Статья посвящена изучению вопроса прекращения ипотеки жилых помещений, в частности обращения взыскания на единственное пригодное для проживания жилое помещение, являющееся предметом ипотеки.
Ключевые слова: ипотека, обращение взыскания, единственное пригодное для проживания жилое помещение, прекращение ипотеки жилых помещений
Предоставление гражданам России доступного и комфортного жилья в настоящее время составляет актуальную проблему. Для большинства российских граждан не представляется возможным приобретение жилья в собственность без использования средств извне, поскольку происходит регулярный рост цен на недвижимость. Приобретение в собственность, строительство и наем жилья на данный момент доступны лишь ограниченному числу лиц, а именно лицам с достаточно высоким доходом [3].
Вопрос обеспечения жильем граждан является одним из актуальных вопросов, поэтому при решении представленной проблемы необходимо учитывать, что ипотека является способом обеспечения выполнения обязательств, а именно одним из видов залога без передачи заложенного имущества [7].
В соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации не допускается обращение взыскания по исполнительному документу на жилое помещение, которое признано единственно пригодным для проживания гражданина — должника и членов его семьи. Однако данное ограничение не распространяется на указанные жилые помещения, которые являются предметом ипотеки [10]. Данный вопрос представляется интересным и подлежит более подробному рассмотрению.
При невыполнении должником обязательства по погашению кредита либо займа, нередко возникает проблема, связанная с обращением взыскания на жилой дом (квартиру), которые построены или приобретены за счет средств кредита либо целевого займа и при являются единственным пригодным для проживания гражданина и его семьи жильем. В разрешении данного вопроса видится множество коллизий.
Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ предусматривает, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно является единственным пригодным для проживания. Однако существует исключение, при котором на такое имущество может быть обращено взыскание, если оно является предметом ипотеки и в соответствии с законодательством на него может быть обращено взыскание.
Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 № 11-П, обращение взыскания на единственное жилье является нарушением прав, гарантированных статьями Конституции РФ, а также судом устанавливается в качестве общего правила запрет обращения взыскания на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если это жилое помещение является для должника и членов его семьи, единственным пригодным для проживания.
Также, соﮦглﮦасﮦно позициям мнﮦогﮦих авторов, наﮦпрﮦимﮦерﮦ, Казаченок О.ﮦП.ﮦ, если жиﮦлоﮦе помещение быﮦло заложено и явﮦляﮦетﮦся единственным для прﮦожﮦивﮦанﮦияﮦ, то на неﮦго не моﮦжеﮦт быть обﮦраﮦщеﮦно взыскание [8].
Статья же 6 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает невозможность ипотеки на имущество, на которое не может быть обращено взыскание. То есть мы приходим к выводу, что при заключении договора об ипотеке на имущество, не подлежащее взысканию, такой договор будет недействительным, так как предполагается, что стороны знали о невозможности его заключения.
Закон «Об ипотеке» предусматривает обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества, что являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при соблюдении предусмотренных законом условий. Однако эта статья, по сути, не является регулятором по вопросу дозволения или запрета на обращение взыскания на единственное подходящее жилище для должника. Эта статья регулирует порядок такого взыскания.
В настоящее время суды истолковывают это правило, главным образом, предусматривая взыскание задолженности на единственное жилое помещение пригодное для проживания, если дом или квартира являлись предметом договора ипотеки в обеспечение возврата кредита, на покупку или строительство такого или другого жилого дома или квартиры [6].
Таким образом, можно сделать вывод о том, что обращение взыскания на жилые помещения, которые приобретены за счет средств ипотеки допускается даже в том случае, если такое жилье является единственным для должника и членов его семьи пригодным для проживания жильем.
Но какие проблемы возникают при обращении взыскания на такое имущество? Обращение взыскания на заложенное жилое помещение является основанием для прекращения права пользования должником и членами его семьи жилым помещением. Однако возникает проблема, когда взыскание обращено, а должник продолжает жить в жилом помещении, и его выселение возможно лишь в судебном порядке, которое может потребовать собственник жилого помещения, поскольку при обращении взыскания решается вопрос о прекращении права собственности на жилье, а уже прекращение прав пользования решается самим собственником [4].
Таким образом для прекращения пользования жилым помещением необходимо наличие вступившего в силу судебного акта, а также реализация имущества с торгов [5].
