Ещё с давних времен земля являлась источником достатка и средством обмена или его обеспечением. В условиях стремительно развивающихся экономических и социальных отношений мы всё чаще наблюдаем печальную тенденцию, согласно которой негативные экологические факторы оказывают влияние на формирование и использование земельного фонда, порождая его ограниченность, недоступность для рядовых потребителей.
Предметом настоящего исследования является развитие института недвижимости, а именно проблема обеспечения юридически прочного участия в праве собственности на земельном участке.
Для рассмотрения данной проблемы нам следует обратиться к тем конструкциям формирования объектов недвижимости как правовой категории, которые существовали ранее, до принятия Гражданского кодекса и Земельного кодекса Российской Федерации.
Римский правопорядок знал деление вещей на движимые (res mobiles), то есть, вещи, которые можно передвигать, изменять положение в пространстве и недвижимые (res immobiles), то есть вещи, перемещение которых повлечет за собой их разрушение. Уже здесь мы наблюдаем именно наличие правовой характеристики недвижимости, в физическом смысле земля всё также могла быть перемещена, как и объекты, возводящиеся на ней.
В Римском праве недвижимостью считались недра земли, земельные участки, и всё что было воздвигнуто трудом несобственника на его земле, в Книге 2 «О вещах» Институции Гая: кроме того, постройка, воздвигнутая кем-либо на нашей земле, хотя бы кто-либо построил ее для себя, становится по естественному праву нашею, так как построенное на поверхности принадлежит собственнику земли.
Соответственно объекты, возведённые на земельном участке, подчинялись правилу superficies solo cedit, то есть следовали за поверхностью, право собственности распространялось на сооружение и участок создавая единство этих объектов.
В Германском правовом порядке, в § 94 Германского гражданского уложения определено, что к земельной собственности относятся здания, строения, неразрывно связанные с землёй.
Соответственно к земельной собственности, недвижимости относятся:
— земельные участки с находящимися на них составными частями и принадлежностями;
— жилищная собственность;
— наследуемое право застройки.
Соответственно рассматривая приведённые положения, мы наблюдаем сохраняющуюся тенденцию отождествления строения и земельного участка как единого объекта недвижимости. Было провозглашено общее правило, согласно которому собственник земельного участка совпадал с собственником сооружений на этом участке.
В российском понимании вещных прав на землю кардинальное изменение внесла февральская революция и принятие Декрета «О земле» 1917 года.Право частной собственности на землю отменялось навсегда;земля не могла быть объектом купли-продажи, сдаваться в аренду, либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема.
Вся земля: государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная и крестьянская обращалась во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней [1].
На протяжении года советское государство не имело государственной и частной собственности, что привело к регрессу гражданского и земельного законодательства в сфере участия в праве собственности на земельные участки. Государственная собственность на землю провозглашена Всероссийским Центральным Исполнительным Комитетом (Далее — ВЦИК) Декретом от 19 февраля 1918 года «О социализации земли» [2].
Большинство институтов, позволяющих участвовать в праве собственности на участок земли, дореволюционного правительства было утрачено, однако, определение возможности пользоваться чужой собственностью, в частности государственной была продиктована социально-политической обстановкой, в частности провозглашением НЭПа и послевоенным периодом восстановления.
30 октября 1922 г. 4-й сессией ВЦИК 9-го созыва был принят первый Земельный кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (РСФСР) для урегулирования крестьянского землепользования, который содержал в себе необходимые меры для организации землепользования. Соответственно устанавливался режим пользования, который предоставлялся трудовым земледельцам и их объединениям, городским поселениям, государственным учреждениям и предприятиям. На особых условиях предоставлялись земли учреждениям, обществам, организациям и отдельным лицам [3].
В новом кодексе существовала возможность сдачи «бедственных» земель в аренду за плату денежную или натуральную. Ключевым аспектом здесь являлось наличие излишков земли и объективной возможность сдачи её в аренду.
Кроме того, была предусмотрена застройка как отдельный вещно-правовой институт в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. и просуществовал до 1949 г., застройка была упразднена и больше в российском законодательстве не применялась.
