Оборот недвижимого имущества, включающий куплю‑продажу, залог, наследование, мену и иные гражданско‑правовые сделки, является сферой наиболее интенсивного применения принципа взаимосвязи земельного участка и расположенного на нём объекта капитального строительства. На материале действующего законодательства и судебной практики анализируются модели единого и раздельного оборота земельного участка и здания, а также их влияние на распределение прав и обязанностей участников сделок. Особое внимание уделяется принципу единства судьбы по статье 35 ЗК РФ, требованиям Федерального закона № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и новому порядку ведения ЕГРН, введённому Приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514, включая обязанность указывать сведения о земельном участке при регистрации прав на здание и учет границ земельного участка с 1 марта 2025 г.

Ключевые слова: земельный участок, здание, оборот недвижимости, ЕГРН, единый имущественный комплекс, добросовестный приобретатель, Приказ Росреестра № П/0514.

Оборот недвижимого имущества, охватывающий куплю-продажу, залог, наследование, мену и другие гражданско-правовые сделки, представляет собой сферу наиболее интенсивного применения принципов взаимосвязи земельного участка и расположенного на нём объекта капитального строительства. Это особенно важно с точки зрения динамики правовых отношений при переходе прав от одного лица к другому, поскольку такой переход порождает специфические риски, особые требования к полноте и достоверности информации, а также необходимость в механизмах снижения неопределённости для участников сделок.

В современных условиях именно согласованность правового режима земельного участка и здания, а также качество сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) во многом определяют устойчивость имущественного оборота. От того, насколько корректно структурированы модели единого и раздельного оборота, зависит не только юридическая безопасность сделок, но и возможность эффективного экономического использования недвижимости и защиты прав добросовестных приобретателей.

Ключевым нормативным ориентиром при анализе взаимосвязи прав на земельный участок и здание выступает статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающая принцип единства судьбы. Согласно данному принципу, отчуждение здания, принадлежащего тому же лицу, что и земельный участок, как общее правило должно проводиться совместно с участком. Это означает, что покупатель дома получает и право собственности на участок, либо участок (или его часть) выделяется в его пользу.

С. А. Боголюбов подчёркивает, что данный механизм обеспечивает экономическую целесообразность сделки и предотвращает ситуации, когда дом остаётся без земли или земля без здания, что объективно порождает конфликты интересов и затрудняет использование имущества. Тем самым принцип единства судьбы выступает не только юридическим, но и экономическим принципом, обеспечивающим согласованность правового режима недвижимости как имущественного комплекса [1].

При этом выбор между единым и раздельным оборотом зависит от конкретной ситуации и целей участников. Единый оборот предпочтителен при продаже готового жилого комплекса, когда участок и дом фактически и функционально выступают как неразрывное целое. В таких случаях раздельное распоряжение землёй и зданием зачастую лишено экономического смысла.

Раздельный оборот, напротив, может быть оправдан, например, при реструктуризации имущественных прав в хозяйственных обществах, при выделении отдельных функциональных зон, либо при необходимости сохранить земельный участок в собственности исходного владельца при отчуждении здания. В указанных ситуациях особую роль играют договорные конструкции, обеспечивающие правомерное использование участка новым собственником здания.

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» кардинально изменил требования к регистрации сделок с недвижимостью, включая земельные участки и здания на них. Статья 19 ФЗ‑218 предусматривает, что при регистрации права собственности на здание или сооружение в Едином государственном реестре недвижимости вносятся сведения о земельном участке, на котором расположен этот объект. Таким образом, закон прямо ориентирует регистрирующий орган на фиксацию связки «здание — земельный участок» в рамках единой информационной системы.

С марта 2025 года органы регистрации обязаны отказывать в регистрации сделок с зданием без указания земельного участка, что обеспечивает дополнительную прозрачность оборота и защиту интересов приобретателей. Отсутствие в записи о праве на здание сведений о соответствующем участке теперь рассматривается как препятствие к совершению регистрационных действий.

Данное требование направлено на решение проблемы, которая ранее приводила к реестровым рассогласованиям. Нередко в ЕГРН содержались сведения только о здании, без указания земельного участка или с крайне неполной информацией о нём. Это препятствовало приобретателю в понимании объёма и характера его прав на землю, создавало трудности при последующей перепродаже и рефинансировании объекта. Новый порядок Росреестра, основанный на обновлённых правилах ведения ЕГРН, повышает надёжность оборота и позволяет участникам сделок принимать обоснованные решения [2].

