Библиографическое описание:

Долженкова О. В., Титкова Е. А. Долевая собственность: проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначения и пути их решения // Молодой ученый. — 2013. — №2. — С. 246-248.

Правительством Российской Федерации разработан проект Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в соответствии с которым предполагается отмена деления земель на категории. Казалось бы, в связи с этим обстоятельством тема данной статьи является неактуальной. Но данному предубеждению противоречат следующие факты. Мнения экспертов разделились: кто-то считает, что этот законопроект не сможет заработать, если не внести изменения в существующие законы, кто-то полагает, что мера позволит значительно сократить сроки девелопмента участков, другие уверены, что все это, напротив, усложнит ситуацию и приведет к еще большему подорожанию земельных участков. Поэтому, принятие данного закона на сегодняшний день стоит под большим вопросом.

В связи с рассмотренными выше обстоятельствами можно сделать вывод, что проблемы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения очень актуальны на сегодняшний день. И являются одним из основополагающих фактов в вопросах формирования, принятия или отклонения проекта закона об отмене категорий земель.

Перейдем к непосредственному рассмотрению данного вопроса и для начала определим, что подразумевается под понятием «оборот земель сельскохозяйственного назначения».

Понятие земель сельскохозяйственного назначения прописано в «Земельном кодексе Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ. «Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции».

Оборот земли — это перераспределение земли между собственниками на основе спроса и предложения. Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.

В 90-е гг. 20 в. земли бывших совхозов и колхозов страны были разделены на земельные доли и распределены между работниками колхозов (совхозов) на праве собственности. Однако значительное количество собственников земельных долей до сих пор не зарегистрировали данное право.

В результате отсутствия государственной регистрации складывается ситуация, когда ни собственник земельной доли, ни фактический пользователь земельных участков, которые образованы в счет земельных долей, не несут ответственности за эффективное использование данных участков. Кроме того, большое количество земельных долей являются невостребованными, и земельные участки, состоящие из них, не используются по целевому назначению. Неиспользование земель сельхозназначения, состоящих из невостребованных земельных долей, приводит к непоступлению земельных платежей в бюджеты всех уровней и потере значительного количества сельскохозяйственной продукции.

Почти 1/3 земель сельскохозяйственного назначения на протяжении последних 10 лет принадлежит таким собственникам. По данным Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам на 2011г.: 26,6 млн. га (6,8 % всех сельхозземель, или 22,1 % земель, находящихся в частной собственности) приходится на невостребованные земельные доли. Ещё 6,6 млн. га (1,7 % сельхозземель, 5,5 % частных земель) находятся во владении лиц, которые, получив документы на землю в 1996 г., никогда земельной долей не распоряжались.

Возможно, нежелание оформить землю в собственность или отказаться от прав на нее связано с большими административными, правовыми, финансовыми трудностями оформления.

Сельхозорганизации часто не имеют финансовых ресурсов для оформления сделок с собственниками земельных долей и участков: это требует подготовки геодезических карт, оплаты работ на местности и др. Доходы сельхозпроизводителей часто не позволяют оплачивать высокую арендную плату, покупать земельные доли и участки (зато такие затраты часто могут себе позволить те, кто планирует вести на этих землях строительные и монтажные работы). В итоге, лишь около 10 % земельных угодий, находящихся в собственности граждан или организаций, оформлено в соответствии с требованиями законодательства и используются по назначению.

Процедура оформления земельного пая достаточно сложная, особенно, если участки дольщиков в натуре не выделены. Необходимо:

  • Подать объявления в районную и областную газеты о намерении выделить принадлежащий земельный пай из общедолевой собственности.

  • Через месяц после подачи объявлений, нужно провести собрание всех дольщиков. На собрании согласовать все параметры выделяемого земельного участка, зафиксировав все в протоколе собрания, подписанном всеми участниками.

  • Провести работы по межеванию земельного участка.

  • Получить кадастровый номер участка и кадастровые планы своего земельного участка.

  • После оформления всех документов подать заявления в Регистрационную палату на получение свидетельства на право собственности земельного участка.

Частично эти проблемы решает Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее закон № 435-ФЗ).

