Понятие «ипотека» на сегодняшний день тесно связано с понятием «жилое помещение», именно поэтому ипотека жилых помещений вызывает особый интерес у общественности. Отметим также, что ипотека — оптимальное решение жилищных вопросов граждан.
Жилое помещение в рассматриваемой проблеме является предметом договора ипотеки. Под жилым помещением следует понимать такие помещения, которые соответствуют всем санитарным, противопожарным, градостроительным нормам и пригодны для проживания в них.
Виды жилых помещений перечислены в ст.16 ЖК РФ, таким образом, согласно положениям данной статьи:
- К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
- 2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
- Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
- Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире [1].
Относительно жилого дома, в котором расположены квартиры, возникают споры относительно того, стоит ли считать его предметом ипотеки. Итак, большинство учёных приходят к выводу о том, что многоквартирный дом нельзя относить к предмету ипотеки. Слепкова О. В. относительно данных споров высказывает в своей работе: «Жилое помещение имеет специфическое назначение — оно предназначено для проживания. Более того, термин позаимствован из жилищного права и, следовательно, должен толковаться в соответствии с его положениями. Жилищное право не признает многоквартирный дом объектом жилищных прав и не называет его «жилым помещением». Из этого следует, что многоквартирный дом сам по себе не жилое помещение и, соответственно, не может быть предметом ипотеки жилых помещений» [3].
Жилое помещение, взятое в кредит выступает обеспечением кредита, то есть передаётся в залог кредитору. Таким образом, что если заёмщик не исполняет свои обязанности по ипотечному кредиту должным образом, то данное жилое помещение будет реализовано с целью погашения задолженности заемщика перед кредитором. Если сумма с продажи жилья превышает сумму задолженности, то остаток возвращается бывшему заёмщику.
Жилое помещение, ставшее предметом ипотеки, обязательно должно быть свободно от каких-либо обременений и не должно быть предметом обеспечения иного обязательства. Лицо, приобретающее жильё в ипотеку, должно понимать, что оно должно быть использовано исключительно для проживания. Если у заемщика появляется желание сдавать жилое помещение в аренду, то ему необходимо оговорить данные действия с кредитором и получить его согласие, данные положения могут быть прописаны в кредитном договоре.
Уделим внимание тому моменту, что приобретаемое в ипотеку жилое помещение, помимо всего прочего, становится частью наследственной массы. Известно, что законодатель предусматривает то, что по наследству передаётся не только имущественные блага граждан, но и имеющиеся у них имущественные права и обязанности.
Итак, в случае смерти гражданина, на которого возложено погашение ипотечного кредита, его обязательства по выплате денежных сумм возлагаются на наследника. Не смотря на то, что наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от даты принятия наследства, кредитные организации требуют погашения ипотечного кредита в установленные сроки, противном случае происходит начисление пени и штрафов за просрочку платежей, что может существенно усугубить финансовое положение наследника. Помимо всего этого, банк, предоставивший кредит может обратиться с иском в суд для того, чтобы взыскать с должника денежные средства или даже обратить взыскания на заложенное жилое помещение.
Такое положение наследника является очень спорным и в какой-то степени несправедливым. Касаемо данной ситуации Н. А. Назаров пишет следующее: «В связи с этим наследник оказывается перед выбором: либо осуществить эти действия за счет личного имущества, либо полностью отказаться от принятия наследства (как единственного способа не отвечать за долги наследодателя). На мой взгляд, законодателю необходимо продумать такой механизм, который, обеспечивая интересы, как наследников, так и кредиторов наследодателя, позволил бы, например, приостановить исполнение обязательств по кредитным договорам (договорам займа) или исключить начисление пеней и штрафов до истечения 6 месяцев со дня открытия наследства» [2].
Помимо всего вышеизложенного, существует проблема определения статуса объекта незавершённого строительство, поскольку законодатель не закрепляет в нормативных актах данное понятие. Однако к объектам недвижимости таковой относится, так как его перемещение следует считать невозможным, по причине нанесения в процессе несоразмерного ущерба.
Слепкова О. В. отмечает некоторые сложности относительно государственной регистрации и признания предметом ипотеки объектов незавершённого строительства: «При этом важно обратить внимание на сложности государственной регистрации такого объекта, учитывая, что составить его описание практически невозможно в силу постоянно меняющейся степени готовности. Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства» [3].
Таким образом, не каждое помещение можно считать предметом ипотеки, поскольку не каждое их них отвечает законодательным нормам. Сложности обращения с жилым помещением, взятым в ипотеку, могут возникнуть на всё протяжении владения им.
Литература:
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 (ред. от 30.04.2021), № 188– ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть I) ст. 14.
- Назаров Н.А. Особенности наследования жилого помещения, обремененного ипотекой// Научный взгляд современной молодежи на актуальные проблемы права. Сборник материалов комплекса научных мероприятий обучающихся. Под общей редакцией В.Н. Некрасова. Вологда, 2020. С. 157-166.
- Слепкова О. В. Жилое помещение как предмет ипотеки// Научный альманах. 2017. № 4-1 (30). С. 500-503.
