Особенности определения недвижимого имущества как объекта коммерческого оборота



Объекты недвижимого имущества — это объекты, непосредственно связанные с землей. Вместе с тем, как показывает практика и положения нормативных актов, данный тезис не всегда верен. Кроме того, недвижимое имущество является предметом множества гражданско-правовых сделок, и правовая природа недвижимого имущества особенно актуальна в этом случае. Данная статья посвящена проблемам и правовым аспектам определения недвижимого имущества в целом, и в частности, как объекта коммерческого объекта, то есть коммерческой недвижимости.

Ключевые слова: недвижимое имущество, признаки недвижимости, движимое имущество, коммерческий оборот, коммерческая недвижимость.

В первую очередь стоит отметить, что имущество в гражданском обороте определяется материальными и нематериальными объектами, при этом материальные и нематериальные объекты гражданских прав в соответствии с гражданским законодательством отчуждаются, передаются [1]. Что такое имущество вообще?

В соответствии с гражданским законодательством, имущество — это вещи, как движимые, так и недвижимые, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права. Перечень всего, что можно отнести к имуществу, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации оставляют открытым, а в случае возникновения спорных ситуаций, вопрос соотношения объекта с имуществом решается в порядке судебного разбирательства. Для целей настоящего исследования целесообразно остановить внимание на различии движимого и недвижимого имущества, определение которых можно найти в Гражданском кодексе Российской Федерации. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, к объектам недвижимого имущества относятся участки земель и недр, объекты, прочно связанные с землей, жилые и нежилые помещения и прочее. Все, что нельзя считать недвижимым имуществом, относится к объектам движимого имущества [1].

Признаками, позволяющими отличить движимое имущество от недвижимого, являются:

1. Недвижимое имущество всегда является материальным.
2. Недвижимость всегда прочно связана с землей, таким образом, что перемещение недвижимости невозможно без причинения недвижимости ущерба или разрушения. Данный признак получил свое подтверждение в п.1 ст. 130 ГК РФ, а также в Письме ФНС России от 01.03.2021 № БС-4–21/2512 [2].
3. Объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) [1].
4. Объекты недвижимости сооружаются лишь после получения разрешительной документации, например, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический учет, документация по инвентаризации. Указанный признак подтверждается такими актами как письмо Минфина России от 29.06.2021 № 03–05–05–01/51043 [3].
5. Объект недвижимости как правило, не является самостоятельным, и входит в имущественный комплекс. Эксплуатация объекта недвижимости отдельно невозможна, так как не в составе имущественного комплекса теряет свои функции. Данный признак нашел свое отражение в письме ФНС от 08.02.2019 № БС-4–21/2181 [4].

Однако, указанные признаки также имеют некоторые исключения. Как уже было указано, в случае возникновения спорных ситуаций с недвижимым имуществом, вопрос признания объекта недвижимым решает суд. Так, например, объектом недвижимого имущества может быть признан и незарегистрированный в ЕГРН объект. Это связано с техническими свойствами объекта. К примеру, если объект состоит из объемной, плоскостной или линейной строительной системы, в которую входят наземные, надземные или подземные части. А сами части состоят из несущих и ограждающих строительных конструкций, предназначенных для выполнения производственных процессов, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Данные факты нашли свое отражение в пункте 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 [5].

Кроме того, в тех случаях, когда даже объект зарегистрирован в ЕГРН, суд может признать объект движимым, если такой объект не обладает признаками недвижимого объекта. Например, благоустроенную площадку со степенью готовности 1,18 процентов, площадью застройки 1227 кв. метров включили в ЕГРН, как объект незавершенного строительства. Однако, в судебном порядке установлено, что площадка — это движимый объект, у него нет неразрывной связи с землей, а присутствует лишь замощение земельного участка. Значит, площадка не может быть недвижимостью (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15–5520) [6]. Мнение суда также взято за основу и ФНС России в письме от 01.10.2018 № БС-4–21/19038@) [7].

Таким образом, сущность и признаки недвижимого имущества определены. Что же касается коммерческой недвижимости, то данный аспект в гражданском обороте рассмотрим следующим образом.

Анализ недвижимого имущества в коммерческом обороте требует особого и детального рассмотрения двух самостоятельных понятий, которые в совокупности составляют один из важнейших институтов в гражданском праве. Так, говоря о недвижимом имуществе как объекте коммерческого оборота, стоит кратко охарактеризовать понятия «коммерческий оборот» и «недвижимое имущество», а затем определить их соотношение, и выявить проблемные аспекты, усложняющие правовое регулирование системы недвижимого имущества в коммерческом обороте.

Исследуя понятие «коммерческий оборот» можно заключить следующее.

