К основным институтам правоотношений гражданского и земельного права, в соответствии с законодательством относится и ограниченное пользование чужим земельным участком. Отметим разнообразие вариантов применения данного права. Так, сервитутные правоотношения нередко действуют при сооружении и эксплуатации автомагистралей общего пользования и устанавливаются для конкретных целей в соответствии с требованиями норм законов.
В соответствии с Федеральный закон «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 08.11.2007 № 257 (далее — ФЗ № 257) полоса отвода автомагистрали охватывает участки, которые независимо от их категории, выделяются для размещения конструкций дороги, включая полотно, покрытие и другие элементы. Также сюда входят дорожные постройки, включая производство, элементы автомагистралей, защитные конструкции и др. Кроме того, в полосе отвода также могут размещаться объекты сервиса, такие как вокзалы, отели, пункты общепита, АЗС, стоянки и др. [1].
Федеральное дорожное агентство (Росавтодор) имеет полномочия на предоставление земель в границах полосы отвода автомагистралей в соответствии с Положением о Федеральном дорожном агентстве (утверждено Постановлением Правительства № 374). Росавтодор является органом исполнительной власти, который осуществляет деятельность по предоставлению госуслуг и управления госимуществом в отношении автотранспорта и дорожного хозяйства, включая обеспечение транспортной безопасности.
Согласно статье 23, пункту 19 Земельного Кодекса РФ (далее — ЗК РФ), установление сервитута регулируется ФЗ-257. Тем не менее, регулирование правил установления сервитута в данном контексте не ограничивается только этим нормативом. Здесь также применяются другие нормы земельного права, в частности глава V ЗК РФ, которая устанавливает требования для установления сервитутных правоотношений при проведении строительства и осуществлении реконструкции объектов автодорожного сервиса, их текущей эксплуатации, монтажа и эксплуатации элементов рекламы, а также для прокладки, переоборудования инженерных систем и их использования [2, с. 266–271].
Если собственник земельного участка желает заключить соглашение об установлении сервитута на землю, занимаемую полосой отвода государственной автомагистрали, полномочия по его заключению принадлежат владельцу автомагистрали — соответствующему федеральному казенному учреждению (далее — ФКУ) (п. 4.1 ст. 25 ФЗ-257). При этом, чтобы заключить договор, необходимо получить одобрение государственного органа, ответственного за предоставление данного земельного участка владельцам автомагистрали. В данном случае, таким органом является Росавтодор. Важно отметить, что заключение соглашения не влечет прекращения права бессрочного использования земли.
Согласно Приказу Министерства транспорта РФ от 9 марта 2022 г. № 76 «Об утверждении Порядка определения платы за сервитут в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог), Порядка подачи и рассмотрения заявления об установлении сервитута в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) и требований к составу документов, прилагаемых к такому заявлению», который вступил в силу с 1 сентября 2022 г. и действует до 1 сентября 2028 г., плату за сервитут в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автодорог (при этом исключаются частные автодороги) устанавливает независимый оценщик, при этом размер платы определяется разницей между рыночной стоимостью прав на участок установления сервитута и после того, как было принято решение об обременении участка сервитутом. Замена правообладателя участка, обремененного сервитутом, не является основанием для изменения суммы платежа. Если сервитут устанавливается на какую-либо отдельную часть земельного участка, в данном конкретном плата рассчитывается пропорционально фактической площади этой части участка. Заявление об установлении сервитута подготавливается и подается владельцу автодороги, при этом форма заявления свободная. В данном заявлении следует указать предполагаемую продолжительность действия сервитута. Также к заявлению должен быть приложен ряд документов. В течение тридцати календарных дней после получения заявки на установление сервитута, владелец автодороги отправляет заявителю проект соглашения, подписанный со своей стороны, либо решение об отказе в заключении соглашения.
Процедура применения сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в пределах полосы отвода автомагистрали под строительство/реконструкцию скоростной полосы к инфраструктуре автодорожного сервиса выглядит следующим образом:
- Владелец автодорожного сервисного предприятия подает в ФКУ обращение о согласовании схемы сервитута на плане из кадастра.
- На следующем этапе владелец инфраструктурного объекта должен подготовить межевой план для установления сервитута на часть земельного участка, а также для кадастрового учета.
- Владелец на основании указанного в предыдущем пункте плана обеспечивает включение данных о выделенной для сервитута части в ЕГРН.
- На следующем шаге следует установить размер платы за сервитут согласно правительственному Постановлению № 1461от 23.12.2014.
- Далее владелец повторно подает документы в ФКУ вместе с заявлением о заключении соглашения об установлении сервитута, с приложением необходимой документации.
- После анализа полученных документов ФКУ направляет их для визирования в Росавтодор.
- После письменного согласия Росавтодора, ФКУ и владелец автодорожного объекта оформляют соглашение об установлении сервитута.
После подписания соглашения владелец автодорожного сервиса регистрирует этот документ в Управлении Реестра [3, с. 69–73].
