К вопросу оправовой природе платежей за использование земельного сервитута
Извеков Артем Владимирович, магистрант
Кубанский государственный аграрный университет
В данной статье авторами была предпринята попытка проанализировать и дать оценку нормам российского законодательства и правоприменительной практики в сфере установления платы за пользование земельным сервитутом и ее размером.
Ключевые слова: земельный сервитут, плата за пользование, вознаграждение, реальный ущерб, упущенная выгода, убытки.
Институт земельного сервитута имеет богатую историю и зародился еще в Древнем Риме. Однако, с дальнейшим развитием права ограниченного пользования чужим земельным участком стало возникать все больше и больше вопросов относительно применения на практике сервитутов, в том числе по поводу компенсации собственнику тех неудобств, которые он испытывает при установлении в отношении его недвижимости права ограниченного пользования. Так, согласно п. 6 ст. 23 ЗК РФ, собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Отсюда возникает логичный вопрос: «С кого именно следует взымать плату за установление именно публичного сервитута?", так как публичный сервитут устанавливается в отношении неограниченного количества лиц, из-за чего он и приобретает статус «публичного». Действующая норма, позволяет, условно, поставить собственнику забор по периметру своего земельного участка со шлагбаумом, заехать через который можно будет заплатив определенную плату, и в таком случае собственник будет действовать в соответствии с существующим ныне законодательством [1].
Однако, так как публичный сервитут в любом случае устанавливается исходя из публичных интересов, то в таком случае, целесообразным является осуществление определенной платы с государственного органа как представителя интересов государства, которое и установило публичный сервитут. Кроме того, в случае установления такого правила существовала бы дополнительная гарантия соблюдения интересов собственника, так как государственный орган нес дополнительную материальную ответственность.
Следующим логичным вопросом является размер такой платы. Долгое время в российском законодательстве не существовало никакого ответа на данный вопрос. Даже в настоящее время не существует какого-либо закона или подзаконного акта, имеющего обязательный характер и регламентирующий спорные правоотношения. Так, только 17.03.2004 г. (почти 10 лет спустя принятия первой части ГК РФ) Федеральная служба земельного кадастра утвердила Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (далее временные рекомендации). В соответствии с п. 2.2. указанного документа величина соразмерной платы за сервитут определялась как размер убытков, причиненных собственнику земли в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута [2]. Общая сумма рассчитывалась путем сложения нескольких показателей:
1. Реального ущерба, причиненного собственнику в результате установления сервитута. Определяется как разница между рыночной стоимостью недвижимого имущества без учета и с учетом существования определенного ограничения права собственника. Иными словами с сервитутом и без него. Рыночная стоимость определялась оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Пункт 3.1, 3.2 временных рекомендаций.
2. Убытков. В данном случае имелись в виду те ситуации, когда собственник, из-за установления сервитута должен был прекратить выполнение обязательств перед какими-либо третьими лицами. Включали в себя расходы за досрочное прекращение обязательств (неустойки, штрафы и прочее) и суммы, не полученные с контрагентов из-за досрочного прекращения. Пункт п. 5.1 временных рекомендаций.
3. Упущенная выгода. Доход, который собственник получил бы, если бы его права не были ограничены сервитутом. Раздел VI временных рекомендаций.
По мнению авторов, рекомендации являются довольно удачным правовым актом, действительно компенсирующим все возможные убытки собственника. Категория упущенной выгоды, конечно, оставляет возможности получения необоснованной выгоды собственника, в случаях, когда ему удастся доказать возможность получения такой выгоды посредством скомпрометированных доказательств, однако, в целом, схема, по которым следовало устанавливать плату на сервитут, в том числе публичный, верна.
Тем не менее, временные рекомендации не были зарегистрированы в Министерстве юстиции РФ и опубликованы в порядке, установленном соответствующим постановлением Правительства РФ № 1009 «Об утверждении правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации», в связи с чем не были обязательны к применению. Но нельзя не отметить что, так как вышеназванный акт детально регулировал вопросы установления платы за сервитут, то зачастую применялся как исполнительными органами, так и судами. Такая ситуация продлилась вплоть до конца 2014 года. 18.12.2015 г. Верховным судом РФ вынесено решение № АКПИ14–1093, согласно которому временные рекомендации признаны недействующими со дня вступления решения в законную силу на основании отсутствия их регистрации в установленном законом порядке [3].
Анализируя вопрос о размере установления платы за сервитут, также следует отметить два письма Министерства экономического развития РФ: от 21.10.2009 г. № Д23–3470 «Об установлении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута» и от 03.11.2009 г. № Д23–3607 «Об установлении сервитута на земельный участок», где содержаться следующие разъяснения: «По мнению Департамента, соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [4] [5]. Идея аналогична изложенной во временных рекомендациях, однако, гораздо менее развернутая и не содержащая конкретных указаний.
