В статье представлен анализ сущности такого вида помещений как апартаменты. Рассмотрены подходы законодателя и правоведов к определению понятия «апартаменты». Сделаны выводы о необходимости законодательного закрепления нового определения указанного понятия в связи с существенным ростом случаев использования гражданами апартаментов в целях постоянного проживания. Были предложены поправки в действующее законодательство, которые призваны закрепить конкретный правовой статус апартаментов. Также был сделан вывод о том, что законодательное определение правового статуса апартаментов необходимо для обеспечения эффективных механизмов и средств защиты жильцов апартаментов в случае нарушения их прав и законных интересов.
Ключевые слова: апартамент, правовой статус, помещение, проживание граждан, жилое помещение.
С каждым годом цены на недвижимость в Российской Федерации повышаются. Особенно это касается жилых помещений, то есть квартир, жилых домов и др. Так, например, в обзоре аналитиков консалтинговой компании SRG отмечается, что по состоянию на 2021 год цены на вторичное жилье в городе Краснодар увеличилась за месяц на 15,55 %. В Севастополе цены увеличились на 11,11 %, а в Курске на 5,71 % [7]. Рассматривая данные статистические данные, мы можем сделать вывод о том, что цены на жилые помещения действительно быстро растут, что в свою очередь приводит к такой проблеме, что жилье является недоступным для приобретения большинством граждан, чей доход едва превышает прожиточный минимум.
Именно в связи с этим на сегодняшний день можно встретить все больше случаев, когда граждане приобретают в собственность такой объект недвижимость как апартаменты. При этом используются они в качестве жилых помещений. Популярность апартаментов как места для проживания граждан обоснована в первую очередь тем, что их стоимость практически всегда дешевле традиционных жилых помещений на 10–20 %. На сегодняшний день фактически отсутствует легальная возможность эксплуатации апартаментов наравне с жилыми помещения. Однако, практика и анализ рынка недвижимости показывает, что апартаменты широко используются гражданами, продаются и покупаются. Эта категория давно стала конкурировать с квартирами по темпам продажи. Например, по словам В. Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового цента Est-a-Tet, показатели объема предложения апартаментов в 2015 году выросли на 12,4 процента по сравнению с 48,2 процентами в 2014 году [4]. Помимо цены, к преимуществам приобретения апартаментов для проживания является удобное расположение и развитая инфраструктура, поскольку апартаменты довольно часто располагаются в центральной части города в составе многофункциональных комплексов [6]. Кроме того, жильцы апартаментов имеют право свободно осуществлять перепланировку соответствующего помещения, поскольку у собственника апартаментов отсутствует законодательно установленная обязанность согласовывать процедуру переустройства в помещениях с органами власти [3].
Таким образом, мы видим, что на сегодняшний день теория по поводу возможности использования апартаментов для проживания граждан существенно расходится от сложившейся практики. Такое расхождение позволяет нам сделать вывод о необходимости исследования вопросов о понимании сущности понятия апартаментов и их правового статуса, что подтверждает актуальность настоящей работы.
Важно отметить, что на сегодняшний день в системе российского законодательства отсутствует законодательное закрепление понятия «апартаменты» в современном их понимании. Однако в пункте 27 Приказа Минкультуры России от 11 июля 2014 г. № 1215 дается следующее определение понятия «апартамент» — это номер в средстве размещения площадью не менее 40 квадратных метров, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой и спальни) с кухонным уголком. Рассмотрев указанное определение, мы можем сделать вывод о том, что оно не соответствуют нынешнему использованию апартаментов на практике. Так, по смыслу данного определения апартаменты относятся только к категориям гостиничных номеров. При этом какого-либо иного легального определения апартаментов российское законодательство не содержит.
Для того, чтобы определить, что из себя представляют апартаменты, необходимо в первую очередь рассмотреть положения Жилищного кодекса Российской Федерации. В данном кодифицированном нормативном акте закреплено легальное определение понятия «жилое помещение». Так, в соответствии с частью 2 статьи 15 ЖК РФ под жилым помещение понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) [1]. В статье 16 ЖК РФ в свою очередь закреплен закрытый перечень видов жилых помещений. Так, согласно указанной норме права, к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Рассматривая данный перечень, мы видим, что апартаменты в настоящее время не отнесены законодателем к жилым помещениям. Однако ряд авторов, в том числе Цуканова Е. Ю. отмечают, что фактический статус апартаментов практически аналогичен правовому статусу квартир, так как часто апартаменты приобретаются именно в целях постоянного проживания [4].
