В настоящее время в Российской Федерации существует множество приоритетных задач, с которыми сталкивается российская правовая система. К одной из таких задач относится устойчивость гражданского оборота недвижимости. Чтобы достичь этой цели важно обратиться к принципам, на которых строится Земельное право. К таким относятся: принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека (п.1 ст.1 ЗК РФ); принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества (п.2 ст.1 ЗК РФ); принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека (п.3 ст.1 ЗК РФ), а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации и другие. Последний гласит «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» [1].

С введением данного принципа в Земельном кодексе РФ, некоторые ученые рассуждают о сущности принципа. Так, Чубаров В. В. пришел к выводу, что земельно-правовой принцип «единства судьбы» является фундаментальной концепцией, по которой земельный участок является главной вещью, а расположенная на нем недвижимость — его принадлежностью», при этом разъясняя, что «в отличие от ст. 135 ГК РФ, предусмотренный подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принцип «единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов» не допускает отступления от идеи следования судьбе главной вещи по соглашению сторон» [2].

Аналогичного мнения придерживается Суханов Е. А. Он считает, что земельный участок является первостепенным относительно объекта, что можно считать не закономерностью в исполнении принципа единства судьбы участка и объекта на нем расположенного. Ведь традиционно земля «важнее» здания [3].

Можно привести следующие примеры реализации принципа в правоприменительной практике.

Так, Балашихинский городской суд рассмотрел административное дело по иску гражданина к местной администрации о признании незаконным отказа в предоставлении земельных участков в собственность. Истец являясь арендатором участков и собственников построенных на них жилых домов, реализовал свое исключительное право на выкуп земли без торгов. Однако администрация отказала, ошибочно утверждая о несоответствии домов требованиям и несоразмерности площадей. Суд, руководствуясь принципом единства судьбы земельных участков, пришел к выводу, что отказ является незаконным, поскольку право собственности на объекты недвижимости был зарегистрировано, а их характеристики соответствовали целевому назначению. Суд обязал администрацию повторно рассмотреть заявление истца, но отказался самостоятельно обязать предоставить участки, чтобы не подменять органы исполнительной власти [4].

В соответствии с п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком [5]/

Варгашинский районный суд удовлетворил иск судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на долю земельного участка, принадлежащую должнику Лисьих Т. В. Ключевое значение при рассмотрении дела имел принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Суд установил, что на спорном земельном участке отсутствуют здания или сооружения, что исключает действие ограничений, предусмотренных ст. 35 Земельного кодекса РФ, запрещающих отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости. Поскольку участок не был обременен какими-либо объектами недвижимости и не подпадал под исполнительский иммунитете по ст. 446 ГПК РФ, суд принял решение о взыскании доли путем ее продажи на публичных торгах [6].

Таким образом, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости направлен на обеспечение стабильности оборота недвижимости и предотвращения юридических коллизий, возникающих при разделении прав на землю и расположенных на ней строений. Однако, одновременно с этим, существует необходимость соблюдения данного принципа для устранения пробелов, возникающих при реализации сделок с недвижимостью.

Литература:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. ст.4147.
2. Чубаров В. В. Кодификация российского земельного законодательства (взгляд с позиций частного права) // Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. М., 2019.
3. Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. № 4.
4. Решение Балашихинского районного суда г. Москва от 10.06.2025 по делу № 2А-2310/2025 // СудАкт. https://sudact.ru/regular/doc/xlP3NYVFXu65/?regular-txt=единство+судьбы®ular-case_doc=®ular-lawchunkinfo=Статья+1.+Основные+принципы+земельного+законодательства %28Земельный+кодекс %29®ular-date_from=®ular-date_to=®ular-workflow_stage=®ular-area=®ular-court=®ular-judge=&_=1761663637404&snippet_pos=1454#snippet (дата обращения: 25.10.2025).
5. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Хозяйство и право. 2005. № 8.
6. Решение Варгашинского районного суда г. Курган от 06.05.2025 по делу № 2–102/2025 // СудАкт. https://sudact.ru/regular/doc/EckJgZmxfJJj/?regular-txt=единство+судьбы+отчуждение+здания®ular-case_doc=®ular-lawchunkinfo=Статья+1.+Основные+принципы+земельного+законодательства %28Земельный+кодекс %29®ular-date_from=®ular-date_to=®ular-workflow_stage=®ular-area=®ular-court=®ular-judge=&_=1761664417805&snippet_pos=1542#snippet (дата обращения: 25.10.2025).