Понятие «правовой режим земель» является одной из основных правовых категорий российского земельного права, широко используемое в земельном и других отраслях законодательства в качестве общего понятия, позволяющего выделить особенности правового регулирования использования и охраны земель РФ в целом и отдельных их разновидностей. Определение содержания «правовой режим земельных участков» является важным, поскольку законодатель постоянно им оперирует, но не раскрывает содержательного смысла.
На наш взгляд, понятие правового режима земель и земельных участков является комплексным. Содержание правового режима земель определяется ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), которая устанавливает обязанность пользователей земельных участков использовать их, во-первых, в соответствии с целевым назначением, во-вторых, не причинять вред окружающей среде [1]. Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Между тем, действие данной нормы не может быть распространено на все категории земель. Например, Д. В. Козлов считает, что разрешенное использование, определяемое путем территориального зонирования, устанавливается главным образом в отношении земель поселений (населенных пунктов) [2]. Соответственно, данное положение нельзя применить в отношении всех категорий земель и использовать его как общее.
Также принцип определение правового режима земель, закрепленные в ст. 7 ЗК РФ устанавливает не все способы, с помощью которых определяется правовой режим земельного участка. В ст. 7 ЗК РФ выделены такие способы как зонирование, разрешенное использование и деление на территории. Однако законодатель в данной статье не учел такие правовые средства как установление сервитута и ограничения прав на землю. К таким ограничениям относятся, например, ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.
О. И. Крассов сформировал определение правового режима всех земель с учетом особенностей, которые не учтены в ст. 7 ЗК РФ. По мнению О. И. Крассова: «Правовой режим земель (всех земель, отдельных категорий и их видов) представляет собой определение в законодательстве содержания права собственности, иных прав на земельные участки, управления использованием и охраной земель, мер по охране земель, посредством установления основного целевого назначения земель, территориального зонирования, ограничения прав, публичных сервитутов и установления разрешенного использования» [3].
В настоящее время земельные участки обладают тремя видами оборотоспособности. Земельные участки могут быть полностью оборотоспособными, ограниченно оборотоспособными и изъятыми из оборота. Степень оборотоспособности земельного участка регулируется ст. 27 ЗК РФ.
Правовой режим земель носит исключительно публично-правовой характер, в отличие от правового режима земельных участков, который имеет частноправовой характер. Публичная составляющая распространяется на все земли без исключения, однако частная составляющая правового режима действует только в отношении земельных участков, то есть частноправовой режим применяется только к тем объектам, которые прошли процедуру кадастрового учета с установлением определенных границ.
Следует отметить то, что поскольку земельные участки входят в состав земельного фонда Российской Федерации, то на них распространяется и частная и публичная составляющие правового режима.
Регулирование правового режима регулируется не только земельным, но и гражданским законодательством. В соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ, земля и земельные участки, являясь объектами гражданских прав, могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным не запрещенным законом способом. Особенность земельных участков, земли и иных природных ресурсов состоит в том, что они могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ) [4].
Составными частями земельного участка являются природные объекты и ресурсы. В соответствие с п. 2 ст. 261 ГК РФ, «если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения». Кроме того, п. 3 ст. 261 ГК РФ определен правовой режим и иных объектов, включая природные, в части того, что «собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц».
Целевое назначение, разрешенное использование и требования законодательства по использованию и охране земель и земельных участков являются основными и неотъемлемыми элементами правового режима земельных участков, имеющими постоянный характер.
Но правовой режим земельного участка определяется также и наличием специальных правовых режимов, устанавливаемых в публичных целях, — зон с особыми условиями использования, публичных сервитутов и др., предусматривающих дополнительные по отношению к общему правовому режиму ограничения прав в виде запретов на совершение определенных видов деятельности или дополнительных обязанностей по совершению каких- либо действий; обременений земельных участков, вводимых в частных интересах, — частных сервитутов, аренды, залога и т. д.
В качестве специфического элемента правового режима земельных участков можно назвать требования земельного законодательства к образованию новых земельных участков, содержащиеся в ст. 11.9 ЗК РФ, установление предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, которые не должны нарушаться при совершении сделок с земельными участками.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что к элементам правового режима земельных участков и земель можно отнести: категорию земель, разрешенное использование земельного участка, общие и специальные требования земельного и других отраслей законодательства по использованию и охране земель и земельных участков, ограничения прав на земельный участок, обременения земельного участка в пользу частных лиц.
По нашему мнению, статью ст. 7 ЗК РФ необходимо дополнить способами, в соответствие с которыми определяется правовой режим земельного участка, а именно, установление сервитута и ограничение прав на землю.
Пункт 2 ст. 7 ЗК РФ требует конкретизации относительно тех категорий земель, к которым он применим. Также назрела необходимость в законодательной дефиниции понятий «правовой режим земель» и «правовой режим земельного участка» в целях недопустимости правовой неопределенности в области правового регулирования.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. Доступ СПС «Консультант Плюс»
- Козлов Д. В. Совокупный (комплексный) правовой режим земельных участков: монография. — 2012 г. Доступ СПС «Гарант»
- Крассов О. И. Земельное право: учебник. М., 2004. С. 38.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Доступ СПС «Консультант Плюс»