Таким образом, законодатель и регистрирующий орган последовательно устраняют информационный разрыв между правовым режимом здания и земельного участка, на котором оно расположено, что является ключевым условием предсказуемости и устойчивости рынка недвижимости.

При переходе права собственности на здание к новому лицу возникают специфические вопросы, связанные не только с переходом прав, но и с переходом обязанностей. Согласно статье 271 ГК РФ (п. 2), новый собственник здания приобретает право на использование земельного участка в том же объёме и на тех же условиях, что имел прежний собственник. Это правило призвано обеспечить непрерывность использования здания и исключить ситуацию, при которой смена собственника делает невозможным правомерное пользование землёй.

Однако такая конструкция порождает неопределённость в отношении арендной платы, налогов на участок и иных обременений. Если участок под зданием находится в аренде, то при смене собственника здания новый владелец фактически автоматически становится арендатором участка, что требует последующего переоформления договора аренды с учётом замены стороны. Аналогичные вопросы возникают и в отношении иных обременений, связанных с участком, включая сервитуты и ограничения, установленные в публичных интересах.

Приобретатель недвижимости при этом часто не может самостоятельно выявить все обременения, ограничения и особенности правового статуса объекта. Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ, приобретатель считается добросовестным, если при приобретении он руководствовался сведениями из государственного реестра, за исключением случаев, когда судом доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение имущества. Эта норма создаёт значимую защиту для добросовестных покупателей, но одновременно предъявляет повышенные требования к полноте и достоверности информации в ЕГРН.

Именно поэтому требование Росреестра о внесении всей информации о земельном участке в реестр, включая сведения о правах, обременениях, аренде и иных ограничениях, является критически важной защитой участников оборота. Чем полнее отражены данные о земельном участке, тем более надёжной становится презумпция добросовестности приобретателя, опирающегося на записи ЕГРН.

В коммерческом обороте нередко встречаются случаи, когда земельный участок и здание передаются как единый имущественный комплекс. Статья 132 ГК РФ допускает признание комплекса единым объектом права собственности при условии, что составляющие его вещи образуют единое целое и используются по единому назначению.

В таком случае оборот упрощается: имущественный комплекс отчуждается целиком, без необходимости юридического и регистрационного разделения прав на землю и здание. Такой подход предпочитается в сделках с коммерческой недвижимостью, предприятиями, туристическими комплексами, иными объектами, где земля и строения фактически функционируют как неотъемлемая часть единого бизнеса.

Однако судебная практика выявила ряд проблем с регистрацией имущественных комплексов. Дело Верховного Суда Российской Федерации от 1 ноября 2021 г. № 310-ЭС19–9234 устанавливает принципиальную позицию о том, что факт включения объекта недвижимости в состав единого имущественного комплекса не исключает возможность его самостоятельной государственной регистрации как отдельного объекта недвижимого имущества. Верховный Суд разъяснил, что, хотя к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах, это не означает автоматического отрицания самостоятельности входящих в их состав объектов [3].

Ключевое значение при этом имеет предварительное установление того, является ли имущественный комплекс действительно единым в смысле статьи 133.1 ГК РФ, то есть объединён ли он единым назначением и неразрывно связан ли физически или технологически. Лишь при наличии совокупности таких признаков допустимо квалифицировать совокупность вещей как единый объект недвижимого имущества.

Дело также подтверждает, что государственный регистратор прав при осуществлении регистрации не уполномочен переоценивать ранее возникшие и зарегистрированные права, а должен руководствоваться вступившими в законную силу судебными решениями. Это решение существенно ограничивает дискреционные полномочия органов регистрации и защищает права собственников, ранее зарегистрировавших своё имущество в другой юрисдикции, при переходе их прав к правопреемникам в новой правовой системе.

Росреестр долгое время отказывал в регистрации комплекса как единого объекта, что осложняло оборот и вынуждало участников прибегать к более сложным и затратным схемам. Только с введением новых требований ФЗ‑218 и изменений в нормативные акты Росреестра (включая Приказ от 7 декабря 2023 г. № П/0514) стали возможны более гибкие решения, хотя соответствующая практика всё ещё развивается и требует дальнейшей детализации.

Отдельного внимания заслуживают ситуации наследования здания, расположенного на чужом земельном участке. При таких обстоятельствах возникают специфические проблемы, связанные с характером прав на землю, которыми обладал наследодатель.

