The features of commercial residential mortgages are analyzed. Attention is drawn to certain problems of commercial residential mortgage lending. Ways of solving the identified problems are proposed.

Keywords: residential premises, commercial mortgage .

Коммерческая ипотека — это ипотека, которую выдают лицам, не попадающим под какие-либо льготы, но желающим улучшить свои жилищные условия. Коммерческая ипотека доступна как юридическим, так и физическим лицам. Целью такой ипотеки является предоставление кредита на недвижимость под залог собственной недвижимости. Сегодня специалисты особое внимание уделяют вопросам развития этого вида ипотеки.

Кредитование под залог жилых помещений призвано помочь решить жилищную проблему не только за счет больших бюджетных ассигнований, но и на взаимовыгодной основе для банков и граждан. С учетом социальной значимости жилья закон «Об ипотеке» предусматривает некоторые особенности ипотеки жилых домов и квартир.

Пункт 1 ст.1 закона «Об ипотеке» раскрывает понятие договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке). Основную смысловую нагрузку в определении договора об ипотеке несут понятия «залог», «недвижимое имущество», «обеспечение».

Обращаясь к залогу как общему понятию, можно понять, что договор ипотеки является разновидностью договора залога, а не специальным, но самостоятельным гражданско-правовым договором. Это одна из причин, по которой формулировка договора об ипотеке по сути идентична формулировке договора о залоге, предусмотренной ст. 334 ГК РФ, согласно которой «кредитор (залогодержатель) по обеспеченному залогом обязательству в силу залога отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства должником. имеет право на удовлетворение из стоимости залога (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (залогодержателя)".

В силу залога, согласно нормам Гражданского кодекса РФ, кредитор имеет право на получение удовлетворения из стоимости предмета залога в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (ст. 334, п. 1 ГК РФ). Ипотека, являющаяся разновидностью залога, может быть удовлетворена только за счет стоимости движимого имущества.

Типичными субъектами ипотечных отношений являются залогодатель и залогодержатель. Кредитор по обеспеченному долгу и залогодержатель обязательно должны совпадать как одно лицо. Залогодержатель и должник могут совпадать, а могут и не совпадать. Таким образом, появление залогодержателя позволяет провести различие между ипотекой, созданной должником на основании обеспеченного обязательства, и ипотекой, созданной третьим лицом. Под участием третьего лица понимаются случаи, когда основной долг имеет собственное содержание и не связан со сторонами залогового правоотношения, но играет роль причины (объекта) залогового правоотношения и играет роль необходимых юридических фактов, входящих в фактический состав залогового правоотношения. Частью такого договора о залоге или самостоятельного документа может быть соглашение между должником и третьим лицом о праве на вознаграждение со стороны третьего лица и праве последнего на компенсацию в случае обращения взыскания на имущество. В этой части стороны действуют по своей воле и в своих интересах. Эти отношения не являются ипотечными; залоговое правоотношение между должником и третьим лицом имеет собственное содержание, отличное от содержания основного обязательства, и это свидетельствует о самостоятельности обеспечительного интереса. Третье лицо, не являющееся стороной в обеспеченном обязательстве, имеет статус обеспеченного должника, т. е. лица, создавшего обеспечение от имени должника.

При рассмотрении предмета залога в ипотеке коммерческого жилья необходимо учитывать особенности, связанные с тем, что право на жилище является одним из основных конституционных прав человека. В п. 5 ст. 74 Закона «Об ипотеке» также говорится о том, что ипотека жилых домов или квартир несовершеннолетних, опекаемых или находящихся под их защитой ограниченно дееспособных или недееспособных лиц осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о сделках с имуществом подопечных. Данная норма была введена в первую очередь для защиты собственников от возможных посягательств на их недвижимое имущество, учитывая существующий в настоящее время высокий уровень криминальной активности в связи с куплей-продажей домов и квартир.

В ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» указывается такой способ приобретения жилья, как ипотека жилых домов и квартир, приобретаемых с помощью кредита банка или другой кредитной организации. Такое жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Залогодержателем является банк или другая кредитная организация, предоставившая кредит на покупку жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение может осуществляться как в судебном, так и во внесудебном порядке. Реализация жилых помещений, на которые обращено взыскание, осуществляется путем проведения торгов, которые могут проводиться в форме конкурса или аукциона. Согласно пункту 3 данной статьи, лицо, проживающее в жилом доме или квартире, заложенной по договору найма или аренды, не может быть выселено при реализации заложенного жилого помещения. В статье 675 Гражданского кодекса РФ (часть 2) также указано, что «переход права собственности на жилое помещение, занимаемое на основании договора найма, не влечет за собой расторжения или изменения такого договора». В соответствии с условиями ранее заключенного договора новый собственник становится арендодателем.

Одним из существенных правовых средств обеспечения интересов кредитора является обращение взыскания на недвижимое имущество должника, находящееся в залоге у кредитора.

