Актуальность темы обусловлена широким распространением договоров аренды среди коммерческих структур и частых случаев возникновения конфликтных ситуаций при исполнении таких соглашений. Изучение указанных аспектов помогает минимизировать правовые риски предпринимателей и способствует формированию стабильных хозяйственных связей.

Арендные отношения в условиях предпринимательской деятельности представляют собой один из ключевых инструментов обеспечения экономической эффективности, гибкости и масштабируемости бизнеса. В отличие от гражданских договоров аренды, заключаемых физическими лицами для удовлетворения личных нужд, коммерческая аренда носит строго целевой, рыночный и профессиональный характер. Она является неотъемлемой частью инфраструктуры предпринимательства: от аренды производственных площадей и офисных помещений до использования транспортных средств, оборудования, земельных участков и даже нематериальных активов — таких как торговые марки или программное обеспечение [5, с. 45].

Правовое регулирование таких отношений в Российской Федерации осуществляется преимущественно на основе положений Гражданского кодекса РФ, в частности главы 34 «Аренда», а также иных нормативных актов, включая налоговое законодательство, законодательство о земле, недвижимости, защите конкуренции и административном праве. Однако несмотря на относительную системность правового поля, практика показывает наличие значительных пробелов, противоречий и неоднозначных толкований, что порождает высокий уровень правовых рисков для предпринимателей [1].

Первым и фундаментальным аспектом правового регулирования является квалификация договора как аренды. Согласно ст. 606 ГК РФ, договор аренды предполагает передачу имущества во временное владение и пользование за плату [1]. В предпринимательской практике часто возникают ситуации, когда стороны пытаются маскировать под аренду иные сделки — например, договоры купли-продажи с рассрочкой, договоры управления имуществом, либо даже договоры подряда. Такие попытки ведут к риску признания договора недействительным или к переквалификации его судом, что влечёт за собой не только утрату ожидаемых прав и обязанностей, но и налоговые последствия.

Важно помнить, что для признания договора арендой необходимо наличие трёх признаков [6, с. 252]:

1. передача имущества;
2. возмездность;
3. временность.

Если хотя бы один из этих признаков отсутствует — договор не может быть квалифицирован как арендный. Например, если арендодатель передаёт имущество безвозмездно — это будет договор безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ), а не аренда. Аналогично, если имущество передаётся в постоянное пользование без срока — это может быть признано дарением или иной сделкой. Предпринимателям необходимо тщательно формулировать условия договора, чтобы избежать неоднозначной квалификации. Особенно актуально это при аренде недвижимости, где суды часто обращают внимание на фактическое поведение сторон, а не только на текст договора [1].

Следующий важнейший элемент — форма договора. Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. При этом сам договор должен быть заключён в письменной форме, иначе он считается недействительным. Для аренды транспортных средств на срок более одного месяца также требуется письменная форма. Однако в предпринимательской практике часто встречаются ситуации, когда стороны заключают устные соглашения, полагаясь на доверительные отношения или на краткосрочность сделки. Это чрезвычайно опасно: в случае спора предприниматель не сможет доказать существование договорных обязательств, а суд, руководствуясь ст. 162 ГК РФ, откажет в защите его прав. Более того, даже если договор письменный, но не подлежит регистрации, он не теряет юридической силы, но не порождает прав на недвижимость по отношению к третьим лицам. То есть, если арендодатель продаст помещение третьему лицу, новый собственник вправе расторгнуть договор аренды, даже если он ещё не истёк — если договор не был зарегистрирован. Это принципиальное правило, которое многие предприниматели игнорируют, считая, что «мы же платим, и всё будет хорошо». На практике такие ошибки приводят к массовым потерям бизнеса — особенно в сегменте розничной торговли, общественного питания и малого бизнеса, где аренда помещений является основным активом [1].