В предыдущей редакции Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» говорилось, что договор аренды заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, которое действует на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или нотариально. Теперь такой договор может подписать лицо, уполномоченное решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком. Конечно, если условия договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Внесены изменения, касающиеся стоимости приобретения земель. Закон № 435-ФЗ снизил цену для приобретения сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, прав собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Цена приобретения в собственность устанавливается субъектом РФ, но не выше определенного порога. Сейчас цена приобретения ограничена 15 % кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Более того, субъекты РФ вправе своими законами установить случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Все эти нововведения играют важную роль в развитии оборота земель сельскохозяйственного назначения. Но, нельзя останавливаться на достигнутом, необходимо и дальше прогрессировать в этой области.

Наряду с упрощением процедуры оформления прав целесообразно было бы установить предельный срок оформления земельных долей в собственность. Так, например, в соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541–1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в муниципальном и государственном жилищном фонде, вправе приватизировать эти помещения до 1 марта 2013 г. Следует полагать, что с введением подобных временных ограничений для оформления в собственность земельных долей землепользователи и (или) их правопреемники ускорят этот процесс. Кто не успеет зарегистрировать право собственности на земельную долю, тот будет лишен прав на данный участок.

Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2010№ 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» в некоторой степени решает проблему неиспользования земель сельхозназначения. Согласно указанному Закону установлено два случая принудительного изъятия земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственников в судебном порядке.

  1. Если земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки.

  2. Если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Остается проблемой доказательство неиспользования земельного участка сельскохозяйственного назначения в течение трех и более лет. В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» плановые проверки проводятся не чаще, чем один раз в три года. Основанием проведения внеплановой проверки является истечение срока исполнения собственником ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения. По всем остальным основаниям внеплановые проверки могут осуществляться только при согласовании с прокуратурой, в случаях возникновения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, животным, растениям, окружающей среде и т. д.

Такая систематичность проверок органами государственного земельного контроля является неэффективным способом борьбы с неиспользованием земель. Так как в результате их проведения проблематично собрать достаточный материал, который свидетельствует о неиспользовании земельного участка более трех лет подряд.

Необходимо создать систему учета и контроля использования земель сельскохозяйственного назначения, суть которой будет заключаться в ежегодном сборе информации о культурно-техническом состоянии земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Результаты проведенных исследований должны быть общедоступны, в том числе опубликованы на специальном сайте в сети Интернет. Факты неиспользования или нерационального использования земельных участков сельхозназначения, снижения почвенного плодородия, ухудшения экологической обстановки должны направляться в органы государственного земельного контроля и органы местного самоуправления. Результаты таких исследований должны учитываться как фактическое доказательство неиспользования земельных участков и приниматься во внимание судами при принятии решений об изъятии земельных участков.

Остается надеяться, что освещенные проблемы в ближайшем времени будут урегулированы Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и другими законодательными актами Российской Федерации. Внесенные изменения и дополнения позволят использовать по назначению огромные площади бесхозных, необрабатываемых сельскохозяйственных земель, находящихся в долевой собственности, в целях увеличения доходов местных бюджетов от использования указанных земель и вовлечения их в гражданский оборот.


Литература:

  1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ: принят ГД ФС РФ 28.09.2001.

  2. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: принят Государственной Думой 26.06.2002 года, одобрен Советом Федерации 10.07.2002 года.

  3. Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»: принят Государственной Думой 19.11.2008 года, одобрен Советом Федерации 22.11.2008 года.

Врезка1

Основные термины (генерируются автоматически): земель сельскохозяйственного, земель сельскохозяйственного назначения, оборота земель сельскохозяйственного, земельных участков, земельных долей, Российской Федерации, земельного участка, составе земель сельскохозяйственного, обороте земель сельскохозяйственного, совершенствования оборота земель, акты Российской Федерации, категорий земель, законодательные акты Российской, долевой собственности, земель сельхозназначения, оборотом земель сельскохозяйственного, «оборот земель сельскохозяйственного, Понятие земель сельскохозяйственного, использования земель сельскохозяйственного, плодородия земель сельскохозяйственного.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос