В статье охарактеризован принцип единства земли земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Особое внимание уделено случаям соблюдения и несоблюдения вышеуказанного принципа на практике.
Ключевые слова: земельное право, принцип единства, земельный участок, объект недвижимости
В случаях, когда происходит совершение сделок с землями, на которых находятся объекты недвижимости, необходимо учитывать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Законодательно он закрепляется в ст. 1, 35 ЗК РФ [1], ст. 552 ГК РФ [2]. Данный принцип означает, что земельный участок и все объекты на нём рассматриваются как единое целое и не могут отчуждаться независимо друг от друга.
Рассматривать принцип единства земельных участков и объектов недвижимости можно по двум направлениям. Во-первых, переход права собственности на земельный участок и объекты недвижимости, если они уже принадлежат одному лицу. Во-вторых, возникновение права на объект недвижимости при уже возникшем праве собственности на земельный участок и наоборот [3].
Смысл первого направления заключается в том, что, если собственником и земельного участка, и объекта недвижимости на нём является одно лицо, при отчуждении одного из этих объектов они переходят в собственность другого лица только вместе.
Второе направление заключается в том, что одним из требований к застройке участка выступает наличие на него прав у лица, которое будет возводить объект недвижимости. В качестве основного из таковых прав ст. 263 ГК РФ выделяет право собственности на земельный участок. Если иное не предусмотрено законом или договором, вместе с участком приобретается право собственности и на возводимые на нём объекты.
Кроме того, законодатель предусматривает механизм «соединения» прав на земельный участок и расположенное на нём сооружение в ст. 35 и 39.20 ЗК РФ. Собственник объекта недвижимости, находящегося на чужом участке, имеет преимущественное право его покупки, если участок находится в частной собственности. А если участок находится в государственной или муниципальной собственности это право уже будет исключительным.
Приведём в качестве примера решение Читинского районного суда от 26 декабря 2022 г. Во владении истцов находилось недвижимое имущество: квартира, расположенная по адресу (<адрес>), земельный участок, расположенный по адресу (<адрес>). Квартира перешла во владение истца по договору купли-продажи от 31.01.2013 года, земельный участок по договору купли-продажи от 26.04.2011 года. При этом истица являлась собственником земельного участка с кадастровым номером (№). После пожара в 2000 году полностью восстановила квартиру за свой счет. Право собственности истца на вышеуказанный жилой дом, расположенный на земельном участке, возникло у истца в порядке совершения сделки купли-продажи. Истец не смог оформить свое право на спорный земельный участок, т. к. на неоднократные обращения в администрацию в оформлении участка отказывали. На основании изложенного, истец попросил суд признать право собственности на земельный участок, площадью 0,1820 га с кадастровым номером (№) в связи с нарушением целостности земельного участка, расположенного по адресу (<адрес>). Суд, руководствуясь принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований [4].
Также в ходе применения принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости на практике встречаются некоторые исключения из него [5].
Ряд исключений можно найти в нормах СК РФ. Определяя наличие супружеской доли в недвижимости, законодатель не придерживается принципа единства. Так, если жилой дом находится в личной собственности одного из супругов и расположен на земельном участке, приобретённом во время брака, в жилом доме супружеская доля не выделяется, а в земельном участке выделяться будет [6].
Следует отметить, что нередко участники гражданских правоотношений также сталкиваются с проблемами при соблюдении указанного принципа в процессе исполнительного производства. Это обусловлено нормами закона от 21 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» [7].
В практике судов общей юрисдикции встречается значительное количество дел, по которым судебный пристав-исполнитель накладывает арест на какое-либо строение, принадлежащее должнику на праве собственности, не накладывая арест на часть земельного участка, необходимую для его использования [8].
Пристав не может наложить арест на имущество должника, большее по стоимости, чем необходимо для удовлетворения требования кредиторов, в результате чего на торгах реализуется только строение, без участка. Данная ситуация является несоблюдением как принципа единства земельных участков, так и интересов кредиторов.
Исключения присутствуют и в вопросах регулирования отношений наследования. К примеру, если завещание составлено только на здание, а про земельный участок в нём ничего не указано, и наследники по закону и по завещанию не совпадают, то принцип единства не применяется и земельный участок судьбе здания не следует.
Рассмотрим определение ВС РФ от 6 февраля 2018 года № 87-КГ17–14. Согласно завещанию право собственности на доли в жилом доме, расположенном на земельном участке, распределилось между наследниками К., О. и Х. как ½, ¼ и ¼ соответственно. К. полагала, что доли в земельном участке определятся в тех же пропорциях, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём строений. Однако, суд постановил, что отсутствие в завещании распоряжений относительно земельного участка влечёт его наследование на общих основаниях [9]. То есть, жилой дом, расположенный на земельном участке, будет наследоваться по завещанию, а сам участок — по закону, несмотря на принцип единства.
Таким образом, принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости является одним из основополагающих в ЗК РФ. Данный принцип выступает в качестве общего правила при заключении сделок с участками и находящимися на их территории объектами недвижимости, но в законодательстве предусмотрены исключения, на которые он не распространяется.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 25 окт. 2001 года № 136-ФЗ (ред. от 4 авг. 2023 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья. Федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 24 июля 2023 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
- Лихолетова, С. В. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов / С. В. Лихолетова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». — 2019. — Т. 19, № 2. — С. 24–30. DOI: 10.14529/law190204.
- Решение Читинского районного суда от 26.12.2022 № 2–1701/2022 2–1701/2022~М-1702/2022 М-1702/2022 по делу № 2–1701/2022 // https://www.sudact.ru/ (дата обращения: 04.12.2023)
- Кожокарь И. П., Устюкова В. В. Принцип единства судьбы земельного участка и недвижимости на нём: его конкретизация и соотношение с концепцией единого объекта // Труды Института государства и права РАН / Proceedings of the Institute of State and Law of the RAS. — 2021. — Т. 16, № 2. — С. 69–88. DOI: 10.35427/2073–4522–2021–16–2-kozhokar-ustyukova.
- Семейный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 29 дек. 1995 г № 223-ФЗ (ред. от 31 июля 2023 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 1. — Ст. 16.
- Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 4 июня 1997 г № 119-ФЗ (ред. от 26 июня 2007 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1997. — № 30. — Ст. 3591.
- Емельянов, В. С. Принцип единства судьбы земельного участка и прочного связанного с ним объекта: теория и практика / В. С. Емельянов // Имущественные отношения в РФ. — 2009. — Т. 89, № 2. — С. 70–71.
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.02.2018 № 87-КГ17–14 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 04.12.23)
