В связи с рассмотренными выше обстоятельствами можно сделать вывод, что проблемы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения очень актуальны на сегодняшний день. И являются одним из основополагающих фактов в вопросах формирования, принятия или отклонения проекта закона об отмене категорий земель.
Перейдем к непосредственному рассмотрению данного вопроса и для начала определим, что подразумевается под понятием «оборот земель сельскохозяйственного назначения».
Понятие земель сельскохозяйственного назначения прописано в «Земельном кодексе Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ. «Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции».
Оборот земли — это перераспределение земли между собственниками на основе спроса и предложения. Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.
В 90-е гг. 20 в. земли бывших совхозов и колхозов страны были разделены на земельные доли и распределены между работниками колхозов (совхозов) на праве собственности. Однако значительное количество собственников земельных долей до сих пор не зарегистрировали данное право.
В результате отсутствия государственной регистрации складывается ситуация, когда ни собственник земельной доли, ни фактический пользователь земельных участков, которые образованы в счет земельных долей, не несут ответственности за эффективное использование данных участков. Кроме того, большое количество земельных долей являются невостребованными, и земельные участки, состоящие из них, не используются по целевому назначению. Неиспользование земель сельхозназначения, состоящих из невостребованных земельных долей, приводит к непоступлению земельных платежей в бюджеты всех уровней и потере значительного количества сельскохозяйственной продукции.
Почти 1/3 земель сельскохозяйственного назначения на протяжении последних 10 лет принадлежит таким собственникам. По данным Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам на 2011г.: 26,6 млн. га (6,8 % всех сельхозземель, или 22,1 % земель, находящихся в частной собственности) приходится на невостребованные земельные доли. Ещё 6,6 млн. га (1,7 % сельхозземель, 5,5 % частных земель) находятся во владении лиц, которые, получив документы на землю в 1996 г., никогда земельной долей не распоряжались.
Возможно, нежелание оформить землю в собственность или отказаться от прав на нее связано с большими административными, правовыми, финансовыми трудностями оформления.
Сельхозорганизации часто не имеют финансовых ресурсов для оформления сделок с собственниками земельных долей и участков: это требует подготовки геодезических карт, оплаты работ на местности и др. Доходы сельхозпроизводителей часто не позволяют оплачивать высокую арендную плату, покупать земельные доли и участки (зато такие затраты часто могут себе позволить те, кто планирует вести на этих землях строительные и монтажные работы). В итоге, лишь около 10 % земельных угодий, находящихся в собственности граждан или организаций, оформлено в соответствии с требованиями законодательства и используются по назначению.
Процедура оформления земельного пая достаточно сложная, особенно, если участки дольщиков в натуре не выделены. Необходимо:
Подать объявления в районную и областную газеты о намерении выделить принадлежащий земельный пай из общедолевой собственности.
Через месяц после подачи объявлений, нужно провести собрание всех дольщиков. На собрании согласовать все параметры выделяемого земельного участка, зафиксировав все в протоколе собрания, подписанном всеми участниками.
Провести работы по межеванию земельного участка.
Получить кадастровый номер участка и кадастровые планы своего земельного участка.
После оформления всех документов подать заявления в Регистрационную палату на получение свидетельства на право собственности земельного участка.
В предыдущей редакции Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» говорилось, что договор аренды заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, которое действует на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или нотариально. Теперь такой договор может подписать лицо, уполномоченное решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком. Конечно, если условия договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
Внесены изменения, касающиеся стоимости приобретения земель. Закон № 435-ФЗ снизил цену для приобретения сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, прав собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Цена приобретения в собственность устанавливается субъектом РФ, но не выше определенного порога. Сейчас цена приобретения ограничена 15 % кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Более того, субъекты РФ вправе своими законами установить случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Все эти нововведения играют важную роль в развитии оборота земель сельскохозяйственного назначения. Но, нельзя останавливаться на достигнутом, необходимо и дальше прогрессировать в этой области.
Наряду с упрощением процедуры оформления прав целесообразно было бы установить предельный срок оформления земельных долей в собственность. Так, например, в соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541–1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в муниципальном и государственном жилищном фонде, вправе приватизировать эти помещения до 1 марта 2013 г. Следует полагать, что с введением подобных временных ограничений для оформления в собственность земельных долей землепользователи и (или) их правопреемники ускорят этот процесс. Кто не успеет зарегистрировать право собственности на земельную долю, тот будет лишен прав на данный участок.
Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2010№ 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» в некоторой степени решает проблему неиспользования земель сельхозназначения. Согласно указанному Закону установлено два случая принудительного изъятия земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственников в судебном порядке.
Если земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки.
Если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.
Остается проблемой доказательство неиспользования земельного участка сельскохозяйственного назначения в течение трех и более лет. В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» плановые проверки проводятся не чаще, чем один раз в три года. Основанием проведения внеплановой проверки является истечение срока исполнения собственником ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения. По всем остальным основаниям внеплановые проверки могут осуществляться только при согласовании с прокуратурой, в случаях возникновения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, животным, растениям, окружающей среде и т. д.
Такая систематичность проверок органами государственного земельного контроля является неэффективным способом борьбы с неиспользованием земель. Так как в результате их проведения проблематично собрать достаточный материал, который свидетельствует о неиспользовании земельного участка более трех лет подряд.
Необходимо создать систему учета и контроля использования земель сельскохозяйственного назначения, суть которой будет заключаться в ежегодном сборе информации о культурно-техническом состоянии земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Результаты проведенных исследований должны быть общедоступны, в том числе опубликованы на специальном сайте в сети Интернет. Факты неиспользования или нерационального использования земельных участков сельхозназначения, снижения почвенного плодородия, ухудшения экологической обстановки должны направляться в органы государственного земельного контроля и органы местного самоуправления. Результаты таких исследований должны учитываться как фактическое доказательство неиспользования земельных участков и приниматься во внимание судами при принятии решений об изъятии земельных участков.
Остается надеяться, что освещенные проблемы в ближайшем времени будут урегулированы Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и другими законодательными актами Российской Федерации. Внесенные изменения и дополнения позволят использовать по назначению огромные площади бесхозных, необрабатываемых сельскохозяйственных земель, находящихся в долевой собственности, в целях увеличения доходов местных бюджетов от использования указанных земель и вовлечения их в гражданский оборот.
Литература:
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ: принят ГД ФС РФ 28.09.2001.
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: принят Государственной Думой 26.06.2002 года, одобрен Советом Федерации 10.07.2002 года.
Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»: принят Государственной Думой 19.11.2008 года, одобрен Советом Федерации 22.11.2008 года.