Данные письма также носят исключительно информационный характер, так как представляют собой разъяснения по конкретным вопросам и не имеют нормативного характера. Отсутствие нормативного урегулирования привело к ситуации, когда по рассматриваемому вопросу отсутствует единообразная судебная практика. Условно, решения судов можно разделить на три группы:
1. Первая группа (и если взять общее количество, то таких до сих пор большинство) решений основывались именно на временных рекомендациях, а именно на п. 2.1, который был рассмотрен нами ранее. Сюда относятся решения, принятые до конца 2014 года. В настоящий момент суды не могут использовать в своих решениях какие-либо ссылки на временные рекомендации из-за принятого 18.12.2015 г. Верховным судом РФ решения № АКПИ14–1093, признавшего временные рекомендации недействующими. В качестве примера сюда относятся определения ВАС РФ от 06.05.2011 № ВАС-5002/11, от 27.03.2013 № ВАС-3154/13; Московского областного суда от 15.12.2014 по делу № 33–6535/2014; Верховного суда Республики Бурятия от 02.03.2015 по делу № 33–389; Ставропольского краевого суда от 07.04.2015 по делу № 33–1462/15; Постановление АС Уральского округа от 19.05.2015 № Ф09–11344/13 [6].
2. Вторая группа решений основывается на арендных платежах как эквивалентах соразмерной платы за сервитут. В частности, постановления АС Волго-Вятского округа от 16.04.2015 по делу № А43–21799/2012; АС Центрального округа от 22.05.2015 № Ф10–1326/2015.
3. Третья группа решений связывает плату в зависимость от расходов собственника по содержанию земельного участка в части, обремененной сервитутом. Такая позиция ранее высказывалась Президиумом ВАС РФ (Постановления Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11) и встречается на практике, в частности АС Дальневосточного округа от 25.02.2015 № Ф03–251/2015.
Однако, не так давно, ВС РФ вынес определение от 11.06.2015 по делу № 301-ЭС14–9021 [7], где оспаривались решения арбитражных судов, связанные непосредственно с установлением платы за земельный сервитут. По мнению авторов, в ближайшее время судебная практика будет основываться именно на разъяснениях, данных в этом определении, которые, возможно, будут продублированы в принимаемых в будущем обзорах или постановлениях Президиума ВС РФ. Спор относительно размера платы появился еще на стадии пересмотра вышеназванного дела в суде апелляционной инстанции, которая снизила плату с 53,5 миллионов рублей до 26,3. Однако, ответчику это сумма показалась явно завышенной, в связи с чем он обратился с жалобой ВС РФ, который отметил предыдущие решения и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, сославшись на следующие положения.
Во-первых, так как предыдущие решения основывались на ранее упомянутых временных рекомендациях, то ВС РФ повторил свои доводы о невозможности их применения судами, о чем подробно излагал в своём решении от 18.12.2014 г. № АКПИ14–1093.
Во-вторых, исходя из анализа положений п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ, плата за сервитут является платой за пользование земельным участком (а не убытками от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений), а также устанавливает принцип соразмерности такой платы.
В связи с этим, направляя дело на новое рассмотрение, ВС РФ указал те обстоятельства, которые должны будут учитываться:
— характер и интенсивность использования участка сервитуарием;
— срок и площадь установления сервитута;
— выгода, которую в будущем получил бы собственник при отсутствии сервитута (в частности, от сдачи в аренду земельного участка);
— и на основании всех вышеизложенных позиций, реального ущерба, который должен определиться путем проведения новой судебной экспертизы.
20.02.2016 г. Арбитражный суд Нижегородской области вынес новое решение по вышеназванному делу и установил плату в размере 2,25 миллионов рублей [8].
Безусловно, отмена решений ВС РФ в связи с применением недействующего акта Росземкадастра выглядит логичной. Но, следует учитывать, что отмена временных рекомендаций связана исключительно с формальными признаками, а именно не опубликованием его в установленном порядке. ВС РФ не оценивал содержащиеся в них методики расчета, их правильность. В рассматриваемом определении впервые затронут вопрос относительно юридической природы платы за сервитут, которая определена не как категория убытков, а вознаграждением за использование.
С одной стороны, с такой позицией можно согласиться, так как возмещение убытков — мера гражданско-правовой ответственности, которая наступает за совершение гражданского правонарушения, которое в данном случае отсутствует. Установление сервитута и его использование предусмотрено законом, что исключает противоправность действий сервитуария в представленных ему рамках использования земельного участка.
С другой стороны, ВС РФ, одновременно указывая о характере платы за сервитут как вознаграждения, разъясняет, что следует учитывать «размер реального ущерба, причиненного собственнику земельного участка», что, фактически, является ничем иным, как возмещением убытков. Однако, если принимать позицию ВС РФ относительно «вознаграждения» собственнику за использование его земельного участка, то возможно ли тогда рассчитывать плату сервитут на основе средней арендной платы за пользование земельным участком? Такой подход выглядит довольно логичным, однако, объем полномочий арендатора заведомо намного больше, чем сервитуария. Так, по договору аренду лицо приобретает право пользования, владения и, возможно, ограниченного, распоряжения имуществом (в части передачи арендуемого имущества в субаренду). Сервитуарий, в свою очередь, приобретает лишь право пользования, и то в весьма ограниченном варианте, определенном исходя из целей установления сервитута. Таким образом, справедливо отметить, что размер платы за сервитут должен быть заведомо ниже, чем среднерыночный размер арендной платы аналогичного земельного участка.