В залоговом праве термин «обращение взыскания на недвижимое имущество» рассматривают как стадию реализации права залога и как обращение взыскания в смысле процессуального законодательства. Первое необходимо рассматривать и понимать как действия залогодержателя, которые осуществляются им в целях продажи на торгах предмета залога и получения денежного возмещения, второе — как ряд действий, которые осуществляются судебным приставом-исполнителем в целях удовлетворения требований кредитора о взыскании с должника денежной суммы, указанной в исполнительном документе.

В широком смысле под обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество следует понимать меру принудительного исполнения, которая будет применена в отношении должника по договору ипотеки или по ипотеке, возникающей в силу закона с целью удовлетворения требований кредитора путем изъятия недвижимого имущества и его принудительной реализации на торгах или передаче кредитору.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства, обеспеченного залогом. Из этого можно сделать вывод, что обращению взыскания на предмет ипотеки должно предшествовать выявление факта задолженности, ее суммы, а также иных обстоятельств ненадлежащего исполнения должником своих обязательств.

В то же время закон предусматривает некоторые исключения из этого правила. Так, например, банк может потребовать досрочного возвращения кредита или уплаты процентов по нему, а в случае невыполнения данного требования — обращения взыскания на предмет ипотеки вне зависимости от надлежащего или ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору. К таким случаям закон относит несоблюдение залогодателем обязанности по предупреждению залогодержателя о всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки, грубое нарушение правил пользования заложенным жилым имуществом, правил содержания и ремонта заложенного имущества, несоблюдение заемщиком обязанности по принятию мер по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу повреждения или утраты заложенного имущества, нарушение обязанности по страхованию заложенного имущества1.

Неисполнение любой из этих обязанностей дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а неисполнение этого требования может привести к обращению взыскания на предмет ипотеки, даже если основное обязательство было исполнено надлежащим образом.

В некоторых случаях основанием для оформления ипотеки на заложенное имущество может быть намерение сторон ипотеки и обстоятельства, не обусловленные поведением должника по обязательству, обеспеченному ипотекой. К таким обстоятельствам Федеральный закон «Об ипотеке» относит принудительное обращение взыскания на заложенное имущество со стороны государства или обращение взыскания на заложенное имущество по требованию предыдущего или последующего залогодателя. В этих случаях права залогодержателя реализуются независимо от надлежащего или ненадлежащего исполнения основного обязательства.

В целях защиты прав должника закон предусматривает ряд ограничений на обращение взыскания на жилые помещения, служащие обеспечением основного долга.

Так, например, в ГК РФ установлены условия, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается. К таким условиям относятся случаи, когда нарушение обеспеченного залогом обязательства, допущенное должником, незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество должника возможно только при наличии существенных нарушений основного обязательства с его стороны. Нарушение обязательства, обеспеченного залогом, считается незначительным, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при одновременном соблюдении следующих условий: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения основного обязательства составляет менее трех месяцев 2.

В соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации не допускается обращение взыскания по исполнительному документу на жилое помещение, являющееся единственно пригодным для проживания гражданина-должника и членов его семьи. Однако данное ограничение не распространяется на указанные жилые помещения, которые являются предметом ипотеки, и согласно законодательству об ипотеке на них может быть обращено взыскание 3.

Ранее на практике существовал подход, когда обращение взыскания на единственное жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита. Такой подход был обусловлен узким пониманием п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке, которое сводилось к тому, что только при законной ипотеке имеет значение цель займа.

Однако в настоящее время существует позиция о том, что обращение взыскания на квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке, так и по ипотеке в силу закона независимо от цели предоставления ипотечного займа. Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Законом допускается обращение взыскания на предмет ипотеки в том случае, когда заемщиком нарушаются сроки внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, если залог обеспечивает обязательство, исполняемое периодическими платежами.

В случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства залогодержатель приобретает право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества путем обращения на него взыскания. Однако в некоторых случаях такое право у залогодержателя возникает не всегда сразу после неисполнения заемщиком основного обязательства. Так, например, согласно Закону N 214-ФЗ обращение взыскания на предмет залога по договору долевого участия возможно только по истечении шести месяцев после наступления срока передачи застройщиком объекта долевого строительства согласно договору либо после прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости при наличии обстоятельств, которые свидетельствуют о том, что в срок, предусмотренный договором, объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства4.

По общим правилам, обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество происходит в судебном порядке. Однако закон предусматривает возможность заключения сторонами договора об ипотеке недвижимости соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания. Условия о внесудебном порядке могут быть включены непосредственно в договор об ипотеке. Такое соглашение может быть заключено как до, так и после наступления случая обращения взыскания.

Литература:

1. Мизинова В. С. Особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество // Вестн. С.-Петерб. ун-та. Сер. 14. Право. 2014. С. 221.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026) // Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. Пластинина Н. Ипотека и споры вокруг нее // Жилищное право. 2019. N 2. С. 53.
4. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 09.04.2026) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.