Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ) не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений, в одном случае земля просто отнесена к категории «вещь» (это следует из ст. 128 ГК РФ), в других случаях говорится о «земле» (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом, в иных применяется термин «земельный участок» [1].
ГК РФ оперирует такими понятиями, как «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество». Взгляды ученых на соотношение указанных понятий неоднозначны и могут быть условно разделены на три группы.
Вопросы отнесения тех или иных вещей к числу недвижимых неизбежно влекут за собой и вопросы проведения их классификации. Логично, что большинство ученых, руководствуясь положениями ст. 130 ГК РФ, выделяют следующие две группы недвижимых вещей:
1) вещи, недвижимые по их природе: а) земельные участки, участки недр; и б) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых неизбежно повлечет несоразмерный ущерб: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и др.;
2) вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона.
В современных исследованиях классификация недвижимости была расширена и дополнена. Так, С. В. Дзагоев в своих трудах убедительно аргументировал вывод о том, что земельный участок может выступать в качестве объекта гражданских правоотношений в трех различных качествах [2, с. 25].
Что же касается вещей, относимых к недвижимым в силу закона, то в современных исследованиях превалирует мысль о необходимости отказаться от причисления таких объектов к объектам недвижимости. В основу системы правового регулирования отношений в сфере недвижимого имущества может быть положена только объективная концепция недвижимого имущества, которая исходит при отнесении к недвижимому имуществу исключительно из физических признаков объекта и исключает использование в качестве такого критерия правовых отношений, возникающих по поводу такого объекта.
Следует отметить, результатом внесения последних изменений в гражданское законодательство стал уход от концепции, изложенной Т. В. Крамковой, которая предложила классификацию, содержащую вариант юридической взаимосвязи земельного участка с другими объектами, когда прочная связь между земельным участком и другими объектами, на нем расположенными, не лишает их правообъектности по отдельности, и они остаются в гражданском обороте как отдельные объекты [3, с. 25].
Проблематика юридической взаимосвязи земельного участка с находящимися на нем объектами является объектом многих исследований. Главными вопросами этих исследований является вопрос, что является главной вещью, а что принадлежной и всегда ли эти вещи следуют «единой судьбе».
Данный вопрос урегулирован наиболее полно Земельным кодексом РФ, где единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов возведено в ранг принципов земельного законодательства. В соответствии с этим принципом, прочно связанные объекты следует судьбе земельных участков, за исключение установленных федеральными законами случаев. Следует отметить, что положения ст. 35 ЗК РФ вступают в некое противоречие с этим принципом, так как устанавливают правила перехода прав землепользования к лицу, получившему права на здание, сооружение, находящееся на чужом земельном участке. В данном случае единство судьбы проявляется не в том, что прочно связанный объект (здание, сооружение) следует за земельным участком, а, напротив, земельный участок следует за объектом, прочно с ним связанным.
Кроме того, абсолютизация единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов вряд ли имеет смысл — объект, находящийся на земельном участке, пусть даже и прочно с ним связанный, может быть разрушен, в то время как сам земельный участок остается пригодным к использованию по целевому назначению.
Можно резюмировать, что согласно действующему законодательству земельный участок и прочно связанные с ним объекты к сложным вещам не относятся.
В научной доктрине наиболее последовательно об этом говорит Е. А. Суханов, отмечая, что «деление вещей на главные и принадлежности (ст. 135 ГК), очевидно, неприменимо к недвижимостям и, следовательно, относится только к движимым вещам» [4, с. 25]. Аверченко Н. Н. определяет сложную вещь как определенное множество материальных предметов, которые используются по общему назначению ввиду интегральной (функциональной или физической) связи между ними [5, с. 7].
Сложная вещь характеризуется таким признаком, как неделимость, представляющая собой невозможность установить отдельные права на части в то время, как они входят в состав целого. В данном случае, рассматривая земельный участок и расположенные на нем объекты, признать их сложной вещью никак нельзя, поскольку на них устанавливаются отдельные права. Например, земельный участок может использоваться на правах аренды, в то время как расположенное на нем здание может принадлежать субъекту на праве собственности.
На сегодняшний день Гражданский кодекс РФ разделяет вещи на недвижимые и движимые, используя в качестве критерия не только физические признаки объекта, но также и правовые отношения, которые возникают по поводу такого объекта. Большинство ученых едины в убеждении, что правовые отношения, складывающиеся по поводу того или иного объекта, не могут быть критерием отнесения такого объекта к недвижимой вещи. Принцип единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, как показал анализ, вызывает множество вопросов и вряд ли может быть применен с целью определения земельного участка и прочно связанных с ним объектов в качестве сложной вещи.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая / Федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
- Завидов Б. Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. Учебное пособие / Б. Д. Завидов. — М.: Дашков и Ко, 2016. — 180 c.
- Крамкова Т. В. «Гражданско-правовой режим земельного участка»: автореф. дис. канд. юрид. наук. — М., 2017. — 34 с.
- Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. — 2008. — № 4. — С. 24–26.
- Аверченко Н. Н. «Правовой режим сложных вещей»: автореф. дис. канд. юрид. наук. — СПб, 2015. — С. 7–12.
