В статье рассматриваются существенные условия договора аренды, проводится гражданско-правовой анализ договора аренды, а также проанализированы альтернативные способы разрешения корпоративных споров при заключении договоров и их значение.

Ключевые слова: аренда, арендатор, арендодатель, арендные отношения, существенные условия, срок, корпоративный спор.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, аренда — это договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное впадение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствующем договоре сторонам необходимо определить существенные условия (наименование объекта аренды, его характеристика, место нахождения и иные сведения), которые точно определяют объект аренды — имущество, подлежащее передаче арендатору. При несогласовании данных сведений в договоре (или актах согласования разногласий для последующего отражения в договоре) условие об объекте аренды не является согласованным субъектами правоотношений, а договор, соответственно не считается заключенным.

Кроме того, хотелось бы обратить внимание, что объектами аренды не могу стать все вещи в гражданском праве, а только те, что считаются непотребляемыми вещами в соответствии с законодательством, т. е. те вещи, «которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования».

Согласно ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Субъектами договора аренды недвижимого имущества являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем по договору аренды недвижимого имущества, как, впрочем, и любого иного, выступает его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). В гл. 34 ГК РФ, посвященной договору аренды, специальные правила, касающиеся договора аренды любого недвижимого имущества, помещены в § 1 гл. 34, регламентирующем общие положения об аренде.

Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор. Понятие «арендатор» в законодательстве РФ не дано. Но исходя из смысла законодательства по данному вопросу, арендатором является лицо, получающее во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и осуществляющее определенную договором арендную плату.

Согласно статье 609 ГК РФ договор на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В ГК РФ регламентировано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Юридическими последствиями заключения договора аренды без указания срока его действия является тот факт, что каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Однако с соблюдением условия о предварительном предупреждении контрагента (при аренде движимого имущества срок предупреждения по общему правилу один месяц, при аренде недвижимого — три месяца).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества; в таком случае независимо от срока, указанного в договоре, договор аренды считается прекращенным по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Переходя к части, затрагивающей альтернативные способы разрешения корпоративных споров при заключении договоров (в том числе договора аренды), хотелось бы отметить, что современное общество нуждается в качественно новых подходах к правовому регулированию и механизмам правовой защиты участников гражданских правоотношений. Так, внесудебные альтернативные методы разрешения корпоративных конфликтов, основанные на добровольных началах и доверии, позволяют сохранить положительную репутацию компании и здоровые деловые отношения между участниками.

К таким методам относятся:

1) переговоры — процедура, не предполагающая участия в урегулировании конфликта третьих лиц и позволяющая сторонам напрямую разрешить конфликт;

2) медиация — урегулирование конфликта с привлечением третьей, нейтральной стороны, задача которой содействовать сторонам в достижении соглашения;

3) привлечение «третейского суда» — разрешение конфликта с помощью независимого арбитра, уполномоченного вынести обязательное для исполнения сторонами решение. Подобная процедура максимально приближена к судебному разбирательству, но по факту таковой не является.

Очевидно, что проще предотвратить конфликт, чем впоследствии его разрешать. Продуманная сбалансированная структура корпоративных отношений, разработанная с учетом специфики конкретного бизнеса, сведет к минимуму риски возникновения корпоративных конфликтов.

Остановимся на одном из альтернативных способ досудебного разрешения конфликтов — процедуре медиации.

Процедура медиации является удобной для сторон, быстрой, малозатратной и рациональной. В решении третьего лица всегда навязывается чужая воля — будь то судебное или арбитражное решение, и одна из сторон спора при вынесении такого решения будет в проигрыше, а другая необязательно в выигрыше. При успешном завершении в медиационном процессе нет ни победителей, ни побежденной стороны — выигрывают все стороны.

Институт медиации на сегодняшний день создан и успешно функционирует во многих странах мира, в том числе в США, Австрии, Германии, Великобритании, Франции, Аргентине, Китае и др. В некоторых странах проведение медиации до судебного разбирательства носит обязательный характер, например, в Аргентине и Китае, в других имеет добровольный порядок, например, в Австрии и Германии.

Остановимся подробнее на правовом регулировании процедуры медиации в США. В соответствии со статьей 2 Единообразного акта о медиации от 17.08.2001, «медиация — процесс, в котором посредник способствует общению и переговорам между сторонами с целью помочь урегулировать возникший спор посредством добровольного соглашения». Данная дефиниция схожа с понятием «медиация», данном в Федеральном законе «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)».

Тем не менее, Единообразный акт о медиации более детально регламентирует процедуру медиации, дает большее количество терминов, вводит понятия, которых нет в Российском законодательстве («участник, не являющийся стороной» — любое лицо, не являющееся стороной в споре или медиатором, но который участвует в процедуре медиации (ст. 2 Единообразного акта о медиации).

Следующий важный момент — определение добровольности применения медиации. Согласно статье 3 Единообразного акта о медиации, стороны обязаны разрешать споры посредством медиации в силу закона, решения суда или административного органа либо если стороны направлены для решения спора в порядке медиации судом, административным органом или арбитром. А значит помимо возможности добровольно использовать для разрешения споров медиацию существует обязанность использовать это в определенных случаях. В России же, в соответствии со статьей 3 Федерального закона «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)», процедура медиации проводится только при взаимном волеизъявлении сторон на основе принципов добровольности, конфиденциальности, сотрудничества и равноправия сторон, беспристрастности и независимости медиатора. Суд имеет право предложить направить дело на рассмотрение при помощи медиации, но окончательное решение остается за сторонами.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что Единообразный акт о медиации США детально и полно регламентирует процедуру медиации, подробно раскрывает понятия, используемые в данном нормально-правовом акте.

В настоящее время накоплен существенный опыт интегрирования процедур примирения при содействии медиатора в правовые системы разнообразных государств. Благоприятный опыт иностранных государств дает возможность предполагать о наличии возможностей развития и использования института медиации в России равно как одного из альтернативных методов урегулирования конфликтов, направленного на повышение степени защиты прав и законных интересов граждан и организаций.

Литература:

1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 54.
2. Иванова Н. А. Конкуренция вещных и обязательственных исков в гражданском праве // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2008. № 6. С. 34.
3. Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. М., 2003, № 11. С. 103–108.
4. Суханов Е. А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Московского университета. М.: Изд-во Моск. ун-та, 2002, № 4. С. 3–36.
5. Калашникова С. И. Медиация в сфере гражданской юрисдикции: автореф. дис. … к.ю.н. Екатеринбург, 2010. 286 с.
6. Ковалева О. А. Внесудебные формы защиты гражданских прав. Оренбург, 2012. 240 с.
7. Модестов В. А., Модестова А. В. Понятие и сущность медиации в современной России // Молодежь и наука: сборник материалов VI Всероссийской научно-технической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. Красноярск: Сибирский федеральный университет, 2011. -URL: http://conf.sfu-kras.ru/sites/mn2010/section10.html (дата обращения: 10.06.2017).
8. Яковлев В. Ф. Закон свободного примирения // Медиация и право. 2006. № 1. С. 12–16.