Особенности определения недвижимого имущества как объекта коммерческого оборота | Статья в журнале «Молодой ученый»

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 27 июля, печатный экземпляр отправим 31 июля.

Опубликовать статью в журнале

Автор:

Рубрика: Юриспруденция

Опубликовано в Молодой учёный №49 (391) декабрь 2021 г.

Дата публикации: 04.12.2021

Статья просмотрена: 442 раза

Библиографическое описание:

Ольховский, Р. В. Особенности определения недвижимого имущества как объекта коммерческого оборота / Р. В. Ольховский. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 49 (391). — С. 249-252. — URL: https://moluch.ru/archive/391/86264/ (дата обращения: 18.07.2024).



Объекты недвижимого имущества — это объекты, непосредственно связанные с землей. Вместе с тем, как показывает практика и положения нормативных актов, данный тезис не всегда верен. Кроме того, недвижимое имущество является предметом множества гражданско-правовых сделок, и правовая природа недвижимого имущества особенно актуальна в этом случае. Данная статья посвящена проблемам и правовым аспектам определения недвижимого имущества в целом, и в частности, как объекта коммерческого объекта, то есть коммерческой недвижимости.

Ключевые слова: недвижимое имущество, признаки недвижимости, движимое имущество, коммерческий оборот, коммерческая недвижимость.

В первую очередь стоит отметить, что имущество в гражданском обороте определяется материальными и нематериальными объектами, при этом материальные и нематериальные объекты гражданских прав в соответствии с гражданским законодательством отчуждаются, передаются [1]. Что такое имущество вообще?

В соответствии с гражданским законодательством, имущество — это вещи, как движимые, так и недвижимые, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права. Перечень всего, что можно отнести к имуществу, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации оставляют открытым, а в случае возникновения спорных ситуаций, вопрос соотношения объекта с имуществом решается в порядке судебного разбирательства. Для целей настоящего исследования целесообразно остановить внимание на различии движимого и недвижимого имущества, определение которых можно найти в Гражданском кодексе Российской Федерации. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, к объектам недвижимого имущества относятся участки земель и недр, объекты, прочно связанные с землей, жилые и нежилые помещения и прочее. Все, что нельзя считать недвижимым имуществом, относится к объектам движимого имущества [1].

Признаками, позволяющими отличить движимое имущество от недвижимого, являются:

  1. Недвижимое имущество всегда является материальным.
  2. Недвижимость всегда прочно связана с землей, таким образом, что перемещение недвижимости невозможно без причинения недвижимости ущерба или разрушения. Данный признак получил свое подтверждение в п.1 ст. 130 ГК РФ, а также в Письме ФНС России от 01.03.2021 № БС-4–21/2512 [2].
  3. Объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) [1].
  4. Объекты недвижимости сооружаются лишь после получения разрешительной документации, например, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический учет, документация по инвентаризации. Указанный признак подтверждается такими актами как письмо Минфина России от 29.06.2021 № 03–05–05–01/51043 [3].
  5. Объект недвижимости как правило, не является самостоятельным, и входит в имущественный комплекс. Эксплуатация объекта недвижимости отдельно невозможна, так как не в составе имущественного комплекса теряет свои функции. Данный признак нашел свое отражение в письме ФНС от 08.02.2019 № БС-4–21/2181 [4].

Однако, указанные признаки также имеют некоторые исключения. Как уже было указано, в случае возникновения спорных ситуаций с недвижимым имуществом, вопрос признания объекта недвижимым решает суд. Так, например, объектом недвижимого имущества может быть признан и незарегистрированный в ЕГРН объект. Это связано с техническими свойствами объекта. К примеру, если объект состоит из объемной, плоскостной или линейной строительной системы, в которую входят наземные, надземные или подземные части. А сами части состоят из несущих и ограждающих строительных конструкций, предназначенных для выполнения производственных процессов, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Данные факты нашли свое отражение в пункте 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 [5].

Кроме того, в тех случаях, когда даже объект зарегистрирован в ЕГРН, суд может признать объект движимым, если такой объект не обладает признаками недвижимого объекта. Например, благоустроенную площадку со степенью готовности 1,18 процентов, площадью застройки 1227 кв. метров включили в ЕГРН, как объект незавершенного строительства. Однако, в судебном порядке установлено, что площадка — это движимый объект, у него нет неразрывной связи с землей, а присутствует лишь замощение земельного участка. Значит, площадка не может быть недвижимостью (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15–5520) [6]. Мнение суда также взято за основу и ФНС России в письме от 01.10.2018 № БС-4–21/19038@) [7].

Таким образом, сущность и признаки недвижимого имущества определены. Что же касается коммерческой недвижимости, то данный аспект в гражданском обороте рассмотрим следующим образом.