Нельзя рассматривать арендные платежи и в качестве той выгоды, которую мог бы получить собственник земельного участка, поскольку, во-первых, собственник, независимо от наличия или отсутствия сервитут имеет право сдачи земельного участка в аренду. Наличие сервитута может влиять лишь на стоимость такой аренды. По мнению авторов, именно разница между стоимостью аренды земельного участка без обременения в виде сервитута и с ним может приниматься в качестве той самой выгоды, которую мог бы получить собственник, а, возможно, и в качестве платы за использования сервитута в целом, в зависимости от характера и интенсивности использования земельного участка сервитуарием.
Относительно третьей позиции судов — расходов собственника по содержанию земельного участка в части, обремененной сервитутом, следует отметить следующее. Во-первых, в таких случаях понимаются затраты собственника, которые связаны с реализацией сервитута, создания специальных для этого условий. Суда можно отнести отмечаемый ранее нами пропускной режим и затраты на его создание, оплата земельного налога, затраты на ремонт дороги и так далее.
Однако, если исходить из научных теорий о природе сервитута, то в российском законодательстве все предусмотренные сервитуты являются пассивным, т. е. они подразумевают только наличие обязанности собственника не совершать определенные действия по совершению препятствий в использовании сервитуарием своего права. Раз у собственника нет никаких обязанностей по совершению активных действий, то и возможность взыскивать за такие действия платы не представляется возможным [9]. Однако, такие затраты можно подвести под категорию «реального ущерба», упомянутой в определении ВС РФ [10].
Кроме вышеназванных трех вариантов определения размера платы за сервитут возможен еще один, который недавно был закреплен на законодательном уровне. Изменения земельного законодательства в 2014 году породили новый вид земельного сервитута — сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ говорится о плате за такой сервитут, которая устанавливается Постановлением Правительства РФ или органом государственной власти субъектов [11]. Установленная Правительством РФ или органом субъектов РФ плата в виде определенного процента от кадастровой стоимости земельного участка за каждый год действия сервитута также могла бы использоваться судами при невозможности использования других критериев.
Анализируя все вышеизложенное, можно сделать вывод, что в настоящий момент ни в теории, ни в практике, ни, к сожалению, на законодательном уровне нет единого мнения относительно характера такой категории, как «плата за сервитут». Нет и единых критериев в определении такой платы, что приводит к большому количеству разнообразных по своему содержанию и правовым последствиям судебных актов, которые взыскивают необоснованно большие или, наоборот, слишком заниженные суммы в виде платы за сервитут. Единственной достойной попыткой создать какие-то единые рекомендации были предприняты Федеральной службой земельного кадастра, однако принятые ими временные рекомендации признаны недействующие по формальным признакам, что не позволяет их применять в настоящее время. Считаем необходимым создание аналогичного акта в виде постановления Правительства, нормы которого разъясняли бы критерии определения платы за сервитут. В таком случае была бы решена проблема правового вакуума по данному вопросу в целом, что привело бы к единообразию судебных актов, принимаемых по данному вопросу, а также уменьшению субъективного фактора при принятии таких решений.
Литература:
- Гринь Е. А., Извеков А. В. Основания установления публичного земельного сервитута как защитная мера от незаконных посягательств на право собственника // Science Time. 2015. № 2 (14) С.40–43.
- Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут. Утв. Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 г. // СПС «КонсультантПлюс: ВерсияПроф».
- Решение Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N АКПИ14–1093 // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 8, август, 2015.
- Письмо Минэкономразвития РФ от 21.10.2009 N Д23–3470 // СПС «Консультант Плюс».
- Письмо Минэкономразвития РФ от 21.10.2009 N Д23–3607 // СПС «Консультант Плюс».
- Копылов А. В. Критерии определения размера платы за сервитут // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 8. С. 4–9.
- Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 по делу N 301-ЭС14–9021 // СПС «Консультант Плюс».
- Решение Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43–11824/2013 от 20 февраля 2016 года // Информационная система «КАД Арбитр».
- Копылов А. В. Как добиться установления сервитута? // Московский юрист. 2012. № 2. С. 59–60.
- Гринь Е. А. Принудительное прекращение прав на земельные участки: теория и практика правового регулирования: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Кубанский государственный аграрный университет. Краснодар. 2012.
- Извеков А. В., Гринь Е. А. Изменения законодательства о земельном сервитуте: общий анализ и оценка // Молодой ученый. 2015. № 19. С. 478–481.