Договоры о предоставлении городских участков под застройку заключаются коммунальными отделами с кооперативными объединениями или иными юридическими лицами, а равно с отдельными гражданами на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений [4]. Могли сдаваться для достройки или восстановления недостроенные, или разрушенные здания.
Те изменения, которые произошли с суперфицием (Superficiarias aedes apellamus, quae in conducto solo positae sunt… Мы называем строениями в режиме суперфиция те, которые возведены на арендованной земле…{Gai., 25 ad ed. provinc., D. 43, 18.2} [5]) и правом застройки не позволяют его воспринимать классически в российском земельном и гражданском законодательстве.
Таким образом, советское гражданское и земельное право знали совмещение в одном лице «собственника», собственником в юридическом смысле невозможно было быть, ввиду отсутствия понятия частная собственность, постройки и земельного участка. При продаже сооружений на земле право пользования землёй приходило покупателю.
Действующее российское законодательство различает собственника земельного участка и недвижимости, которая расположена на нём, но распоряжении Правительства РФ от 10.07.2001 N 910-р (ред. От 06.06.2002) «О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002–2004 годы)» в пункте 3.1.7 Развитие рынка земли и других объектов недвижимости указано, что передача прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, приватизация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов. В данной программе также указано, что определение сооружения через земельный участок, а изменение такого сооружения ведёт к качественному изменению самого земельного участка [6].
Анализируя положение части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, мы приходим к выводу о разграничении зданий и иных объектов от земельного участка. Это может означать следующее — правообладатель земельного участка не обязательно является правообладателем сооружений и, в отдельном случае, недр этого участка или многолетних насаждений на нём [7].
Ещё одна проблема, которую обсуждают в доктрине земельного права, является следование участка земли за объектом строительства на нём, земельный участок, а именно часть земли под сооружением образуют комплекс из главной и служащей вещи, что на наш взгляд не может являться верным, как минимум, можно привести следующее рассуждение: земля ограниченный ресурс, имея один земельный участок нельзя породить ещё множество таких же участков, однако, на этом земельном участке можно возвести сколько угодно зданий, сооружений и т. д.
Продолжая исследовать проблему единства земельного участка и сооружений на нём, мы отмечаем положение части 1 статьи 57 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В указанной статье речь идёт государственной регистрации перехода права собственности на здания и землёй непосредственно находящуюся под ним, таким образом участок за исключением служащей земли, по смыслу закона остаётся объектом иного режима и не включается в данный процесс перехода прав [8]. В это же время земельное законодательство содержит принцип в пункте 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ, согласно которому при осуществлении перехода прав собственности, которое принадлежит одному лицу, на здание или землю распространяется единый режим собственности, сооружения следуют земельному участку.
В заключении стоит отметить тенденцию законодателя к слиянию объектов недвижимости в виде земельного участка и зданий, сооружений и построек на нём в режим одной собственности для упрощения гражданского оборота таких участков. Осложнение к постепенному переходу к такому режиму объясняется коллизией норм земельного законодательства в части реализации принципа следования сооружений на земельном участке судьбе земельного участка.
Литература:
- Декрет Второго Всероссийского съезда Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов от 27 октября 1917 г. О земле// СУРСФСР. 1917. № 1, ст. 3.ст. 1
- Газета Рабочего и Крестьянского Правительства, № 27, 19.02.1918 ст. 1 и ст. 5
- Земельный кодекс РСФСР (утв. Постановлением ВЦИК от 30 октября 1922 г. О введении в действие Земельного Кодекса, принятого на IV сессии IX созыва) // СУРСФСР. 1922. № 68, ст. 901. ст.5
- Собрание узаконений РСФСР, 1922, № 71, ст. 904 Известия ВЦИК, № 256, 12 ноября 1922 года, ст. 71
- Дождев Д. В. Практический курс римского права: учеб. ‑практ. пособие. Ч. I. — М., 2000. С. 191
- О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002–2004 годы)// СЗ РФ. 2001, № 31, ст. 3295. п. 3.1.7.
- Письмо Минфина России от 11.01.2017 № 03–05–05–01/313 и Письмо Минфина России от 11.01.2017 № 03–05–05–01/314 [электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru
- О государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ // СЗ РФ. 2015. № 29 (часть I), ст. 4344 — СПС КонсультантПлюс
