В статье рассматривается проблема включения НДС при определении кадастровой стоимости ОКС. Внимание уделено анализу законодательной базы и судебной практике. Приведены аргументы в пользу невключения НДС в кадастровую стоимость ОКС.
Ключевые слова: НДС, объекты капитального строительства, кадастровая стоимость.
The article deals with the problem of including VAT in determining the cadastral value of real estate object. Attention is paid to the analysis of the legislative framework and judicial practice. Arguments are given in favor of non-inclusion of VAT in the cadastral value of real estate object.
Более пяти лет вопрос включения налога на добавочную стоимость в кадастровую стоимость объектов капитального строительства (при оспаривании кадастровой стоимости) является дискуссионным. С 2017 года судебная практика по данной проблеме кардинально изменялась. Кроме того, проблему освещали и специалисты-практики, например, Н. П. Баринов, Ю. В. Козырь, А. А. Слуцкий и многие другие [7].
Для начала дадим определение рыночной и кадастровой стоимостям. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден [4, ст. 3].
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки [4, п.3].
Толкуя нормы ГК РФ, касающиеся понятия цены, обнаруживается отсутствие упоминания систем налогообложения, учета налогов при указании цены [1].
В НК РФ в общем случае при использовании понятий рыночной цены и рыночной стоимости налоги не учитываются. Необходимость учитывать в ценах те или иные налоги прямо указана в статьях, касающихся порядка определения налогооблагаемой базы по конкретным налогам или сделкам, в связи с чем однозначное толкование исключено [2].
Анализ Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 № 135-ФЗ показал, что в законе отсутствуют указания на необходимость учета налога, но в то же время по смыслу нормативного акта подразумевается, что рыночная стоимость предполагаемой цене сделке соответствует и не зависит от дальнейшего ее использования [4].
В судебной практике Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 5 февраля 2020 г. № 5-КА19–66 является ключевым на данный момент. В данном деле закрытое акционерное общество «Торговый дом «Зеленоград» обратилось в суд с вопросом об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства, не включая в рыночную стоимость НДС. После чего суд первой инстанции отказал, акцентируя внимание на том, что рыночная стоимость является в то же время наиболее вероятной ценой объекта капитального строительства (в случае отчуждения на открытом рынке, при конкуренции), в связи с чем, при разумных действиях сторон сделки, чрезвычайные обстоятельства на цену сделки не влияют, из чего следует: в момент совершения сделки по рыночной цене — цена сделки всегда будет содержать НДС. По мнению суда, такой подход исключает двойное налогообложение по причине того, что относится к разным периодам владения, а именно — уплате одного из налогов: на имущество в период владения и эксплуатации или уплате НДС в случае отчуждения объекта капитального строительства [6].
Апелляционная инстанция относительно данного дела имела совершенно другую позицию. По мнению данной инстанции, суд первой инстанции вынес решение, противоречащее законодательству об оценочной деятельности. Кассационная инстанция отменила данное определение.
Верховный суд дал следующее разъяснение: ни налоговое, ни законодательство об оценочной деятельности не закрепляют положения о ценообразующем факторе налога на добавочную стоимость, в связи с чем незаконно выделять НДС в составе рыночной стоимости.
Данная тенденция формирования судебной практики по проблеме прослеживается и в других актах за последние полтора года, в том числе в Кассационном определении СК по административным делам Верховного Суда РФ от 26 февраля 2020 года № 5-КА19–85, Кассационном определении СК по административным делам Верховного Суда РФ от 13 ноября 2019 года № 5-КА19–35, Кассационном определении СК по административным делам Верховного Суда РФ от 13 июня 2019 г. N 5-КА19–6 и многих других.
Позиция членов оценочного сообщества в большинстве случаев состояла в том, что рыночная стоимость не включает НДС, связанный со сделкой [7].
Можно сделать вывод, что причинами, из-за которых судебная практика допускала двойное толкование, является то, что данный фактор оказывал влияние на пополняемость бюджета, ведь сумма налога на имущество зависит от стоимости любых объектов. Невключение НДС значительно влияет на уменьшение бюджета, так как при его учете — НДС составляет практически 1/5 от стоимости объекта капитального строительства.
На первый взгляд, в связи с тем, что НДС является косвенным налогом — он должен уплачиваться в случаях реализации имущества и каждое лицо должно быть проинформировано о сумме первоначальной уплаты. С другой стороны, любая оценка должна подразумевать под собой именно стоимость, оплачиваемую покупателем — рыночную, из чего следует отсутствие необходимости включения НДС в расчеты.
Таким образом, на основе законодательства и судебной практики можно сделать вывод о том, что в настоящее время НДС при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства не учитывается, не вычитается откуда-либо и не выделяется отдельно. Определение рыночной стоимости с включением в ее состав НДС противоречит нормам законодательства. Налоговой базой по налогу на имущество является стоимость актива и налоговая база не должна включать другие налоги.
При этом, проанализировав судебную практику по категории дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, в случае проведения по делу судебной экспертизы, некоторые судебные эксперты при подготовке Заключения в своих расчетах продолжают использовать аналоги, включающие величину НДС.
Однако нормативно-правовая база в области оценочной деятельности также не предполагает возможности определения разной величины рыночной стоимости одного и того же объекта оценки в зависимости от предполагаемого использования результатов оценки. Рыночная стоимость не должна зависеть от особенностей налогообложения.
Таким образом, оплата налога на имущество, рассчитанная исходя из стоимости имущества, включающей НДС, является неверной и противоречит принципу экономической обоснованности налога.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1 [Электронный ресурс]: федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020). СПС КонсультантПлюс. (дата обращения: 25.11.2020)
- Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч.1 [Электронный ресурс]: федер. закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 23.11.2020). СПС КонсультантПлюс. (дата обращения: 25.11.2020)
- Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч.2 [Электронный ресурс]: федер. закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 23.11.2020). СПС КонсультантПлюс. (дата обращения: 25.11.2020)
- Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020)// Российская газета — 30 июля 1998 г. СПС КонсультантПлюс. (дата обращения: 25.11.2020)
- Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. № 508. СПС КонсультантПлюс. (дата обращения: 25.11.2020)
- Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 05.02.2020 г. № 5-КА19–66. СПС КонсультантПлюс. (дата обращения: 25.11.2020)
- Баринов Н. П., Козырь Ю. В., Слуцкий А. А. Учет НДС при оценке рыночной стоимости имущества. Обобщение мнений оценщиков-методологов. // Журнал «Имущественные отношения в РФ». -2019. № 5 (212), С. 14–25.
