The article examines models of the relationship between rights to a land plot and the building located on it in resolving disputes on the protection of property rights, taking into account the evolution of Russian civil and land legislation and the latest practice of the Supreme Court of the Russian Federation. It delineates two key legal phenomena — the inclusion of a building in the composition of a land plot under Article 271 of the Civil Code of the Russian Federation and the qualification of an object as real estate based on the criterion of a strong connection with the land, which is often confused in court decisions, leading to errors in assessing title and the scope of rights of the parties.

Keywords: land plot, building, property right, unauthorized construction, Article 271 of the Civil Code of the Russian Federation, permitted use, judicial practice of the Supreme Court of Russian Federation.

Введение

Вопрос о соотношении прав собственности на земельный участок и расположенное на нём здание или сооружение представляет собой одну из наиболее сложных проблем гражданского и земельного права. На протяжении развития российского законодательства сформировались различные подходы к пониманию взаимосвязи этих объектов, что непосредственно влияет на практику разрешения гражданских споров о защите права собственности. Современная судебная практика требует переосмысления традиционных моделей правового регулирования и внедрения более гибких подходов, учитывающих особенности конкретных ситуаций.

Особенно важным является разделение двух концептуально различных правовых явлений. Вхождение строения в состав земельного участка согласно статье 271 ГК РФ определяет порядок участия объектов в гражданском обороте, устанавливая, что при смене собственника здания или иного объекта, расположенного на чужом земельном участке, новый владелец получает право пользования этим участком в том же объёме и на тех же условиях, которые имел прежний собственник недвижимости. И наоборот, при переходе права собственности на такое здание (купля-продажа, наследование и др.) к новому собственнику автоматически переходит то же право пользования земельным участком, которое имел прежний владелец. Тем самым, участие здания в обороте неизбежно влечёт изменение субъекта права пользования соответствующей частью чужого земельного участка.

Прочная связь с землёй классифицирует объект как недвижимое имущество для целей применения норм о государственной регистрации и иных механизмов правовой защиты. С. А. Боголюбов подчёркивает, что судебная практика часто смешивает эти два критерия, что приводит к ошибочным выводам при вынесении решений по спорам о праве собственности [1].

Верховный Суд Российской Федерации последовательно развивает позицию, согласно которой при разрешении споров о защите права собственности на здания и земельные участки необходимо учитывать фактический характер связи между объектами, а не формальное их отнесение к той или иной категории недвижимости. В частности, согласно пункту 2 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2025), утверждённому Президиумом Верховного Суда 8 октября 2025 года, указывается на необходимость комплексного анализа технической документации, характера закрепления объекта и экономических аспектов его перемещения при разрешении споров о статусе строений. Верховный Суд подтвердил, что такой анализ является основополагающим при определении того, подпадает ли строение под положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке [2].

Разрешение споров о защите прав собственников земельных участков и расположенных на них строений в современной практике строится на принципе баланса интересов участников и строгом соблюдении норм гражданского и земельного законодательства.

Отправной точкой является приоритет законного титула и оценка добросовестности сторон. Суд прежде всего выясняет, на каком основании возникли права на земельный участок и объект капитального строительства, соблюдены ли требования к их возникновению и регистрации, применяя статьи 8.1, 209, 131, 222, 271 ГК РФ.

