Существуют ситуации, когда арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды. В особенности, это касается нарушения арендатором сроков оплаты арендных платежей.
Ввиду наличия в действующем законодательстве пробелов, позволяющих избежать должнику ответственности за данные нарушения, арендодатель лишен возможности защитить свои права.
Данные пробелы в законодательстве приводят к тому, что арендатор злоупотребляет своими правами в части своевременной оплаты арендной платы, а зачастую, оплаты аренды в целом.
Арендодатель вынужден сталкиваться с трудностями, возникающими при реализации своего права на получение определенной выплаты, так как период просрочки может достигать больше двух — трех месяцев, а то и больше.
Также, арендодатель вынужден нести соответствующие расходы, связанные с судебными разбирательствами, например, расходы по уплате государственной пошлины, почтовые расходы, расходы по оплате услуг представителя и множество других, которые иногда являются несоизмеримыми с суммой задолженности арендатора. Всё это приводит к тому, что арендодатель является той стороной, которая лишена защиты своих нарушенных прав.
Таким образом, возможность реализации своих прав во внесудебном порядке имеет важное значение.
Прежде, чем заключать соответствующий договор аренды недвижимого имущества, крайне важным условием является установление законного порядка реализации своих прав. Зачастую, арендодатель сталкивается с множеством проблем, касающихся удовлетворения права на получение арендной платы, путем реализации имущества в досудебном порядке. Данный порядок является незаконным, что может повлечь судебные иски со стороны арендатора.
Поэтому, соблюдение норм действующего законодательства, а также знание механизма защиты своих прав, позволит избежать множество неприятных ситуаций.
Итак, одним из самых распространенных условий договора является включение пункта договора о праве на вскрытие арендуемого помещения (исключая присутствие арендатора) за нарушение условий договора.
В соответствии с пунктом 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от «11» января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение [5].
Арендодатель вправе удерживать имущество должника в случае, если после расторжения договора арендатор не вывезет своё имущество, но, удержание будет являться законным только в том случае, если арендатор не исполнил свои обязательства в части оплаты помещения.
Если требование по оплате будет исполнено, арендодатель не имеет права удерживать имущество арендатора.
Также, в соответствии с частью 2 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [4], если впоследствии удерживаемые вещи выбыли из владения арендатора (ранее ему принадлежали), это не будет являться основанием для выдачи этих вещей третьему лицу.
Из практики, сторона (Истец) обратилась в суд для того, чтобы истребовать имущество из чужого незаконного владения.
Арендодатель (Ответчик) ограничил доступ в арендованное имущество в связи с тем, что арендатор (Истец) не внес арендную плату в установленный договором аренды срок.
На неоднократные письма в адрес Ответчика, Истец не получал никаких ответов.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.
Однако, Истцом не был доказан тот факт, что имущество находится в незаконном владении Ответчика (ограничение доступа было соблюдено в соответствии с нормами законодательства).
В соответствии со статьей 359 ГК РФ, тот факт, что имущество выбыло из владения арендатора не может являться основанием для выдачи третьему лицу такого имущества. Данная норма права исключает злоупотребление правом со стороны арендатора.
Удержание вещи арендодателем является законным только в случаях:
- Расторжения договора аренды.
- Истечение срока подписания акта приема-передачи помещения из аренды.
В случае, если арендатор оставляет свое имущество в помещении, по которому договор аренды является расторгнутым, в данном случае, арендатор дает понять, что он отказывается от имущества.
Еще одним немаловажным моментом является определение срока для уведомления арендодателя о расторжении договора. К примеру, данный пункт договора может звучать так: «Сторона обязана уведомить своего контрагента о расторжении договора, не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора аренды». Указанный срок будет отсчитываться с даты получения арендатором такого уведомления.
Условие договора, где дата расторжения совпадает с датой получения арендатором письма не сможет защитить права арендодателя. За такое длительное время арендатор сможет вывезти всё своё имущество.
В статье 619 ГК РФ прописаны основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, но перечень не является исчерпывающим, так как договором аренды могут быть установлены и другие основания. Однако, важным моментом является то, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Также, в целях защиты прав арендодателя от просрочек при оплате арендных платежей, важным условием, которое следует учесть при составлении договора аренды, является установление момента расторжения договора именно с даты направления уведомления.
Таким образом, действия/бездействия второй стороны никак не смогут повлиять на момент расторжения договора.
Если стороны готовы к обмену письмами, возражениями, претензиями и другими видами документов посредством электронной почты, то стоит согласовать данное условие и прописать его в договоре. Важно прописать адреса электронной почты сторон, по которым будет осуществляться переписка, чтобы избежать нелепых ситуаций в суде при доказывании принадлежности электронной почты конкретному лицу.
