Проблема определения размера платы за сервитут и соотношения арендной платы и платы за сервитут



В статье исследуются проблемы определения платы за сервитут, возможность применения размера арендной платы для платы по сервитуту.

Ключевые слова: сервитут, плата, земельный участок, Российская Федерация, судебная практика, арендная плата.

Исторически сервитут возник во времена Римской империи. И соответственно, мы можем говорить о том, что термин «сервитут» пришел в российское право прямиком из римского частного права. Первые шаги на пути правового регулирования и внедрения данного института были предприняты во времена царской России. Во времена советской России надобности в данном институте не было из-за принадлежности всей земли государству.

В современной России появление института сервитута связано со вступлением в силу в 1994 году Гражданского кодекса Российской Федерации, но жизнеспособными сервитуты стали лишь с принятием в 2001 году Земельного кодекса, в котором ему придали большее значение.

Также нормы сервитута урегулированы в Водном, Градостроительном и Лесном кодексах касательно правоотношений, регулируемых данными нормативными актами.

Договор аренды тоже имеет не менее глубокие исторические корни — он был известен со времен Древнего Египта, Древней Греции. Правовое регулирование он получил еще в судебнике 1550 года. В Советском союзе института аренды также не существовало, граждане пользовались недвижимость на условиях социального найма. Только в 1989 году появлялся институт срочной и возмездной аренды в Советском Союзе. В современной же России правовое регулирование договора аренды осуществляется в соответствии с нормами Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации.

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком [2]. Исходя из пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитут может устанавливаться как по добровольному соглашению между лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, и собственником соседнего участка. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

По смыслу пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации мы можем прийти к заключению, что сервитут может быть как возмездным, так и безвозмездным. Аналогичное содержание содержится и в пункте 6 статьи 23 Земельного Кодекса Российской Федерации.

В судебной практике и в российском праве не существует однозначного мнения по поводу характера платы за сервитут. Должна ли она носить компенсационный характер, учитывая неудобства собственника участка или такой подход ошибочен? Необходимо ли рассчитывать плату за сервитут на основании средней арендной платы за аналогичный участок? Плата должна рассчитываться в виде какого-либо процента от кадастровой стоимости участка? Или величина должна определяться в зависимости от расходов, которые несет собственник обременённого участка. Нужно ли ее индексировать? Каким образом?

В пользу первого, до определенного момента, говорили выпущенные Росземкадастром Методические рекомендации, в которых было дано определение соразмерной плате за сервитут как величине, равной размеру убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута [5]. При расчете платы использовалось сравнение рыночной стоимости участка без обременения сервитутом и с обременением сервитутом для определения ущерба, а также определялся размер упущенной выгоды собственника земельного участка. Если участку собственника был причинен вред в результате установления или пользования сервитута, то данный ущерб закладывается в стоимость сервитута. Так же в данных рекомендациях было указано, что, если убытки собственнику не были причинены, либо, если в результате установления сервитута собственник получает возможность использовать свой участок более эффективно, то собственник не вправе требовать платы за сервитут. Но данная рекомендация утратила силу.

Аналогичное мнение звучит и в письмах Минэкономразвития от 21.10.2009 [3] и от 03.11.2009 [4], где плата за сервитут является соразмерной тем неудобствам и ограничениям, которые несет собственник участка от обременения. Но данные письма являются лишь разъяснением к действующему законодательству и не имеют правовой силы. Значит ли это, что больше данная позиция в российском праве больше не актуальна? Не совсем.

В судебной практике также нет особого понимания по поводу характера платы, вносимой за сервитут. Верховный Суд РФ в деле № 301-ЭС14–9021 от 11.06.2015 [10] вначале дает определение характеру данной платы как «плата за пользование земельным участком, а не как убытки от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений», а уже далее определяет плату за сервитут как «плату, которая должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам)». То есть, сначала суд показывает, что плата за сервитут — это именно плата за пользование землей и нет необходимости включения компенсации убытков в плату за сервитут, а следом говорит, что плата — есть компенсация упущенной прибыли.

В пункте 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута [9] установлено, что «размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты собственника объекта недвижимости». В данном обзоре размер платы можно определить не как последствие установления сервитута, а как его цель, что не соответствует природе сервитута, так как сервитут устанавливается с целью удовлетворения нужд собственника соседнего земельного участка или удовлетворением публичных нужд и интересов [7].

В пользу позиции о том, что плата за сервитут зависит от расходов собственника обремененного участка говорит решение Верховного Арбитражного Суда РФ от 28.02.2012 [13]. Здесь суд постановил, что мало того, что плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом, так в стоимость сервитута еще необходимо включить расходы собственника обремененного участка, которые он понесет из-за создания условий для реализации пользователем сервитута своего права ограниченного пользования чужим имуществом.

Достаточно подробно в законодательстве разработан вопрос оплаты публичного сервитута. Так, он равняется 0,01 проценту кадастровой стоимости земельного участка в год или 0,1 проценту кадастровой стоимости, если сервитут заключен более чем на три года [2]. Так же четко прописано при соблюдении каких условий данный сервитут будет безвозмездным. Так же в Федеральном Законе N 43-ФЗ мы можем встретить, что плата равняется от 0,1 процента до трех процентов кадастровой стоимости [6]. Также в данном Федеральном законе содержится положение о том, что плата за частный сервитут не может превышать размер уменьшения рыночной стоимости земельного участка, который обременен сервитутом [6]. Но несмотря на это, благодаря такому подробному урегулированию порядка начисления оплаты сервитута в судебной практике практически невозможно встретить споры по оплате публичного сервитута.

