Вопросы, связанные с реализацией граждан России на конституционное право, закрепленное в статье 40 Конституции Российской Федерации, являются крайне значимыми с социально-экономической и политической точек зрения. Из средств массовой информации часто становилось известно о серьезных фактах социального напряжения, которые были связаны с банкротством застройщиков и утратой гражданами существенных денежных средств в рамках долевого строительства [1]. Так в рамках дела «СУ-155» количество обманутых дольщиков превышало 30000 человек, недостроенными оказались более 155 объектов.
В определенный момент ситуация стала такой серьезной, чтобы создан специальный фонд, который аккумулировал взносы от застройщиков в целях потенциальной защиты прав граждан при их банкротстве. Фонд был создан в 2017 году для защиты прав дольщиков, а сумма взноса составляет 1,2 % от суммы каждого договора, согласованного сторонами. В начале 2022 года фонд дольщиков переименовали — теперь права участников долевого строительства защищает публично-правовая компания «Фонд развития территорий» [2].
Таким образом, защита прав граждан в данной сфере — один из приоритетов в части реализации их конституционных прав, а также в сфере стабильного рынка капитального строительства в России, который в настоящий момент также является важнейшим драйвером развития экономики [3] и не может ставиться под удар сомнительных недобросовестных предпринимателей.
Безусловно, на организационном и юридическом уровне делается значительный объем работы в части предупреждения нарушения прав граждан. Так только в 2022 году были приняты решения в отношении 150 проблемных объектов и 8,3 тысяч граждан. В эксплуатацию было введено 57 многоквартирных домов, в которых получили квартиры 7,4 тысячи человек. Еще 15,6 тысяч человек получили возмещение на общую сумму 55,4 млрд рублей [4].
Значительные изменения, направленные на защиту прав граждан в названной сфере, были реализованы благодаря изменению нормативной правовой базы, регулирующей отрасль и документов стратегического планирования.
Во-первых, была утверждена Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года [5], в которой отдельный раздел «Восстановление прав граждан — участников долевого строительства» закрепляет следующие перспективные мероприятия:
— завершение строительства публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» и субъектами Российской Федерации проблемных объектов, осуществление выплаты возмещения гражданам;
— ликвидация объектов незавершенного строительства;
— осуществление мониторинга реализации мероприятий по восстановлению прав обманутых граждан — участников долевого строительства в субъектах Российской Федерации;
— использование механизмов комплексного развития территорий для строительства жилищного фонда социального использования и арендного жилья на земельных участках, предоставленных публично-правовой компании «Фонд развития территорий» [5].
Во-вторых, Правительством РФ зафиксирован размер штрафных санкций, взыскиваемых с застройщиков и с участников долевого строительства, на уровне ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г. [6], что снизило общую финансовую нагрузку как на застройщиков, так и на участников долевого строительства. Данное изменение крайне важно, так создание избыточной финансовой нагрузки на застройщика кратно повышает риски его банкротства.
В-третьих, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 [7] установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, что также способствует снижению рисков банкротств застройщиков и появления новых обманутых дольщиков. Вышеуказанное постановление, например, закрепляет, что «при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком» [7].
Создание механизмов, которые предупреждают претензии участников долевого строительства к застройщику создают возможность к досудебному урегулированию спорных моментов, в том числе с привлечением независимых экспертов.
В-четвертых, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 [8] утвержден порядок применения штрафных санкций против застройщиков. Например, «проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно, не начисляются». Данное положение снимает часть финансовой нагрузки с застройщика и позволяет ему избежать банкротства.
Подводя итог, отметим следующие важные аспекты защиты прав граждан в части, касающейся приобретения жилья, в том числе с их участием граждан в механизмах долевого строительства:
— государство уделяет высокое и приоритетное внимание к проблемам потенциального банкротства застройщиков и адресно регулирует законодательство в данной части, что позволяет застройщикам стабилизировать свое финансовое положение и завершить строительство объекта;
— создаются новые инструменты поддержки обманутых дольщиков, данная проблема носит острый социальный характер, потому государством расходуются существенные средства в рамках реализации функций «Фонда развития территорий»;
— постоянно совершенствует законодательная база и подзаконные акты на уровне Правительства Российской Федерации и министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
Литература:
- Банкротство застройщиков: три самых резонансных дела последних лет. URL: https://rusbankrot.ru/bankruptcy-and-liquidation/bankrotstvo-zastroyshchikov-tri-samykh-rezonansnykh-dela-poslednikh-let/ (дата обращения: 12.03.2023)
- Компенсационный фонд долевого строительства. Что бывает при банкротстве застройщика и как дольщики могут защитить свои права.URL: https://finance.rambler.ru/realty/48084117/ (дата обращения: 12.03.2023)
- Марат Хуснуллин: вклад строительной отрасли в ВВП по итогам года составит не менее 0,5 %. URL: https://pravdaosro.ru/news/marat-khusnullin-vklad-stroitelnoy-o/ (дата обращения: 12.03.2023)
- Стройка: итоги года. URL: https://pravdaosro.ru/analytics/stroyka-itogi-goda/ (дата обращения: 12.03.2023)
- Распоряжение Правительства РФ от 31.10.2022 № 3268-р «О Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года» // Справочная правовая система «Гарант»
- Постановление Правительства Российской Федерации от 17.05.2022 № 890 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479 // Справочная правовая система «Гарант»
- Постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» // Справочная правовая система «Гарант»
- Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» // Справочная правовая система «Гарант».