Следует отметить, что должник и члены его семьи продолжают жить в доме на момент проведения тендера и только после прекращения продажи имущества право пользования квартирой прекращается.
Возникает вопрос, что делать гражданам после того, как они остались без жилья. После принятия Жилищного кодекса обращение взыскания стало более реальным, поскольку теперь есть возможность предоставить гражданам жилые помещения маневренного фонда. Однако такие помещения в муниципалитете обычно отсутствуют, что приводит к тому, что должник остался без жилья. Такой аргумент судами не всегда принимается во внимание, что является нарушением конституционных прав граждан.
Таким образом, можно сделать вывод, что законодатель в достаточной степени не определился в разрешении данного вопроса. Согласно практике, суды могут оставить за должником право на единственное пригодное для проживания жилье, однако все же позиция суда такова, что закон позволяет обратить взыскание на любое жилье, предоставленное в залог по договору ипотеки, в том числе и на единственное. Так, суд определил, что наличие у должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания, не является препятствием для обращения взыскания, если такое жилое помещение является предметом ипотеки [11]. При определенных обстоятельствах, суд правда может предоставить отсрочку исполнения решения суда о выселении, предоставив лицам возможность и время для поиска нового жилья.
Для разрешения спора с наименьшими потерями должнику и кредитору должнику может быть предоставлено право выделить часть жилого дома (помещений), соответствующую его доле, в соответствии с общей площадью жилого дома, соответствующей социальной норме; а кредитору право на обращение взыскания на остальную часть жилого помещения. Это правило должно применяться только в том случае, если должник не может погасить кредит, а также при недостатке денежных средств.
Для более точного толкования статьи 78 закона «Об ипотеке» необходимо предусмотреть, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество возможно принудительное выселение должника и членов его семьи, если такое жилое помещение является единственным пригодным для проживания помещением с предоставлением гражданам жилого помещения маневренного фонда или другого помещения в пределах установленной законом социальной нормы.
Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что все же закон позволяет обратить взыскание на любое жилье, предоставленное в залог по договору ипотеки, в том числе и на единственное пригодное для проживания. При этом, обращение взыскания никак не связано с личностью зарегистрированных в жилье лиц. Выселять всех зарегистрированных в жилом помещении лиц также закон разрешает. Но с учетом конкретных обстоятельств дела, при наличии соответствующего заявления от заинтересованных лиц суд может отсрочить исполнение судебного решения. Например, решения о выселении [12].
Литература:
- Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 27.12.2018)// СПС «КонсультантПлюс». (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.12.2018)
- Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс». (ред. от 06.06.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 18.06.2019)
- Ляшенко, Н.В. Правовое регулирование ипотечного кредитования в российской федерации как инструмент решения жилищной проблемы/Н. В. Ляшенко//Национальная ассоциация ученых. 2015. № 4–6 (9). С. 39-42.
- Иванова С.А. О проблемах правового регулирования возврата долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счет средств ипотечного кредита // Современный юрист. — 2015. — № 2. — С. 40–49.
- Стряпан О.О. Некоторые проблемы правового регулирования ипотеки // Студенческий форум: электрон. научн. журн. 2017. № 11(11).
- Губенков, В.А. Обращение взыскания на предмет ипотеки/В. А. Губенков// Вестник Нижегородской правовой академии. 2017. № 12 (12). С. 68-70.
- Мартынова, А.Ю. Проблемы правового регулирования российской системы ипотеки жилых помещений/А. Ю. Мартынова//В сборнике: Актуальные проблемы юриспруденции Сб. Ст. По материалам VIII междунар. науч.-практ. конф.. 2018. С. 49-53.
- Казаченок, О.П. Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки/О. П. Казаченок//Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2016. Т. 15. № 2 (31). С. 140-145.
- По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова: Постановление Конституционного суда Российской Федерации № 11-П от 14.05.2012//СПС «КонсультантПлюс»
- Родименкина В.В. Особенности обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки // Ленинградский юридический журнал. 2017. №4 (50). С. 91.
- Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.09.2019 № 33-13475/2019 по делу N 2-405/2019 [Электронный ресурс]// СПС «КонсультантПлюс»
- Басканов Р.В. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования// Евразийский союз ученых. 2015. № 9-2 (18). С. 126.
