В статье автор пытается проанализировать проблемы субъектного состава договора аренды и предложить пути их решения.
Ключевые слова: договор аренды, договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий, договор финансовой аренды, лизинг.
Рыночная экономика предполагает множество различных форм собственности, предпринимательство, конкуренцию, ценообразование, формируемое спросом и предложением, ограниченное вмешательство государства.
На сегодняшний день, по данным Федеральной налоговой службы, на территории Российской Федерации зарегистрировано 5 916 906 [1] юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, занимающихся различными видами деятельности. Они включают в себя микропредприятия, малые и средние предприятия. Хозяйственные субъекты взаимодействуют между собой, снижая свои риски путем заключения договоров. Разновидностей договоров очень много, но одним из самых важных является договор аренды.
Договор аренды набирает популярность, это объясняется неуверенностью в экономической стабильности, повышением цен на недвижимость, оборудование, технику, услуги и низкой платежеспособностью населения.
Для регулирования вопросов арендных правоотношений в Российской Федерации применяется многоуровневая законодательная база. Основным документом является Гражданский кодекс Российской Федерации. Другими законодательными актами служат Федеральные законы и кодексы. Например, Федеральный закон от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», Лесной кодекс и прочие.
Гражданским кодексом выделены такие виды договора, как договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия, договор финансовой аренды (лизинга).
Изначально аренда представляется простой финансовой сделкой, от которой получают преимущества оба субъекта правоотношений. Арендатор имеет возможность не совершать больших финансовых вложений в приобретение имущества, а арендодатель получает доход от передачи своего имущества во временное пользование, не теряя при этом права собственности на него.
Но изучая вопрос более глубоко, было отмечено, что по вопросу договора аренды существует множество арбитражных споров. По статистическим данным Судебного департамента при Верховном суде Российской Федерации за 1 полугодие 2018 г. было рассмотрено 35 261 дело, удовлетворено 27 166 [2].
Изучив арбитражные споры, можно выявить, что основными причинами могут быть не только несогласие одного из субъектов правоотношений с условиями, но и некорректное составление договора, которое происходит из-за противоречия норм, закрепленных в Гражданском кодексе нормам специального законодательства по каждому виду договора.
Проанализировав данные несоответствия, были выявлены некоторые проблемы субъектного состава вышеуказанных договоров и предложены варианты их решения.
Во-первых, если рассматривать договор проката, регулируемый статьей 627 Гражданского кодекса РФ, то можно увидеть, что в Кодексе говорится о сроке договора до одного года. В тоже время статья 621 Кодекса говорит о том, что арендатор имеет право возобновить договор на неопределенный срок. Но правила статьи 621 к договору проката не применяются, о чем говорит п.2 статьи 627 ГК РФ.
В связи с этим, необходимо дополнить статью 627 Кодекса, добавив п. 4 следующего содержания: «Арендатор имеет право продлить договор проката, письменно уведомив арендодателя, не менее чем за 3 дня до окончания срока договора. До окончания срока договора арендатор обязан оплатить дополнительный срок проката».
Сроки могут быть изменены договором или законом. Также необходимо разработать и утвердить правила проката, которые будут едины для всех хозяйственных субъектов, занимающихся данным видом деятельности. Образцом могут служить правила бытового обслуживания населения, утвержденные Постановлением Правительства от 15.08.1997 г. № 1025.
Во-вторых, изучая законодательную базу (статья 623 ГК РФ) и арбитражные споры по вопросу договора аренды зданий и сооружений, правомерно возникает вопрос, ни один документ четко не определяет какие произведенные арендатором за свой счет улучшения считаются отделимыми, а какие неотделимыми.
Соответственно, предлагаем внести изменения в пункт 2 статьи 623 ГК РФ: «Определить, что отделимыми улучшениями считать улучшения, произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, которые можно без причинения вреда физически отделить от арендуемого имущества. Неотделимыми считать улучшения, которые при отделении от арендованного имущества принесут ему ущерб и по окончанию срока аренды переходят к арендодателю».
Например, неотделимыми улучшениями считать пожарную сигнализацию, ремонт помещений, кабельные сети и прочее. Введение данных изменений позволит избежать судебных споров.
В-третьих, при изучении статьи 615 Гражданского кодекса РФ и судебных споров договора транспортных средств, выявлено, что законодательно не определены пределы пользования арендованного транспортного средства. Если это тяжелая техника, то груз, какой массы и каких габаритов может перевозить арендатор, при каких климатических условиях, качестве дорожного пути, при использовании предельных скоростных режимов машины.
Имеет смысл изменить пункт 1 статьи 615 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Субъекты правоотношений имеют право определить уровень износа транспортного средства при использовании последнего в экстремальных погодных условиях, при использовании предельных эксплуатационных возможностей, при неудовлетворительном состоянии дорожного полотна».
В-четвертых, при аренде предприятий законодательно не утверждено, что арендатор не имеет права изменять вид деятельности арендуемого предприятия.
Поэтому, рекомендуется дополнить статью 660 Гражданского кодекса РФ третьим абзацем: «Арендатор не имеет право изменять вид деятельности арендуемого предприятия, для осуществления которой оно было создано. В противном случае, договор может быть расторгнут судом».
В-пятых, в статье 659 Гражданского кодекса РФ не определены права арендатора, в том случае, если арендодатель на территории арендуемого предприятия создал новое предприятие с аналогичным видом деятельности.
Предлагается, для защиты прав арендатора, дополнить статью 659 ГК РФ третьим абзацем: «Ограничить права арендодателя по договору аренды предприятия, путем запрета на создание предприятия с аналогичным видом деятельности, на территории, определяемой соглашением сторон».
В-шестых, анализируя законодательную базу по договору финансовой аренды (лизинга) было выявлено, что Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)" от 29.10.1998 N 164-ФЗ [3] не устанавливает ответственность лизингополучателя за просроченные платежи по договору.
Рекомендуется статью 17 «Предоставление во временное владение и пользование предмета договора лизинга, его обслуживание и возврат» дополнить пунктом 10: «В случае несвоевременной оплаты лизинговых платежей, определенных соглашением сторон по договору, на лизингополучателя возложить ответственность, в виде невыплаченных за весь срок лизинга платежей, начислением процентов и убытков, понесенным лизингодателем при отказе от принятия у продавца предмета лизинга без уважительных причин».
Подводя итоги, можно сделать вывод, что вопросы договора аренды регламентируются главой 34 Гражданского кодекса РФ и специальным законодательством. При анализе отдельных вопросов договоров аренды и арбитражных споров по ним, были выявлены проблемы, а именно недостаточность законодательной базы. На основании этого, было предложено внести изменения в Гражданский кодекс РФ и федеральные законы. Данные изменения помогут избежать судебных исков и четко определить правоотношения субъектов договора аренды.
Полно и точно составленный договор аренды поможет предпринимателям более эффективно вести свою деятельность, избежав единовременных больших вложений и рисков.
Литература:
- https://rmsp.nalog.ru/statistics.html- Федеральная налоговая служба. Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства
- http://www.cdep.ru/ Судебный департамент при Верховном суде Российской Федерации
- Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 N 164-ФЗ (последняя редакция)// СПС Консультант Плюс