Анализ недвижимого имущества в коммерческом обороте требует особого и детального рассмотрения двух самостоятельных понятий, которые в совокупности составляют один из важнейших институтов в гражданском праве. Так, говоря о недвижимом имуществе как объекте коммерческого оборота, стоит кратко охарактеризовать понятия «коммерческий оборот» и «недвижимое имущество», а затем определить их соотношение, и выявить проблемные аспекты, усложняющие правовое регулирование системы недвижимого имущества в коммерческом обороте.

Исследуя понятие «коммерческий оборот» можно заключить следующее.

Коммерческий оборот определяется как система возмездного оборота объектов гражданских прав, не запрещенных к обращению законодательством, между субъектами гражданского права, при условии осуществления субъектами гражданского права хозяйственной деятельности.

Участниками правоотношений в коммерческом обороте являются юридические лица, индивидуальные предприниматели и лица без образования юридического лица, ведущие предпринимательскую деятельность.

Таким образом, коммерческий оборот представляет более узкое понятие, нежели гражданский оборот, так как участниками данных правоотношений выступают определенные законодательством лица, а именно те, кто осуществляет хозяйственную деятельность.

Далее исследуем определение понятия «недвижимое имущество», выявим его содержание и соотношение с коммерческим оборотом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, недвижимым имуществом являются земельные участки и участки недр; объекты, которые прочно связаны с землей, то есть так, что переместить их можно, только причинив несоразмерный ущерб их назначению. Есть такая связь или нет иногда видно по характеру работ, в результате которых появился объект [8].

Стоит отметить также и термин «коммерческая недвижимость». Коммерческая недвижимость представляет собой здания, помещения, земельные участки и иная недвижимость, которая используется для получения прибыли. Прежде всего, это офисные и торговые здания. Они приносят доход за счет передачи в аренду или от прироста стоимости объекта, так называемый инвестиционный доход [8].

Понятие коммерческой недвижимости законодательно не определено. Ни в п. 1 ст. 130 ГК РФ, ни в других законах его нет. Но оно часто используется в судебной практике [8].

Таким образом, коммерческая недвижимость представляет собой недвижимость, которая используется для целей предпринимательской деятельности.

К коммерческой недвижимости могут относиться, фактически, любые нежилые объекты недвижимости, но самое главное, что отличает коммерческую недвижимость — это получение прибыли от её использования.

В контексте хозяйственного использования и для целей инвестирования под коммерческой недвижимостью подразумевается широкий спектр целых зданий и сооружений, а также отдельных помещений [9].

Виды недвижимости, составляющие пригодный к инвестированию рынок, варьируются порой очень сильно, в зависимости от географии, при этом в большинстве стран (как развитых, так и развивающихся) капитал инвестируется в три основных сектора: офисный, торговый и индустриальный, в том числе логистический [9].

Разновидностей недвижимости, потенциально приносящей коммерческий доход от предоставления пространств за плату, все больше и больше. Это порождает как расширение традиционных секторов, так и появление совершенно новых [9].

Следовательно, любая коммерческая недвижимость:

— является адаптированной к специфике и типу хозяйственной деятельности;

— используется для осуществления хозяйственной деятельности, что позволяет реализовать коммерческие предложения в целях получения доходов.

Таким образом, в итоге можно резюмировать, что, в некоторых случаях, присутствуют сложности в интерпретации имущества как недвижимого, следовательно, во избежание финансовых рисков, субъектам предпринимательской деятельности необходимо внимательно анализировать имущество при его учете либо перед приобретением на предмет наличия всех признаков, позволяющих отнести имущество к недвижимому имуществу.

Также, можно сделать вывод о том, что недвижимость является объектом и составным элементом коммерческого оборота. В частности, в рамках настоящей статьи, выявлен и структурирован такой термин в коммерческом обороте, как «коммерческая недвижимость», что, согласно проведенному исследованию, можно определить, как недвижимость, которая используется в хозяйственной деятельности с целью извлечения прибыли.

Литература:

  1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): текст с изменениями и дополнениями на 26 октября 2021: [принят Государственной Думой 21 октября 1994 года]. — Москва, 2021. — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс». — Текст: электронный.
  2. Письмо ФНС России от 01.03.2021 № БС-4–21/2512 // [Электронный ресурс] — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 29.11.2021).
  3. Письмо Минфина России от 29.06.2021 № 03–05–05–01/51043 // [Электронный ресурс] — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 29.11.2021).
  4. Письмо ФНС России от 08.02.2019 № БС-4–21/2181 // [Электронный ресурс] — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 29.11.2021).
  5. Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 // [Электронный ресурс] — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 29.11.2021).
  6. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15–5520 // [Электронный ресурс] — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 29.11.2021).
  7. Письмо ФНС России от 01.10.2018 № БС-4–21/19038@ // [Электронный ресурс] — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 29.11.2021).
  8. Что понимается под имуществом в гражданском праве. — Текст: электронный // Росреестр: [сайт]. — URL: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/chto-ponimaetsya-pod-imushchestvom-v-grazhdanskom-prave/ (дата обращения: 29.11.2021).
  9. Что такое коммерческая недвижимость и ее виды (сектора, типы, форматы). — Текст: электронный // Акцент Управление Активами: [сайт]. — URL: https://accent-am.ru/academy-article/chto-takoe-kommercheskaia-nedvizhimost-i-ee-vidy-sektora-tipy-formaty (дата обращения: 29.11.2021).
Основные термины (генерируются автоматически): недвижимое имущество, коммерческая недвижимость, коммерческий оборот, хозяйственная деятельность, недвижимость, Гражданский кодекс, гражданский оборот, движимое имущество, предпринимательская деятельность, Российская Федерация.