По результатам анализа практических и теоретических аспектов использования апартаментов для постоянного проживания Цукановой Е. Ю. было дано следующее определение понятия «апартаменты»: это структурно обособленное помещение в нежилом здании, состоящее из одной или нескольких комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с временным или постоянным проживанием в таком помещении. Мы можем согласить с данным определением, но с некоторыми замечаниями. Так, данное определение на сегодняшний день может носить только теоретический характер, поскольку еще не было принято поправок в действующее законодательство, которые бы позволяли гражданам постоянно проживать в апартаментах.
Помимо этого, к жилому помещению предъявляются различные санитарно-эпидемиологические требования — к площади, планировке, инсоляции, освещенности, воздухообмену, уровню шума и ряд других [2]. А так как апартаменты относятся к нежилым помещениям, то и указанные требования на них не распространяется. Данная особенность не только влияет на цену апартаментов, делая их дешевле квартир, но и может одновременно являться недостатком для покупателей, которые в силу отсутствия специальной квалификации могут не знать о том, что по закону к апартаментам не предъявляются данные санитарно-эпидемиологические требования, из-за чего условия для жителей в апартаментах могут быть ухудшенными. В том числе из-за этого не допустимо постоянное проживание в таких условиях. В связи с данным ограничением невозможно и оформление постоянной регистрации гражданами в апартаментах. Однако стоит отметить, что разрешается получение временной регистрации в апартаментах на срок до 5 лет с возможностью продления.
Большим минусом для владельца апартаментов становится возможность обратить взыскание по исполнительному документу на апартаменты как на нежилое помещение. В соответствии со статьей 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» и статьей 446 ГПК РФ взыскание не может быть приобщено на жилое помещение и его части, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в таком помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Следовательно, на апартаменты данная норма не распространяется. Кроме того, в обязанности застройщика при возведении нежилого здания с апартаментами не входит строительство подъездных дорог. Также нет обязанности по обеспечению дома инфраструктурой — объектами здравоохранения, детскими садами, школами.
Ключевой проблемой определения правового статуса апартаментов все же является отсутствие единого нормативно-правового регулирования. Однако данная проблема уже находится на стадии решения, поскольку в начале 2021 года президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года обеспечить внесение в законы поправки, которые определят правовой статус апартаментов [5]. Но затем премьер-министр Михаил Мишустин утвердил дорожную карту по градостроительной деятельности России до 2022 года, одним из главных нововведений которой стало определение правового статуса апартаментов. Законопроектом предлагается распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса. Если закон примут, то жители многофункциональных зданий будут оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых домов, а также платить за капремонт общего имущества. Как и в жилых домах, в апартаментах будут управляющие компании. Главное — жители апартаментов смогут прописаться в них.
Таким образом, проблема законодательного определения правового статуса апартаментов требует скорейшего разрешения. Рассматривая закрепленное в действующем законодательстве определение понятия «апартаменты», мы можем прийти к выводу о том, что оно абсолютно не соответствуют нынешнему пониманию апартаментов. Мы полагаем, что разрешение проблемы возможно путем закрепления апартаментов в перечне объектов жилых помещений, что позволит гражданам постоянно проживать в апартаментах и получить возможность оформления постоянной регистрации в соответствующих помещениях. Закрепление правового статуса апартаментов также позволит обеспечить эффективные механизмы и средства защиты жильцов апартаментов в случае нарушения их прав и законных интересов.
Литература:
- «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14;
- Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 апреля 1999 г. N 14 ст. 1650;
- Зайченко Карина Владиславовна, Львова Мария Васильевна Апартаменты как особый вид недвижимости // Наука, техника и образование. 2016. № 12 (30).
- Цуканова Е. Ю., Придатко Е. А. К вопросу правового статуса апартаментов как объектов недвижимости // NOMOTHETIKA: Философия. Социология. Право, 2017. № 117. С. 1–5.
- Цуканова Елена Юрьевна, Галшоян Ани Арамаисовна АПАРТАМЕНТЫ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВОЙ СТАТУС И СТЕПЕНЬ НОРМАТИВНОЙ ОПРЕДЕЛЕННОСТИ // Вопросы развития современной науки и техники. 2021. № 2.
- Шушлебин А. В., Меренков А. В. Апартаменты в России. Анализ реализованных объектов // Новые идеи нового века: материалы международной научной конференции ФАД ТОГУ, 2013. Т. 3. С. 407–413;
- Эксперты назвали города России с максимальным ростом цен на жилье. — Текст: электронный // РБК: [сайт]. — URL: https://realty.rbc.ru/news/61a3a5e89a7947372d2edd0d (дата обращения: 02.12.2021).