Отдельное внимание следует уделить содержанию договора аренды. Минимально необходимыми элементами являются: описание предмета аренды, срок действия, размер и порядок внесения арендной платы, обязанности сторон по содержанию и ремонту имущества, порядок возврата, а также условия расторжения. Однако в предпринимательской практике часто встречаются договоры, в которых эти пункты сформулированы расплывчато. Например, вместо конкретного адреса и кадастрового номера помещения указывается «помещение на первом этаже», вместо точной суммы арендной платы — «по согласованию», а вместо чётких условий ремонта — «по взаимной договорённости». Такие формулировки ведут к постоянным конфликтам, а в случае спора суд будет вынужден опираться на доказательства, которые предприниматель, как правило, не может предоставить. Особенно опасна неопределённость в части ответственности за износ. Согласно ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан содержать имущество в надлежащем состоянии, но не обязан возмещать естественный износ. Однако в договорах часто встречается положение: «арендатор несёт полную ответственность за любые повреждения». Такое условие может быть признано недействительным как противоречащее закону (ст. 168 ГК РФ), но доказать это в суде — задача крайне сложная, особенно для малого бизнеса. Поэтому рекомендуется включать в договор перечень состояния имущества на момент передачи (акт приёма-передачи с фотографиями и подписями), а также указывать, что арендатор отвечает только за повреждения, вызванные его виной, а не за естественный износ [1].

Одним из важнейших вопросов при заключении договора аренды является размер арендной платы. В предпринимательской сфере арендная плата может устанавливаться в виде фиксированной суммы, процентов от выручки, комбинированной схемы (фикс + %) или даже в виде натуральной формы (например, передача части продукции). Однако налоговое законодательство требует, чтобы арендная плата была «рыночной», иначе налоговые органы вправе провести пересчёт и доначислить налоги. Согласно ст. 40 Налогового кодекса РФ, если сумма арендной платы существенно ниже рыночной, налоговые органы могут переквалифицировать её как «необоснованную» и доначислить НДС, налог на прибыль и страховые взносы [2]. Это особенно актуально для сделок между связанными лицами — например, когда компания арендует помещение у своего учредителя. В таких случаях налоговая служба требует предоставления отчётов о рыночных аналогах, актов оценки, а иногда и привлекает независимых экспертов. Предпринимателям необходимо вести документальное подтверждение обоснованности арендной платы — включая выписки из ЕГРН о рыночных ставках, отчёты об оценке, рекламные объявления о сдаче аналогичных помещений. Игнорирование этого требования может привести к штрафам в размере до 40 % от доначисленных налогов и даже к уголовной ответственности при уклонении от уплаты налогов.

Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение арендной платы. Задержка даже на один день может быть расценена как существенное нарушение, особенно если в договоре прописано, что «несвоевременная оплата является основанием для расторжения». Судебная практика (в частности, постановление Пленума ВС РФ № 13 от 24.03.2022) подтверждает, что даже незначительные просрочки могут служить основанием для расторжения договора, если это прямо предусмотрено соглашением сторон. При этом арендодатель не обязан предупреждать арендатора о просрочке — если договор не предусматривает такой обязанности. Это означает, что предприниматель, не получивший вовремя счет-фактуру или не заметивший изменения реквизитов, может потерять помещение без возможности восстановить права. Поэтому рекомендуется включать в договор условие о направлении уведомлений о платежах, а также устанавливать «грациозный» период — например, 5 дней на оплату после получения счёта. Кроме того, необходимо вести чёткий учёт всех платежей — с квитанциями, выписками из банка, подтверждениями от арендодателя. В случае спора именно эти документы станут основным доказательством добросовестности арендатора [6, с. 253].

Обязанности по содержанию и ремонту имущества — ещё один источник споров. Согласно ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан нести расходы на текущий ремонт, а арендодатель — на капитальный. Однако понятия «текущий» и «капитальный» не определены в законе, и их толкование зависит от практики и договора [1]. В предпринимательской сфере часто возникает ситуация, когда арендатору приходится ремонтировать кровлю, инженерные сети, фасад — то есть, элементы, которые по закону должны ремонтироваться арендодателем. В таких случаях предприниматели часто соглашаются на такие условия, считая, что «и так сойдёт», но потом сталкиваются с тем, что арендодатель требует возмещения расходов, а суд, опираясь на договор, встаёт на сторону арендодателя. Решение — чётко прописать в договоре перечень работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту, и приложить к нему техническое описание. Например: «капитальный ремонт — замена кровли, фундамента, несущих конструкций, систем отопления, водоснабжения, канализации»; «текущий ремонт — устранение течей, замена лампочек, покраска стен, ремонт замков». Также рекомендуется включать положение о том, что арендодатель обязан проводить капитальный ремонт не реже одного раза в 5 лет, а если он этого не делает — арендатор вправе провести ремонт за счёт арендодателя с последующим возмещением.

