутствие четкого режима для частных земельных участков внутри ООПТ, риски при возможном введении эмфитевзиса, неопределенность порядка согласования в охранных зонах — требуют законодательного решения.

В связи с этим, предлагается: а) прямо закрепить в Законе № 33-ФЗ, что земли государственных природных заповедников и национальных парков не предоставляются на праве эмфитевзиса б) определить правовой статус частных земельных участков, включенных в границы ООПТ, установив для них обязательный режим публичного сервитута и механизм компенсации соответствующих ограничений в) утвердить типовой порядок согласования сделок и деятельности в охранных зонах.

Таким образом, оборот земельных участков в границах особо охраняемых природных территорий федерального значения представляет собой сложную правовую конструкцию, в которой общий запрет на приватизацию и оборот сочетается с отдельными законодательными и судебными исключениями. Совершенствование законодательства в этой сфере должно быть направлено на устранение выявленных коллизий и достижение баланса между публичными интересами охраны природы и частными правами землепользователей.

Литература:

1. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (ред. от 29.12.2025) // Собрание законодательства РФ. 1995. № 12. Ст. 1022.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 02.05.2026) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
3. Лунева Е. В. Земельные участки в особо охраняемых природных территориях как объекты гражданских прав: автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Казань, 2015. — С. 28.
4. Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 52 (ч. I). Ст. 6971.
5. Определение Верховного Суда РФ от 28 мая 2015 г. № 58-КГ15–215 // СПС «КонсультантПлюс».
6. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 11.
7. Лунева Е. В. Система ограничений гражданских прав на земельные участки в особо охраняемых природных территориях // Вестник экономики, права и социологии. 2013. № 3. — С. 37–41.
8. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 сентября 2015 г. по делу № А40–219463/149 // СПС «КонсультантПлюс».