Если строение квалифицируется как самовольная постройка на чужой земле в соответствии со статьей 222 ГК РФ, то есть возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, создано без получения необходимых разрешений, либо возведено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то суд вправе обязать собственника строения снести его за свой счёт в целях защиты права собственника земельного участка.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрены условия судебного признания прав на самовольную постройку её сохранения: наличие права на землю, допускающего строительство, соответствие требованиям на момент обращения в суд и отсутствие нарушения прав других лиц. Суды тщательно проверяют наличие разрешения на строительство, проектной документации и соответствие нормам градостроительного регламента, что позволяет узаконить объект даже без согласия собственника земли при добросовестности приобретателя.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» раскрывает определяющие факторы при разрешении споров. Суды должны оценить добросовестность застройщика — знал ли он об ограничениях использования участка, с учётом наличия сведений в ЕГРН и официальных разрешений органов. Необходимо определить существенность допущенных нарушений технических норм: незначительные нарушения, не создающие угрозу жизни и не нарушающие права третьих лиц, могут не препятствовать сохранению постройки. Суд должен установить возможность устранения нарушений путём реконструкции и, при её наличии, вынести решение с предложением двух вариантов: снос либо приведение в соответствие. Снос рассматривается как крайняя мера, применяемая пропорционально нарушению и только если постройка создаёт реальную угрозу безопасности или нарушает права третьих лиц. Суд проверяет соответствие постройки правовому режиму и разрешённому использованию земельного участка на дату начала возведения. Государственная регистрация права в ЕГРН не исключает возможности сноса, однако решение о сносе зарегистрированного объекта может принять только суд. К требованиям о сносе построек, не создающих угрозу жизни и здоровью, применяется трёхлетний срок исковой давности, тогда как опасные постройки могут быть сносимы без учёта сроков давности.

Когда здание возведено застройщиком при наличии разрешения на строительство и согласия владельца участка, суды стремятся сохранить и землю, и строение, используя конструкцию права пользования частью участка собственником здания согласно статье 271 ГК РФ, установление сервитута по статье 274 ГК РФ, договора аренды либо выкупа соответствующей части участка по статьям 35, 39.1–39.8 ЗК РФ. Такой подход позволяет компенсировать вложения в капитальный объект и одновременно не лишать собственника земли её экономического потенциала.

Эта норма применяется в практике для разрешения конфликтов, когда собственник здания не имеет титул на землю, но добросовестно приобрел объект. В таких случаях суды обязывают собственника участка предоставить право пользования на срок эксплуатации здания или предлагают выкуп земли по рыночной цене. Принцип добросовестности, закрепленный в статье 10 ГК РФ, играет ключевую роль: если новый собственник здания не знал о дефектах титула продавца, его права защищаются в большей мере.

Если спор затрагивает жилые строения, дополнительно учитывается конституционное право на жилище (ст. 40 Конституции РФ) [4] и разъяснения, данные в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении законодательства о защите прав собственников при изъятии земельных участков». При определении статуса лиц (собственников, нанимателей, членов семьи) суды должны исходить из фактических обстоятельств, а не из формальных регистраций: регистрация по месту жительства не является определяющим фактором признания лица членом семьи собственника или нанимателя, и судам необходимо выяснять содержание волеизъявления сторон при заселении лиц в жилое помещение. При рассмотрении споров о выселении из жилого помещения суды должны соблюдать принцип недопустимости произвольного лишения жилища — выселение возможно только по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Для бывших членов семьи собственника жилого помещения суд может установить право пользования помещением на определённый срок, если у них отсутствуют иные основания для приобретения жилья и они не имеют возможности обеспечить себя жильём по причине материального положения либо других заслуживающих внимания обстоятельств (возраст, состояние здоровья, наличие иждивенцев).

Жилищные споры часто осложняются социальными аспектами. Согласно статье 56.8 ЗК РФ изъятие земли под домом требует компенсации рыночной стоимости, включая земельный участок. В практике 2025 года суды отказывают в сносе, если постройка соответствует СНиПам и зарегистрирована в ЕГРН, даже без права на землю, предлагая вместо этого сервитут для доступа [3]. Практическое применение ст. 222 ГК РФ с учётом Постановления Пленума № 44 от 12 декабря 2023 г требует от судов при принятии решений о сносе учитывать наличие проживающих в доме семей, их социальный статус и отсутствие альтернативного жилья. Это соответствует статье 40 Конституции РФ и требованиям Европейской конвенции о защите прав человека (Протокол № 1, ст. 1).