Коммерческий оборот определяется как система возмездного оборота объектов гражданских прав, не запрещенных к обращению законодательством, между субъектами гражданского права, при условии осуществления субъектами гражданского права хозяйственной деятельности.

Участниками правоотношений в коммерческом обороте являются юридические лица, индивидуальные предприниматели и лица без образования юридического лица, ведущие предпринимательскую деятельность.

Таким образом, коммерческий оборот представляет более узкое понятие, нежели гражданский оборот, так как участниками данных правоотношений выступают определенные законодательством лица, а именно те, кто осуществляет хозяйственную деятельность.

Далее исследуем определение понятия «недвижимое имущество», выявим его содержание и соотношение с коммерческим оборотом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, недвижимым имуществом являются земельные участки и участки недр; объекты, которые прочно связаны с землей, то есть так, что переместить их можно, только причинив несоразмерный ущерб их назначению. Есть такая связь или нет иногда видно по характеру работ, в результате которых появился объект [8].

Стоит отметить также и термин «коммерческая недвижимость». Коммерческая недвижимость представляет собой здания, помещения, земельные участки и иная недвижимость, которая используется для получения прибыли. Прежде всего, это офисные и торговые здания. Они приносят доход за счет передачи в аренду или от прироста стоимости объекта, так называемый инвестиционный доход [8].

Понятие коммерческой недвижимости законодательно не определено. Ни в п. 1 ст. 130 ГК РФ, ни в других законах его нет. Но оно часто используется в судебной практике [8].

Таким образом, коммерческая недвижимость представляет собой недвижимость, которая используется для целей предпринимательской деятельности.

К коммерческой недвижимости могут относиться, фактически, любые нежилые объекты недвижимости, но самое главное, что отличает коммерческую недвижимость — это получение прибыли от её использования.

В контексте хозяйственного использования и для целей инвестирования под коммерческой недвижимостью подразумевается широкий спектр целых зданий и сооружений, а также отдельных помещений [9].

Виды недвижимости, составляющие пригодный к инвестированию рынок, варьируются порой очень сильно, в зависимости от географии, при этом в большинстве стран (как развитых, так и развивающихся) капитал инвестируется в три основных сектора: офисный, торговый и индустриальный, в том числе логистический [9].

Разновидностей недвижимости, потенциально приносящей коммерческий доход от предоставления пространств за плату, все больше и больше. Это порождает как расширение традиционных секторов, так и появление совершенно новых [9].

Следовательно, любая коммерческая недвижимость:

— является адаптированной к специфике и типу хозяйственной деятельности;

— используется для осуществления хозяйственной деятельности, что позволяет реализовать коммерческие предложения в целях получения доходов.

Таким образом, в итоге можно резюмировать, что, в некоторых случаях, присутствуют сложности в интерпретации имущества как недвижимого, следовательно, во избежание финансовых рисков, субъектам предпринимательской деятельности необходимо внимательно анализировать имущество при его учете либо перед приобретением на предмет наличия всех признаков, позволяющих отнести имущество к недвижимому имуществу.

Также, можно сделать вывод о том, что недвижимость является объектом и составным элементом коммерческого оборота. В частности, в рамках настоящей статьи, выявлен и структурирован такой термин в коммерческом обороте, как «коммерческая недвижимость», что, согласно проведенному исследованию, можно определить, как недвижимость, которая используется в хозяйственной деятельности с целью извлечения прибыли.

Литература:

1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): текст с изменениями и дополнениями на 26 октября 2021: [принят Государственной Думой 21 октября 1994 года]. — Москва, 2021. — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс». — Текст: электронный.
2. Письмо ФНС России от 01.03.2021 № БС-4–21/2512 // [Электронный ресурс] — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 29.11.2021).
3. Письмо Минфина России от 29.06.2021 № 03–05–05–01/51043 // [Электронный ресурс] — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 29.11.2021).
4. Письмо ФНС России от 08.02.2019 № БС-4–21/2181 // [Электронный ресурс] — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 29.11.2021).
5. Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 // [Электронный ресурс] — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 29.11.2021).
6. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15–5520 // [Электронный ресурс] — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 29.11.2021).
7. Письмо ФНС России от 01.10.2018 № БС-4–21/19038@ // [Электронный ресурс] — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 29.11.2021).
8. Что понимается под имуществом в гражданском праве. — Текст: электронный // Росреестр: [сайт]. — URL: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/chto-ponimaetsya-pod-imushchestvom-v-grazhdanskom-prave/ (дата обращения: 29.11.2021).
9. Что такое коммерческая недвижимость и ее виды (сектора, типы, форматы). — Текст: электронный // Акцент Управление Активами: [сайт]. — URL: https://accent-am.ru/academy-article/chto-takoe-kommercheskaia-nedvizhimost-i-ee-vidy-sektora-tipy-formaty (дата обращения: 29.11.2021).