Ключевые слова: жилое помещение, предмет ипотеки, единственное жилье, обращение взыскания, ипотечное имущество.
Законодательство Российской Федерации не устанавливает запреты на заключение гражданско-правовых договоров с кредитными организациями, обеспеченные залогом единственного жилья либо правами требования в отношении такого жилого помещения в зависимости от цели выдачи денежных средств. Риски предоставления в залог единственного жилья независимо от цели кредита возлагаются на самого заемщика.
Гражданский процессуальный кодекс РФ в статье 446 содержит перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Согласно которой: «Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание» [1].
Таким образом, закон ясно даёт понять, что так называемый исполнительский иммунитет не распространяется на единственное жильё при условии, что оно выступает предметом ипотеки. Следовательно, банки вправе брать такое имущество в залог, не опасаясь, что не смогут обратить на него взыскание в случае неисполнения или же ненадлежащего исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой. А граждане, выступающие ипотекополучателями, должны здраво оценивать все возможные риски в случае неуплаты надлежащих сумм.
В судебной практике до 2012 г. суды признавали ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение исполнения обязательств по нецелевому кредиту. Однако, разъяснения высших судебных инстанций, установив нарушение интересов кредиторов в данном случае, предотвратили такую порочную практику.
Например, в Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 80-В12–2 уже говорится, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной) [2].
В статье 40 Конституции РФ сказано: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища» [3].
Обращаясь к более свежей судебной практике, в Постановлении от 26.04.2021 N 15-П Конституционный суд РФ уточняет, что назначение исполнительского иммунитета состоит не в том, чтобы в любом случае сохранить за гражданином-должником право собственности на жилое помещение, а в том, чтобы не допустить нарушения конституционного права на жилище в самом его существе, как и умаления человеческого достоинства, гарантируя гражданину-должнику и членам его семьи сохранение обеспеченности жильем на уровне, достаточном для достойного существования [4].
Нет ли некоего противоречия положений действующего законодательства и судебной практики?
С одной стороны, если бы исполнительский иммунитет действовал бы и в отношении ипотечного имущества, то граждане РФ могли бы злоупотреблять своим выигрышным положением, ущемляя права кредиторов. Стремительно возросло бы количество невыплаченных ипотечных кредитов.
Однако, можно представить и несколько иную ситуацию. Если ипотечное имущество стало единственным уже после оформления ипотеки в результате определённых обстоятельств и у должника не было заведомо умысла о невыплате положенных сумм. А тут он лишается не просто недвижимости, а всего имеющегося имущества (пригодного для жилья). Как ему быть в такой ситуации? Не ущемляются ли в таком случае уже права заемщика?
Отвечая на этот вопрос стоит заметить, что закон не устанавливает каких-либо ограничений для обращения взыскания на единственное жильё, то есть независимо от обстоятельств, с которыми столкнулся должник, имущество может быть изъято. Даже в том случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние дети, которым негде жить.
На этот случай Жилищный кодекс РФ предусмотрел норму, пункт 2 статьи 95, согласно которому: «Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными» [5].
Однако, как показывает судебная практика, жилые помещения далеко не всегда предоставляются взамен прежнего жилья, хотя бы потому что маневренный фонд сформирован не во всех муниципальных образованиях, хоть это и является нарушением действующего законодательства.
Конституционный суд утверждает, что обращение взыскания на единственное пригодное для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи жилое помещение конституционно оправдано постольку, поскольку оно обеспечивает этим лицам сохранение жилищных условий, приемлемых в конкретной социально-экономической обстановке, от которой и зависят представления о том, какое жилое помещение можно или следует считать достаточным для удовлетворения разумной потребности человека в жилище.
Вопрос справедливости выселения граждан из единственного ипотечного жилья за долги является довольно дискуссионным. Ведь, с одной стороны необходимо не ущемлять интересы банков, а с другой не менее важными выступают интересы должников. Хочется добиться баланса интересов сторон, но сделать это пока что не представляется возможным.
На данный момент в Государственную Думу внесён законопроект о запрете выселять граждан из жилья, купленного в ипотеку, если оно единственное. Проект внесен группой депутатов фракции «Новые люди» под руководством Сарданы Авксентьевой. По замыслу авторов, запрет должен действовать в течение двух лет.
Новая норма означает, что в случае, если залог по ипотеке — единственное жилье заемщика, взыскание на него может быть обращено не ранее, чем через два года после решения суда.
Также, Правительство РФ предлагает проект внесения изменений в Федеральный закон «Об исполнительном производстве», а именно внесением в него новой статьи 78.1, определяющей порядок и условия обращения взыскания на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение должника-гражданина в исполнительном производстве. В частности, устанавливается, что взыскание на принадлежащие должнику-гражданину на праве собственности единственное пригодное для постоянного проживания должника-гражданина и членов семьи, проживающих совместно с ним, жилое помещение и земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение, обращается исключительно в случае отсутствия у должника-гражданина денежных средств и иного имущества, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством РФ, достаточных для удовлетворения требований, содержащихся в исполнительном документе, а также несоразмерности заработной платы и иных доходов должника-гражданина его обязательствам в исполнительном производстве [6].
Подобные нововведения безусловно помогли бы приблизиться к соблюдению необходимого баланса интересов должника и кредитора.
Литература:
- Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 N 138-ФЗ . Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 80-В12–2. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 N 15-П. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Конституция РФ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Проект Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об исполнительном производстве». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