С введением в действие Федерального закона № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года о внесении изменений в ЗК РФ появились новые механизмы согласования видов разрешённого использования земельного участка и находящегося на нём здания. В пункте 8 статьи 1 Федерального Закона № 295-ФЗ от 31.07.2025 «О внесении изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» впервые закреплено, что вид разрешенного использования (далее ВРИ) зданий и сооружений должно соответствовать ВРИ участка (п. 7 ст. 14.1 гл. II.1 ЗК РФ). Это означает, что суд должен теперь проводить анализ не только факта наличия разрешения на строительство конкретного здания, но и соответствия земельного участка его фактическому назначению. Если собственник здания добросовестно построил дом для жилья на участке, изначально имевшем иное целевое назначение, суд должен рассмотреть возможность обязать муниципальные органы изменить ВРИ земли в соответствии с назначением здания.

Судам при разрешении споров о защите прав собственности теперь необходимо анализировать соответствие ВРИ земельного участка фактическому назначению здания. В случае несоответствия собственник здания может требовать изменения ВРИ участка через орган местного самоуправления по статье 39 ЗК РФ, что является дополнительной гарантией защиты его имущественных интересов. Несоответствие ВРИ остается основанием для признания постройки самовольной, если нельзя привести в соответствие в разумный срок.

Верховный Суд в своём Обзоре судебной практики от 8 октября 2025 г. в пункте 2 подтвердил, что при рассмотрении споров о праве собственности на строения судам необходимо учитывать соответствие вида разрешённого использования земельного участка целевому назначению находящегося на нём здания.

Пункт 8 статьи 1 Федерального Закона № 295-ФЗ от 31.07.2025 «О внесении изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (п. 1 ст. 11.1 гл. I.1 ЗК РФ) регулирует принцип правовой преемственности при образовании новых земельных участков, категории земель и виды разрешённого использования при образовании земельных участках. В этом контексте суды при разрешении споров должны учитывать, что образуемые участки получают ВРИ таких земель, из которых они образованы, за исключением случаев, когда применяются специальные правила проекта межевания территории или комплексного развития. Для собственника здания на чужом участке это означает, что он может требовать изменения вида разрешенного использования участка через механизм выдела части земли в собственность либо через установление долгосрочного сервитута или права пользования по ст. 271 ГК РФ с фиксацией в соответствии с новым ВРИ.

Введение ФЗ-295 несколько переформулировало подход к отнесению «прочной связи» объекта с землей. Традиционно эта категория использовалась при разграничении недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ), но теперь она дополняется функциональным критерием: если здание возведено для определённого вида использования, земля под ним должна быть переклассифицирована в соответствии с этим назначением. Суды ссылаются на новую редакцию ст. 85 ЗК РФ, которая устанавливает, что виды разрешённого использования в пределах населённых пунктов определяются градостроительным регламентом, «за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом», что открывает дверь для исключений в пользу добросовестных собственников зданий.

Современная судебная практика при разрешении дел о защите права собственности на земельные участки и находящиеся на них здания применяет комплексный подход, учитывающий как формальные критерии, установленные законодательством в статьях 130, 271 ГК РФ; статьи 14.1, 35 ЗК РФ, так и материальные интересы сторон. В результате складывается модель, при которой ни права собственника земельного участка, ни права собственника строения не обладают абсолютным приоритетом. Каждый раз суд создает решение с опорой на механизмы ГК РФ и ЗК РФ, обеспечивающее минимальное вмешательство в права сторон при соблюдении публичных интересов и принципа добросовестности.

Литература:

1. Боголюбов С. А. Земельное право: учебник для вузов. 10-е изд., перераб. и доп. Москва: Издательство Юрайт, 2025. 276 с.
2. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 8 окт. 2025 г. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_516206/
3. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2024. № 2.
4. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г.) (с уч. поправок) // КонсультантПлюс.
5. Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Официальное опубликование. URL: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=500744&ysclid=mleyhbgham529143620