Похожие статьи

Определение понятия «коммерческая недвижимость»

 Статья посвящена исследованию понятия «коммерческая недвижимость». В данной статье проведен анализ трудов различных ученых, которые занимались исследованием данного вопроса, а также анализ действующего законодательства Российской Федерации.

Понятие имущества по российскому законодательству

Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51 — ФЗ (с

В соответствии со статьей 2 ГК РФ предпринимательская деятельность предполагает

Индивидуальный Предприниматель, предпринимательская деятельность, физическое лицо...

Недвижимость как объект гражданских прав | Статья в журнале...

Введение в современное гражданское законодательство категории «недвижимое имущество» способствовало оживлению имущественного оборота. Через данный институт законодатель легализовал право обеспечения имущественных интересов на недвижимость участников...

Нежилые помещения как объект гражданских прав

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) прямо не относит нежилые помещения к объектам недвижимого имущества. Статья 130 ГК РФ гласит, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [2]. Из этого мы делаем вывод...

К вопросу о понятии недвижимости и ее объектах

− участие недвижимого имущества в гражданском обороте осуществляется на принципе гласности, так как действует правило о государственной регистрации. Однако саму государственную регистрацию нельзя рассматривать в качестве признака, так как это...

Теоретические проблемы в определение недвижимого...

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т. е...

Недвижимые вещи как объекты гражданских прав

Недвижимое имущество (недвижимость) — один из краеугольных институтов цивилистики, гражданского оборота, товарного рынка. Из общей классификации вещей в гражданском праве следует: недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте...

Характеристика права хозяйственного ведения. Соотношение...

 Гражданским законодательством Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) установлено, что право хозяйственного ведения является составной частью имущественного права. Имущество может принадлежать на праве хозяйственного ведения только унитарным...

К вопросу о понятии недвижимости по современному...

Содержащиеся в ГК РФ признаки недвижимости представляются в целом оптимальными на данном

Так, Гражданский кодекс РФ ст. 130 разделяя вещи на недвижимые и движимые указывает

военное имущество, недвижимое военное имущество, Российская Федерация...

Похожие статьи

Определение понятия «коммерческая недвижимость»

 Статья посвящена исследованию понятия «коммерческая недвижимость». В данной статье проведен анализ трудов различных ученых, которые занимались исследованием данного вопроса, а также анализ действующего законодательства Российской Федерации.

Понятие имущества по российскому законодательству

Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51 — ФЗ (с

В соответствии со статьей 2 ГК РФ предпринимательская деятельность предполагает

Индивидуальный Предприниматель, предпринимательская деятельность, физическое лицо...

Недвижимость как объект гражданских прав | Статья в журнале...

Введение в современное гражданское законодательство категории «недвижимое имущество» способствовало оживлению имущественного оборота. Через данный институт законодатель легализовал право обеспечения имущественных интересов на недвижимость участников...

Нежилые помещения как объект гражданских прав

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) прямо не относит нежилые помещения к объектам недвижимого имущества. Статья 130 ГК РФ гласит, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [2]. Из этого мы делаем вывод...

К вопросу о понятии недвижимости и ее объектах

− участие недвижимого имущества в гражданском обороте осуществляется на принципе гласности, так как действует правило о государственной регистрации. Однако саму государственную регистрацию нельзя рассматривать в качестве признака, так как это...

Теоретические проблемы в определение недвижимого...

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т. е...

Недвижимые вещи как объекты гражданских прав

Недвижимое имущество (недвижимость) — один из краеугольных институтов цивилистики, гражданского оборота, товарного рынка. Из общей классификации вещей в гражданском праве следует: недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте...

Характеристика права хозяйственного ведения. Соотношение...

 Гражданским законодательством Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) установлено, что право хозяйственного ведения является составной частью имущественного права. Имущество может принадлежать на праве хозяйственного ведения только унитарным...

К вопросу о понятии недвижимости по современному...

Содержащиеся в ГК РФ признаки недвижимости представляются в целом оптимальными на данном

Так, Гражданский кодекс РФ ст. 130 разделяя вещи на недвижимые и движимые указывает

военное имущество, недвижимое военное имущество, Российская Федерация...

Задать вопрос