Вопросу индексации платы за сервитут в данный не посвящена ни одна норма, что приводит к новым судебным разбирательствам. Более того, суды, устанавливая принудительный сервитут, никак не урегулируют данный вопрос, указывая, что он должен быть предметом отдельного договора или судебного разбирательства между сторонами [12].

Еще одна позиция по поводу того, что представляет собой плата за сервитут — это проведение аналогии между платой за сервитут и арендной платой. Данная позиция нашла свое подтверждение в определении Томского областного суда по делу № 33–2164/2014 [8] — суд говорит, что в действующем законодательстве нет методики расчёта платы за сервитут, и соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении платы за сервитут равной арендой плате, которую мог бы получать собственник имущества, обремененного сервитутом.

В решении по делу A12–2559–2019 [11] судебная коллегия определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком и говорит о том, что плата за сервитут схожа по своей правовой природе с арендной платой и, соответственно, к сервитуту возможно применять нормы аренды по аналогии. Но данная позиция не учитывает различия между сервитутом и арендой.

Пользователь сервитута обладает меньшими правомочиями, нежели арендатор. Например, лицо, которому по договору аренды принадлежит объект недвижимости, приобретает по отношению к нему правомочие владения и распоряжения — арендатор может осуществлять субаренду, может закладывать его или вносить в уставной капитал общества с разрешения арендодателя. У сервитуария есть лишь очень ограниченное пользование объектом недвижимости.

По форме договора аренды и сервитута также имеют существенные различия. На договор аренды распространяется положение пункта 1 статьи 421 Гражданского Кодекса РФ — он заключается по взаимному согласию сторон договора. А вот на сервитут положения данной статьи не всегда применяются. В соответствии с пунктом 3 статьи 274 Гражданского Кодекса РФ у нас допускается принудительное установление сервитута.

Еще одно важное отличие данных договоров в том, что сервитуариями может быть неограниченное количество людей, допускается установление публичного сервитута [2] в пользу местного населения.

Различаются данные договоры и по сроку, на который заключаются договора. Аренда заключается на определенный срок [1], в то время как сервитут может устанавливаться как на определённое время, так и фактически бессрочно — пока не отпадет необходимость в данном сервитуте [2].

Есть различие и в требовании к государственной регистрации. Так договор аренды подлежит государственной регистрации при условии, если он заключен на срок, превышающий один год, или если одна из сторон является юридическим лицом [1]. Сервитут же подлежит обязательной государственной регистрации, так же сведения о наличии заключенного сервитута по отношению к участку вносятся в Единый государственный реестр недвижимости [2].

Все выше сказанное позволяет говорить о том, что сервитут и аренда как правовые институты кардинально отличаются друг от друга. И, соответственно, мы не можем говорить о применении арендной платы как аналогии для платы за сервитут. Из-за отсутствия в современном законодательстве четкой методики определения платы за сервитут, судам предоставлен широкий простор для определения платы за сервитут, но это приводит к большему количеству судебный разбирательств, отсутствию единообразной судебной практики по этому вопросу и ошибочному применению норм аренды к сервитуту по аналогии. Плата за сервитут должна максимально учитывать интересы обеих сторон сервитутных отношений. Для этого в плату за сервитут можно предложить включить: оплату убытков, которые несет собственник объекта недвижимости от установления сервитута, также необходимо при определении величины оплаты сервитута учитывать продолжительность сервитута — носит он временный характер или постоянный, а также необходимо в плату за сервитут включить сопоставимое вознаграждение собственнику объекта недвижимости за предоставление в пользование своего объекта недвижимости.

Литература:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 11-ФЗ (ред. От 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32
2. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. От 30.04.2021) // Собрание законодательства РФ. — 29.10.2001. — № 44.
3. Письмо Министерства Экономического Развития Российской Федерации от 21.10.2009 № Д23–3470 (ред. от 21.10.2009) «Об определении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута» // Консультант Плюс.
4. Письмо Министерства Экономического Развития Российской Федерации от 03.11.2009 № Д23–3607 (ред. от 03.11.2009) «Об установлении сервитута на земельный участок» // Консультант Плюс.
5. Письмо Росземкадастра от 17.03.2004 «Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут» // Консультант Плюс.
6. Федеральный закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 05.04.2013 N 43-ФЗ (последняя редакция) // Консультант Плюс.
7. Апелляционное определение Московского областного суда от 27.04.2015 по делу № 33–8031/2015.
8. Апелляционное определение Томского областного суда от 12.08.2014 по делу № 33–2164/2014
9. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) // Консультант Плюс. П. 12.
10. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2015 № 301-ЭС14–9021 по делу № А43–11824/2013.
11. Постановление арбитражного суда кассационной инстанции № Ф06–51656/2019 от 21.08.2020 по делу А12–2559/2019.
12. Постановление Двадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 24.05.2016 по делу № А68–13205/2014
13. Постановление Президиума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11.