В соответствии с указанным порядком действий, начальным этапом для установления сервитута на часть участка полосы отвода автомагистрали федерального значения является обращение собственника дорожного сервиса в ФКУ. Он подает заявление о согласовании схемы расположения земельного участка (далее — СРЗУ) на кадастровом плане территории (далее — КПТ), которую подготавливает специалист кадастра в соответствии с требованиями статьи 11.10 ЗК РФ и приказа Минэкономразвития № 762. Согласно пункту 1 статьи 39.26 ЗК РФ, согласование СРЗУ на КПТ необходимо при установлении сервитута на часть участка, в то время как применение сервитута ко всему земельному участку согласование не требуется. Однако законом не определены требования к содержанию СРЗУ и размерам части земельного участка под сервитут, что создает трудности в согласовательном процессе.
Как только СРЗУ на КПТ собственника дорожного сервиса согласована ФКУ, администрация направляет ему соответствующее письмо с приложением заверенной схемы.
Одна из сторон договора имеет возможность запросить постановку на кадастровый учет части земли, которая будет использована для установления сервитута. Согласно пункту 6 статьи 44 ФЗ «О госрегистрации недвижимости» (ФЗ-218) (в редакции от 14.03.2022), необходимо обратиться в Управление Росреестра с заявлением о постановке на учет данной части участка. Собственник сервиса должен приложить межевой план, подготовленный специалистом кадастра, в соответствии с требованиями.
После установления сервитута, необходимо определить размер оплаты за его использование. В соответствии с п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ, плата за сервитут в отношении земельных участков, принадлежащих государству, определяется в соответствии с порядком, установленным Правительством. В соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ № 1461, оплата по договору сервитута на земельный участок, находящийся в госсобственности и предоставленный в постоянное пользование, рассчитывается исходя из разницы рыночной стоимости земельных прав до обременения земельного участка и после. Для расчета необходимо пригласить независимого оценщика [4, с. 49–55].
В ст. 9 ФЗ № 135-ФЗ указывается, что оценки проводится на основании соглашения, сторонами которого выступают заказчик и независимый оценщик. Поэтому, для определения платы за использование сервитута, собственнику сервиса необходимо заключить соглашение с оценочной организацией. Обычно размер такой платы определяется методом сравнительных продаж, который заключается в сравнении оцениваемого объекта с аналогичными, которые представлены на рынке.
Получив оценочный отчет, собственник дорожного сервиса должен обратиться в ФКУ с заявлением о заключении договора сервитута на выделенную часть участка, с предоставлением всех необходимых документов. Фома такого заявления является произвольной. При этом она должна содержать информацию о номере созданной части участка, назначении и планируемом сроке действия сервитута. Согласно п. 2 ст. 9.26 ЗК РФ, заявитель может представить письменное или электронное заявление.
После получения одобрения от Росавтодора, собственник сервиса и ФКУ оформляют договор сервитута. На основании ст. 39.25 ЗК РФ, данное соглашение должно содержать информацию о сторонах и объекте договора, номере части участка, выделенной под сервитут, ее площади, целях и основаниях для сервитута, сроке его действия, размере платы за его использование, а также правах и обязанностях собственника земли пользователя сервитута.
Одним из важных условий договора сервитута на участок полосы отвода автомобильной магистрали является требование пользователя создать условия для безопасного и беспрепятственного движения транспорта по магистрали федерального значения. Кроме того, пользователь должен обязательно привести данный участок в состояние, соответствующее условиям и требованиям его использования, после окончания сервитута.
В пункте 4.14 ФЗ № 257 сказано, что сервитуты, которые устанавливаются в границах полосы отвода автомагистралей, должны быть обязательно зарегистрированы в государственном реестре [3, с. 69–73]. Для этого необходимо подать соответствующее заявление на регистрацию сервитута. В нашем случае это должен сделать собственник дорожного сервиса, в интересах которого устанавливается сервитут. Стоит отметить, что расходы, связанные с регистрацией, несет пользователь участка.
Подводя итог, можно отметить, что в современном законодательстве о сервитуте имеется множество правовых норм, содержащихся в различных нормативных актах. Изучение особенностей установления сервитута на участках земли, используемых для автомагистралей, позволяет заключить, что механизм установления этого типа сервитута в современном законодательстве пока недостаточно проработан и требует дальнейшего совершенствования.
Литература:
- Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета, 14 ноября 2007 г., N 254.
- Сыщенко Е. Д., Аблякимова Э. Э. Проблемы правового регулирования публичного сервитута в российском праве и процедуры его установления // Теоретический и практический потенциал современной науки. Сборник научных статей. Москва, 2019. С. 266–271.
- Алешина Е. Е. Особенности осуществления государственной регистрации сервитута в российском законодательстве // Эпомен. 2020. № 47. С. 69–73.
- Ананьев А. Г. Вопросы добросовестности в динамике сервитутов // Вестник Московского университета им. С. Ю. Витте. Серия 2: Юридические науки. 2019. № 3 (21). С. 49–55.