Если участок находился в собственности наследодателя, то он входит в состав наследства и переходит к наследнику по общим правилам наследственного права. В этом случае обеспечивается переход не только вещных прав на здание, но и полнота правомочий по распоряжению и пользованию земельным участком.

Если же участок был предоставлен наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, то возникает проблема, поскольку такие права в современном правопорядке не наследуются в полном объёме или подлежат трансформации в иные, соответствующие действующему законодательству вещные права. Это может осложнять оформление наследственных прав на здание и последующий оборот недвижимости, пока правовой режим земельного участка не будет приведён в соответствие с действующими нормами.

В подобных ситуациях правомерное использование здания наследником зачастую связано с необходимостью переоформления прав на участок, заключения договоров аренды либо установления иных вещных или обязательственных прав на землю.

С введением в действие новых требований органы регистрации стали более требовательны к полноте представляемых документов. С 1 марта 2025 года приостановлены регистрационные действия в отношении земельных участков, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении их границ. Это правило распространяется и на сделки со зданиями, расположенными на таких участках [4].

Указанное изменение означает, что при совершении сделки со зданием на чужом участке необходимо предварительно убедиться, что участок надлежащим образом учтён в ЕГРН с указанием его границ. В противном случае регистрирующий орган будет обязан приостановить или отказать в совершении регистрации.

Данное требование существенно затруднило оборот в случаях, когда участки не были надлежащим образом учтены. Часто в ЕГРН содержались неполные сведения о земле, особенно в отношении объектов, возведённых в советский период или приватизированных в 1990‑е годы. Современные требования Росреестра обязывают уточнить границы участков путём проведения межевания, подготовки соответствующей документации и её внесения в реестр, что требует времени и денежных затрат.

Несмотря на указанные трудности, новая система обеспечивает большую надёжность оборота и защиту интересов приобретателей. Приобретатель здания теперь получает полную информацию о земельном участке при совершении сделки, что позволяет ему принимать более обоснованные решения.

Если участок находится в аренде, информация об арендаторе и сроке аренды указывается в ЕГРН. Если на участке установлены сервитуты или иные ограничения, они также отражаются в реестре. Это создаёт более прозрачный и надёжный оборот недвижимости, в котором риск «скрытых» прав и обременений существенно снижается.

Модели оборота земельного участка и здания на нём таким образом постоянно развиваются в соответствии с судебной практикой и изменениями законодательства о регистрации. Понимание этих моделей и своевременное применение имеющихся защитных механизмов позволяют участникам оборота избежать множества конфликтов и обеспечить надёжность своих имущественных позиций.

Рассмотренные нормы и подходы демонстрируют, что современный оборот земельного участка и расположенного на нём здания строится на сочетании принципа единства судьбы и комплекса регистрационных требований, ориентированных на максимальную прозрачность правового режима объектов недвижимости. Принцип единства судьбы по статье 35 ЗК РФ, положения статей 132, 133.1, 271 и пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ, а также механизмы, закреплённые в Федеральном законе № 218‑ФЗ и подзаконных актах Росреестра, задают системную рамку для согласованного оборота земли и зданий.

Ужесточение требований к содержанию записей ЕГРН, включая необходимость указания земельного участка при регистрации прав на здание и обязательность внесения сведений о местоположении границ участков, с одной стороны, усложняет и удорожает подготовку сделок, с другой — существенно снижает риск возникновения споров, связанных с реестровыми рассогласованиями и неполнотой информации.

Судебная практика по вопросам регистрации единых имущественных комплексов и пределам полномочий регистратора, а также регулирование наследования зданий, расположенных на чужих земельных участках, дополняют эту картину, акцентируя необходимость точного разграничения прав на землю и здание при одновременном обеспечении возможности их комплексного экономического использования.

В совокупности развитие моделей оборота земельного участка и здания на нём, совершенствование регистрационных процедур и формирование единообразного судебного подхода направлены на повышение надёжности оборота недвижимости и укрепление имущественных позиций добросовестных участников гражданского оборота.

Литература:

1. Земельное право: учебник / под ред. С. А. Боголюбова. М.: Проспект, 2019.
2. Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 7 декабря 2023 г. № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости».
3. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 1 ноября 2021 г. № 310-ЭС19–9234 по делу № А83–6381/2018. URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/402908316/ [landmark-law]
4. Разъяснение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.02.2025: URL: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/rosreestr-razyasnil-novyy-poryadok-sdelok-s-zemelnymi-uchastkami/?ysclid=ml5q1651c2322759074 [denuo]