Возврат имущества — последний этап договора, но не менее важный. Согласно ст. 622 ГК РФ, арендатор обязан вернуть имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, с учётом естественного износа. Однако на практике арендодатели часто требуют возврат «в идеальном состоянии», несмотря на срок аренды. Это — незаконно [1]. Но чтобы доказать, что имущество было передано в надлежащем состоянии, необходимо иметь акт приёма-передачи, подписанный обеими сторонами, с описанием всех дефектов. Без такого акта арендатор рискует быть обвинённым в повреждении имущества, даже если он его не повреждал. Особенно опасны случаи, когда арендодатель возвращает имущество с «новыми» повреждениями, которые появились после возврата — например, сколы на полу, трещины в стенах, повреждённые окна. Для защиты от таких манипуляций рекомендуется проводить возврат в присутствии независимого эксперта или представителя управляющей компании, а также снять видеофиксацию процесса. Также желательно включить в договор положение о том, что любые претензии по состоянию имущества должны быть предъявлены в течение 10 дней с момента возврата — иначе считаются необоснованными.

Аренда земельных участков и недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, также имеет свои особенности. В этих случаях применяются не только нормы ГК РФ, но и Федеральный закон № 171-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», а также местные нормативные акты [4]. Аренда земли у государства может осуществляться через аукцион, конкурс или прямое заключение договора — в зависимости от целевого назначения и категории земли. Предприниматели часто сталкиваются с бюрократическими барьерами: длительными процедурами согласований, отсутствием прозрачности, коррупционными схемами. Кроме того, договор аренды земли может быть расторгнут в одностороннем порядке, если участок не используется по назначению в течение трёх лет. Это — серьёзный риск для бизнеса, особенно в сельскохозяйственном и производственном секторах. Поэтому рекомендуется заранее уточнять разрешённое использование земли, вести документальное подтверждение использования (фото, акты, отчёты), а также подавать заявления о продлении срока аренды не позднее чем за 6 месяцев до окончания срока.

Отдельного внимания заслуживает аренда оборудования и техники. В предпринимательской практике всё чаще используются долгосрочные договоры аренды с правом выкупа — так называемая «финансовая аренда» (лизинг). Однако важно понимать разницу между арендой и лизингом. Лизинг — это отдельный вид договора, регулируемый Федеральным законом № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» [3]. При лизинге имущество может быть приобретено лизингодателем специально для передачи лизингополучателю, а по окончании срока — переходит в собственность лизингополучателя. В обычной аренде — такого права нет. Если предприниматель заключает договор с условиями «аренда с правом выкупа», но не указывает, что это лизинг — договор может быть признан недействительным, а выкуп — не состоявшимся. Также в лизинге лизингодатель обязан застраховать имущество, а лизингополучатель — уплачивать налог на имущество. Эти нюансы игнорируются, что ведёт к серьёзным юридическим и налоговым последствиям [5, с. 56].

Проблемы возникают и при аренде имущества, находящегося в залоге. Если арендодатель — залогодатель, а имущество находится в залоге у банка, то при наступлении оснований для реализации залога — банк может выселить арендатора. Это — жёсткий риск для бизнеса. Решение — требовать от арендодателя предоставления справки о том, что имущество не находится в залоге, либо включать в договор положение о том, что в случае реализации залога арендодатель обязан обеспечить альтернативное помещение или возместить убытки. Также рекомендуется проверять сведения о залоге через ЕГРН — это бесплатно и занимает не более 15 минут.

В заключение следует отметить, что правовое регулирование арендных отношений в предпринимательской сфере требует не только знания законов, но и глубокого понимания практики их применения. Многие предприниматели, особенно малого бизнеса, полагаются на устные договорённости, шаблоны из интернета или помощь «друзей-юристов», что ведёт к системным рискам. Для минимизации этих рисков необходимо: всегда заключать договор в письменной форме; включать в него все существенные условия; регистрировать договоры, если это требуется по закону; вести документальное подтверждение всех действий — от приёма имущества до возврата; консультироваться с квалифицированным юристом перед заключением сделки; регулярно пересматривать договоры в связи с изменениями законодательства.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024)
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) от 31 июля 1998 года N 146-ФЗ (ред. от 28.11.2025)
3. Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 28.04.2023)
4. Федеральный закон № 171-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. от 07.07.2025)
5. Гражданское право. Особенная часть. Обязательства: учебник для вузов / А. П. Анисимов, М. Ю. Козлова, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин; под общей редакцией А. Я. Рыженкова. — 8-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2026. — 376 с.
6. Кириллова Е. В. Понятие договора аренды в российском гражданском праве // Молодой учёный, 2025, — № 5 (556). — С. 252–254.