Данная статья посвящена переводу жилого помещения в нежилое. Основное внимание уделено условиям перевода жилого помещения в нежилое. Рассматриваются основные этапы перевода, а также предоставлен перечень необходимых документов для перевода жилого помещения в нежилое.
Ключевые слова: Жилое помещение, право собственности, основание отказа, не жилое помещение.
В наше время перевод жилого помещения в нежилое является частым явлением. Вследствие этого данная тема является актуальной и остро стоящей в современном обществе. Данный вопрос урегулирован Жилищным кодексом Российской Федерации. [1] Жилым помещением в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. [2] В свою очередь легального определения нежилого помещения в Жилищном кодексе не предусмотрено. Многие авторы толкуют данное понятие по-разному. Так, Жарикова Ю. Г. и Масевич М. Г. считают, что «к нежилым помещениям относятся здания, строения, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей» [3].
На наш взгляд, нежилое помещение- это помещение, предназначенное для целевого использования, имеющее изолированный вход (выход) и не предназначенный для проживания в нем. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органами местного самоуправления (в Волгограде таким органом является Администрация Волгограда).
Выделяют следующие условия перевода жилого помещения в нежилое. В жилом помещении никто не должен проживать. Наличие изолированного входа (выхода). Впункте 3.7 СанПиН 2.1.2.2645–10 предусмотрено, что помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания [5]. Помещение должно быть на первом этаже или выше. На втором этаже и выше, жилое помещение может быть переведено в жилое только в том случае, если нижний этаж является нежилым;
Жилищный кодекс также предусматривает обстоятельства, при наличии которых не допускается обратный процесс, т. е. перевод нежилого помещения в жилое. К таким обстоятельствам относятся следующие. Нежилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое можно разделить на 3 основных этапа. Это сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода, обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения и оформление собственности на уже нежилое помещение в УФРС с получением свидетельства о праве собственности.
Для того, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, лицу необходимо подготовить пакет документов для предоставления их в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода жилого помещения в нежилое. (сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.). После предоставления всех необходимых документов, комиссия рассматривает заявку о переводе. Срок данного рассмотрения составляет 45 дней. Результатом рассмотрения является постановление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое).
Среди оснований отказа законодатель выделяет такие основания, как обращение не в компетентный орган; -отсутствие условий (например, нет изолированного выхода); -несоответствие проекта; -не приложены документы (на практике, граждане чаще всего забывают приложить документы, подтверждающие отсутствие нарушений прав человека.
В случаях, когда жилое помещение было переведено в нежилое, то к нему будут применяться положения не Жилищного кодекса, а Гражданского кодекса Российской Федерации.
Несмотря на теоретически внесудебный, четко регламентированный статьями 22–24 Жилищного кодекса РФ порядок перевода помещений из одной категории в другую, судебные разбирательства, связанные с этой проблемой, нередки. Чаще всего оспариваются решения органов местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
Так, в Волжский городской суд Волгоградской области рассмотрел дело по иску Н. к администрации городского округа о признании постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и об обязании администрации городского округа осуществить такой перевод в установленном законом порядке. Спорное жилое помещение являлось объектом культурного наследия регионального значения. Основанием для отказа указано то, что заявителем не были соблюдены требования, предусмотренные статьей 22 Жилищного кодекса РФ, выражающиеся в отсутствии согласования областного органа охраны культурного наследия, что необходимо в силу пункта 4 статьи 35 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». [6] Заявителем в администрацию городского округа были предоставлены все требуемые документы, необходимые для перевода спорного помещения в нежилое. Предоставления согласия областного органа охраны культурного наследия от него не требовалось. Согласие комитета по культуре местной администрации должно было выражаться в охранном обязательстве. В судебном заседании Н. предоставил охранное обязательство на указанное жилое помещение, выданное комитетом по культуре, и пояснил, что при сдаче документов в администрацию городского округа администрация не требовала предоставить данный документ. На основании изложенного суд удовлетворил требования истца. В данной ситуации у собственника раритетного помещения возникла необходимость предоставить документ, не названный в статьях 22–24 Жилищного кодекса РФ. Это лишний раз доказывает, что перечень указанных в кодексе документов не является исчерпывающим и обстоятельства могут потребовать получения дополнительных разрешений.
Таким образом, можно сделать вывод, о том, что процедура перевода жилого помещения в нежилое, является не легкой и требует предоставления определенных документов для каждого определенного случая.
Литература:
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 09.09.2015)//Собрание законодательства РФ. — 03.01.2005. — № 1 (часть 1). — ст. 14.
- Ярошенко К. Б. Договор аренды и отношения с финансовыми органами // Право и экономика. 1998. № 10.
- Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Понятие недвижимости в России и зарубежных странах // Право и экономика. 1996. № 5–6.
- Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64(ред. от 27.12.2010) «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645–10". Зарегистрировано в Минюсте России 15.07.2010 N 17833)//«Российская газета», N 159, 21.07.2010.
- Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 09.03.2016) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // «Российская газета», N 116–117, 29.06.2002