На основании статьи 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.
Вышеуказанная норма действует в том случае, если в тексте договора аренды сторонами не согласовано иное условие.
Допустим, стороны пришли к согласованию такого условия договора, при котором, в случае просрочки оплаты аренды более, чем на десять дней, арендодатель имеет право ограничить доступ в помещение арендатору. К тому же, данное условие будет стимулировать арендатора погасить имеющуюся задолженность как можно скорее, ведь в помещении может хранится дорогостоящее оборудование, которое является единственным источником, приносящее выручку арендатору.
Таким образом, ограничение доступа является эффективной мерой правовой защиты, при условии, если это право прописано в условиях договора.
В ходе сопоставления вышеперечисленных положений действующего законодательства можно сказать, что возможность арендодателя ограничить доступ к имуществу арендатора до расторжения договора (в течение определенного количества дней после просрочки арендного платежа) является эффективным средством по защите прав кредитора.
У арендодателя есть два пути для защиты своих прав:
- Уведомление арендатора о расторжении договора аренды (предоставив срок для вывоза принадлежащего ему имущества).
- Ограничение доступа к имуществу (после определенного количества дней просрочки внесения арендного платежа). Следует учесть, что кредитор в данном случае обязан обеспечить сохранность имущества [6].
Спорным является вопрос о том, стоит ли арендатору оплачивать период действия договора аренды, когда арендодатель применил ограничение доступа к имуществу. На основании статьи 329 ГК РФ, удержание имущества должника — вид обеспечения исполнения обязательства.
По данному вопросу суды выносят неоднозначные решения, что говорит о пробелах в праве. Вопрос, касающийся оплаты спорного периода в законе прямо не урегулирован. Ограничение доступа стороны к помещению в результате просрочки по внесению арендных платежей не должно являться основанием, в виду которого обязанность арендатора по осуществлению оплаты задолженности исключается.
Также, существует вопрос относительно правомерности отключения коммунальных услуг собственником помещений. Судебная практика в данном вопросе не позволяет сделать однозначный вывод.
Арендодатель вынужден отключить коммунальные услуги, вплоть до подачи электроэнергии, так как арендатор нарушает условия по оплате арендной платы, что и служит основанием для совершения вышеназванных действий. Доводы о том, что должник не пользовался помещением в спорный период, должны быть отклонены судом [9].
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2019 года № 09АП-72196/2018 по Делу № А40–132870/18 отражает тенденцию формирования судебной практики в части взыскания задолженности за весь период аренды, в том числе когда доступ в помещение был ограничен (вина арендатора). Позиция Девятого арбитражного апелляционного суда согласуется с позицией Верховного суда Российской Федерации [10].
Подводя итог, хочется отметить, что споры, возникающие между сторонами договора, в данном случае, между арендатором и арендодателем, не до конца урегулированы. Всё это приводит к неверному толкованию норм права, а также создает пробелы в праве.
Существующие противоречия должны быть разъяснены Верховным судом РФ, что обеспечит защиту прав арендодателя.
Литература:
- Бурняшев Д. В. Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имущество. М.: Редакция «Российской газеты», 2019. Вып. — 160 с.
- Мандрюков А. В. Актуальные вопросы о договоре аренды недвижимого имущества // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2017. N 2. С. 57–67.
- Никитина Е. Имущество арендатора в счет погашения долга // Практический бухгалтерский учет. 2017, № 8. С. 41–44.
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. — 1999–2021. — Электрон. дан. — Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения 28.04.2021 г.)
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. — 1999–2021.– Электрон. дан. — Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения 25.04.2021 г.)
- Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2018 N Ф06–19707/2017 по делу N А65–24983/2015 [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. — 1999–2021. — Электрон. дан. — Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения 10.05.2021 г.)
- Определение Верховного Суда РФ от 08.02.2019 N 301-ЭС18–24636 по делу N А79–10086/2017 [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. — 1999–2021. — Электрон. дан. — Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения 08.04.2021 г.)
- Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.09.2016 N Ф09–8415/16 по делу N А50–20622/2015 [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. — 1999–2021. — Электрон. дан. — Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения 08.04.2021 г.)
- Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 N 09АП-72196/2018 по делу N А40–132870/18 [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. — 1999–2021. — Электрон. дан. — Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения 13.05.2021 г.)
- Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.04.2016 N 303-ЭС16–3057 по делу N А73–2101/2015 [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. — 1999–2021. — Электрон. дан. — Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения 14.05.2021 г.)
