В статье автор пытается выявить некоторые проблемы, связанные со строительством многоквартирных жилых домов.
Ключевые слова: договор долевого участия в строительстве, застройщик, защита прав потребителей.
Сложная ситуация возникла при строительстве многоквартирных жилых домов, далее МЖД, и дальнейшей передачей жилого помещения дольщику по договору участия в долевом строительстве.
Рассмотрим ситуацию на примере строительства комплекса «Д» в районе Снеговая Падь г. Владивостока. В рамках государственной программы «Жилье для российской семьи», позволяющей обеспечить определенные группы населения жильем на специальных условиях, в 2015 году было заключено около 800 договоров участия в долевом строительстве. Из-за недобросовестных действий подрядчиков застройщик Краевое предприятие «Приморкрайстрой» не выполнило свои обязательства по передаче участнику долевого строительства жилого помещения в МЖД [4].
В силу ч.1 и ч.2. статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российский Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки [1]. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиков в двойном размере.
В соответствии с Законом РФ № 2300–1 от 07.02.1992 года «О защите прав потребителей», Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав [3]. Поскольку застройщиком был нарушен срок исполнения договора долевого участия в строительстве, участники долевого строительства обоснованно заявили свои требования о компенсации морального вреда в соответствии со ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей».
Таким образом, создалась ситуация, когда участники долевого строительства массово стали обращаться в суды о компенсации морального вреда и выплаты неустойки. Суды выносили положительные решения в пользу участников долевого строительства. На основании исполнительных листов денежные средства списывались с расчетных счетов застройщика.
В результате образовался коллапс, у застройщика отсутствовали денежные средства, чтобы достроить многоквартирные жилые дома. Поступающие денежные средства, списывались по исполнительным листам.
В данном конкретном случае строительство комплекса «Д» в районе Снеговая Падь г. Владивостока будет завершать Фонд обманутых дольщиков.
Чтобы исключить подобную ситуацию и соблюдать интересы двух сторон, нужно предусмотреть в законодательстве право участника долевого строительства обращаться в суд за выплатой неустойки и компенсации морального вреда только после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Второе, в банке открывается специальный расчетный счет на объект строительства, в данном случае, при строительстве жилого дома. Судебные приставы имеют право направлять исполнительные листы на любой из открытых расчетных счетов застройщика, поэтому собранные денежные средства участников долевого строительства на специальном расчетном счете расходуются не на строительство объекта, а на покрытие штрафных санкций, возникших в результате строительства совершенно иного объекта. Таким образом, удовлетворяя в рамках Закона РФ «О защите прав потребителей» права одного участника, ущемляются права других участников долевого строительства. Предлагаю внести изменения в закон о запрете направления исполнительных листов или Постановлений о списании денежных средств с расчетных счетов со специальных счетов, открытых для строительства объектов в части исполнения списаний штрафов/неустоек по иным объектам строительства.
Первым шагом на пути к решению вышеописанной проблемы можно считать Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 [2]. Согласно его тексту в период со дня вступления данного постановления в силу и до 1 января 2021 года с застройщиков нельзя будет взыскать неустойку или наказывать иным образом за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Убытки же, которые возникли в указанный период, не будут учитываться при расчете, а начисление процентов, подлежащих уплате гражданину, в это время отменят. Возможно, данные нормы были приняты, в том числе и для того, чтобы сохранить средства дольщиков для завершения застройщиком строительства, что может свидетельствовать о признании рассмотренной в данной статье проблеме на уровне Правительства РФ.
Литература:
- ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российский Федерации».
- Постановление Правительства Российской Федерации № 423 от 02.04.2020 года.
- Закон РФ № 2300–1 от 07.02.1992 года «О защите прав потребителей».
- VL.ru (2019) «Достраивать комплекс «Д» в Снеговой Пади будут несколько компаний за 2 миллиарда рублей» // Сайт newsvl.ru (https://www.newsvl.ru/vlad/2019/10/31/185078/) Просмотрено: 20.02.2020
