В статье рассматриваются вопросы практической реализации норм Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов с позиции соотношения норм земельного и гражданского законодательства.
Ключевые слова:принципы земельного права, земельный участок, объект недвижимости, единство судьбы земельных участков и объектов недвижимости.
Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества является межотраслевым принципом, поэтому определение его содержания и уяснение сущности имеет важное значение для характеристики правового режима двух указанных объектов гражданских прав.
Необходимо учитывать, что реализация этого принципа не влечет за собой формирование «единого объекта недвижимости», так как земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения остаются различными объектами недвижимости с различными правовыми режимами и различными объектами прав собственности. В российской правовой системе осуществляется раздельная государственная регистрация прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, «имеющая правоудостоверяющее значение [5, c. 74]» и, соответственно выдается два свидетельства о государственной регистрации права.
Представляется, что факт присутствия разных правовых режимов для двух неразрывно связанных между собой вещей, каковыми являются здания, сооружения и земельный участок, влечет большую опасность для гражданского оборота. В юридической литературе, например, отмечается, что, «вариантов соотношения прав на здание (собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление) и прав на земельный участок (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование, сервитут, аренда, безвозмездное срочное пользование) по российскому праву насчитывается не менее одиннадцати [2]».
В настоящее время в Земельном кодексе Российской Федерации(далее — ЗК РФ) содержатся две основные статьи, в которых предпринята попытка реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: статья 35, определяющая особенности перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение и статья 39.20, регулирующая отношения при приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, сооружения.
Особое значение в перспективе практической реализации концепции единого объекта недвижимости имеют нормы ЗК РФ, предусматривающие право на выкуп земельного участка собственником расположенного на нем здания или сооружения, которое является исключительным. К данным отношениям применяются общие нормы статьи 39.14 ЗК РФ о порядке предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Кроме того, законодательно предусмотрен особый порядок так называемого переоформления ранее возникших прав на земельные участки, с которым «… связываются не только действия субъектов, направленные непосредственно на приобретение права, но и действия, направленные на юридическое подтверждение существования его объекта [3, c. 69]». При нахождении объекта недвижимости в общей собственности нескольких субъектов, с заявлением о приобретении прав на расположенный земельный участок они должны обращаться совместно [4, c. 55].
Анализ норм земельного законодательства позволяет сделать вывод о наличии следующих проблем реализации принципа единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества.
Во-первых, эта норма-принцип применяется только в отношении ограниченного круга объектов — земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. То есть его действие распространяется далеко не на все виды объектов недвижимого имущества (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), которые расположены в границах земельного участка и тесно с ним связаны. Например, в отношении подземных сооружений данный принцип если и будет действовать, то весьма ограниченно, поскольку недра всегда находятся в государственной собственности, а собственниками земельных участков и подземных сооружений могут быть, помимо государства, и муниципальные образования, и лица. В связке «земельный участок — участок недр под ним — подземное сооружение в нем» могут присутствовать три собственника, как в случае с подземными гаражами в населенных пунктах: земельный участок находится в муниципальной собственности, участок недр под ним — в государственной, подземное сооружение — в частной.
Можно сделать вывод о том, что рассматриваемая норма-принцип распространяется исключительно на так называемые надземные сооружения и иные объекты недвижимости. Именно поэтому в юридической литературе предлагается «в качестве дополнительного принципа земельного законодательства ввести в статье 1 ЗК РФ принцип учета прав и взаимных интересов собственников (иных правообладателей) земельных участков и собственников (иных правообладателей) подземных сооружений, находящихся под этими участками [6]».
Во-вторых, реализации данного принципа препятствует наличие противоречий между нормами ЗК РФ и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Согласно статье 273 ГК РФ, при отчуждении собственником недвижимости, расположенной на его земельном участке к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Следовательно, положения пункта 4 статьи 35 ЗК РФ в части запрета на отчуждение недвижимости без отчуждения земельного участка прямо противоречат диспозитивным правилам статьи 273 ГК РФ. По мнению Н. Д. Егорова, А. П. Сергеева, данная проблема возникла в результате вторжения ЗК РФ в сферу действия ГК РФ [7].
В-третьих, правовой проблемой реализации рассматриваемого принципа является неточность формулирования диспозиций правовых норм как в ГК РФ, так и в ЗК РФ. Например, в статьях 35 ЗК РФ, 271 ГК РФ употребляются понятия «право пользования», «право на использование», правовая природа которых не понятна, поскольку их нельзя отнести к числу субъективных гражданских прав.
Так, статьей 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание и сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Некоторые разъяснения по данному вопросу были даны в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Так, судом было указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью, необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение [8].
Именно такое видение и толкование употребляемого в законодательстве понятия «право пользования» и употребляется при разрешении дел судами [9]. То есть под «правом пользования» понимается не субъективное гражданское право, а право лица на обращение в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении тех прав на земельный участок под объектами недвижимости, которые могут возникнуть у заявителя в соответствии с действующим законодательством. По мнению В. А. Белова, такая правовая конструкция напоминает то, что принято в науке называть секундарным правом, которое представляет собой «систему юридически защищенных и признанных правопорядком возможностей правоспособного лица приобрести то или иное субъективное право [1]».
Таким образом, анализ законодательства и правоприменительной практики позволяет сделать вывод о том, что в рассматриваемой ситуации субъективных гражданских прав на земельный участок у лица не имеется, есть только право на их приобретение. В связи с этим можно констатировать закрепление законодателем в статье 271 ГК РФ, статье 35 ЗК РФ конструкции права на приобретение права на земельный участок, условием существования которого является наличие у лица в собственности объекта недвижимости на соответствующем земельном участке.
Литература:
- Белов В. А. Гражданское право: Общая часть: Учебник. М., «Центр ЮрИнфоР». 2002 // СПС «КонсультантПлюс».
- Бессонова В. В. Правовой режим земельных участков: разграничение предметов регулирования земельного и гражданского законодательства // СПС «КонсультантПлюс».
- Гряда Э. А. Основные признаки юридического факта как основания динамики вещного правоотношения // Власть Закона. 2013. № 3(15). С.65–71.
- Гряда Э. А. Особенности сонаправленных действий в отношениях по приобретению права собственности на земельные участки // Научный прогресс: достижения и цели материалы VI (XLVI) Международной научно-практической конференции по философским, филологическим, юридическим, педагогическим, экономическим, психологическим, социологическим и политическим наукам.г. Горловка, Украина, Издательство: ФЛП «Пантюх Юрий Федорович». 2014. С. 55–58.
- Гряда Э. А. Сущность и значение государственной регистрации вещного права как юридического факта // Закон и право. 2014. № 6. С.70–75.
- Жернаков Д. В. О правовом режиме подземных сооружений // СПС «КонсультантПлюс».
- Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / под ред. Н. Д. Егорова, А. П. Сергеева. М., 2005// СПС «КонсультантПлюс».
- О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года. № 11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 5.
- Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 марта 2015 года по делу № А32–38624/2014// СПС «КонсультантПлюс».
