К вопросу об объектах вспомогательного использования: сложности теории и практики

В статье проведен анализ правовой природы объектов вспомогательного использования. Правовая природа объектов вспомогательного использования определяется при помощи критериев, которые отражены в правоприменительной практике. Автор приходит к выводу о необходимости более детального регулирования вопросов квалификации и создания объектов вспомогательного использования.

Ключевые слова: объект вспомогательного использования, разрешение на строительство, объект капитального строительства, объект недвижимости, некапитальные (временные) строения, сооружения, самовольная постройка.

Понятие «объект вспомогательного использования» имеет важное практического знание в связи с тем, что для создания указанных объектов градостроительным законодательством установлен «упрощенный» порядок, который выражается в отсутствии необходимости получения разрешения на строительство таких объектов (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации [1] (далее — ГрК РФ)). Однако в настоящее время легальное определение понятия «объект вспомогательного использования» отсутствует.

В этой связи отсутствие определение термина «объект вспомогательного использования» в законодательстве РФ представляется существенным пробелом, препятствующим формированию единообразной судебной практики по нескольким категориям споров, а именно по спорам, связанным с оспариванием отказа Росреестра в осуществлении кадастрового учета и регистрации права собственности объекта вспомогательного использования [6, 8, 9, 14], признании объекта самовольной постройкой [12, 17, 10], обжаловании постановлений о привлечении к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ [11].

Таким образом, для обеспечения защиты прав собственника земельного участка, осуществившего строительство объекта вспомогательного использования, недопущения с его стороны злоупотребления правом, пресечения упрощённой возможности строительства капитальных объектов и совершенствования правоприменительной практики необходимо найти ответ на вопрос о том, что же стоит понимать под объектом вспомогательного использования?

Юридическая наука предлагает следующие подходы к определению объектов вспомогательного использования.

О. А. Жаркова [19] предлагает под объектом вспомогательного использования понимать объект капитального строительства, при создании которого застройщиком соблюдены следующие требования:

1. Вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка, на котором планируется возведение объекта вспомогательного использования, должны допускать размещение такого объекта;
2. Создаваемый объект вспомогательного использования должен соответствовать параметрам застройки земельного участка;
3. Наличие на земельном участке основного объекта капитального строительства.

А. М. Ширвиндт и Н. Б. Щербаков объектом вспомогательного использования признают сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751–88 «Надежность строительных конструкций и оснований», а именно сооружения сезонного или вспомогательного назначения (парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения)» [22].

А. А. Черная в качестве объекта вспомогательного использования понимает объект, который имеет подчиненный характер и его невозможно использовать для иной хозяйственной цели или в качестве самостоятельного объекта [21].

Л. Наумова на основании анализа судебной практики выделяется следующие критерии, при наличии которых объект может быть квалифицирован как недвижимость [20]:

2) характер фундамента — как видим, наличие у объекта фундамента, представляющего собой кирпичную кладку на бетонной плите, которая лежит на земле, не привело к признанию данных объектов недвижимостью. Думается, при определении характеристик фундамента следует руководствоваться соответствующими СНиПами, в первую очередь СНиП 2.02.01–83 «Основания зданий и сооружений» СНиП 2.02.03–85 «Свайные фундаменты», СНиП 3.02.01–87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», а также СНиПами на тот или иной вид объектов недвижимости;

3) материал, из которого изготовлен объект. Если объект является сборным сооружением, сооружением со стенами в виде металлических ребристых листов по металлическому каркасу, если использованные при его строительстве металлические конструкции, вертикальные панели согласно рабочему проекту, чертежам являются сборно-разборными, то суд приходит к выводу, что такие объекты могут без ущерба для объекта в целом быть разобраны и перемещены;

4) невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

По-нашему мнению, предлагаемые представителями юридической науки определения объекта вспомогательного использования в настоящее время находят свое частичное воплощение в правоприменительной практике. При этом, некоторые критерии, указываемые в качестве составляющих квалификации объекта как вспомогательного, носят спорный характер. Например, для квалификации объекта в качестве вспомогательного не всегда обязательно нахождение на земельном участке основного здания, а вспомогательная функция объекта может быть привязана к реализации вида разрешенного использования земельного участка [23].

Минэкономразвития РФ предлагает под строениями и сооружениями вспомогательного использования понимать объекты капитального строительства, которые не представляют собой временные постройки в силу своих конструктивных особенностей, и признаются объектами капитального строительства с последующей возможностью государственной регистрации права собственности [4].

Наиболее распространенным в правоприменительной практике является следующий подход к определению объекта вспомогательного использования.

Так для квалификации объекта в качестве вспомогательного необходимо установить наличие на земельном участке основного объекта — здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Указанная позиция была сформулирована Высшим Арбитражным судом в Определении № ВАС-15260/12 от 03.12.2012 г.

Однако судебной практикой был сформирован и иной подход к определению объекта вспомогательного использования, который заключается в том, что объектом вспомогательного использования признается объект пониженного уровня ответственности, в частности здание и сооружение временного (сезонного) назначения, а также здание и сооружение, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения, расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования для ИЖС [15].

Сопоставление указанных подходов позволяет увидеть, что первый подход является наиболее абстрактным по отношению ко второму подходу, приводящему более закрытый перечень объектов, которые могут быть признаны вспомогательными.

Таким образом, ни правоприменительной практикой, ни юридической наукой не выработано единых сущностных критериев отнесения того или иного объекта к объектам вспомогательного использования.

Анализ судебной практики позволяет прийти к выводу о том, что, при квалификации того или иного объекта в качестве объекта вспомогательного использования необходимо установить следующее:

1. Существует ли на земельном участке основной объект капитального строительства, с которым объект вспомогательного использования связан технологическими, функциональными, целевыми связями;
2. Отсутствие возможности самостоятельного использования вспомогательного объекта при гибели (уничтожении) основного;
3. Капитальный характер объекта вспомогательного использования, так как если будет установлено, что объект является некапитальным, то указанный объект не будет являться объектом недвижимого имущества с соответствующими последствиями необходимости осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на указанный объект, а будет рассматриваться в качестве улучшения земельного участка [13];
4. Возможно ли осуществить строительство объекта вспомогательного использования на спорном земельном участке (исследовать вид разрешенного использования земельного участка)[1];
5. Соответствует ли возведенный объект вспомогательного использования предельным параметрам капитального строительства, установленным градостроительным регламентом?

Считаем важным обратить внимание на то, что при квалификации объектов в качестве вспомогательных немаловажную роль играют Правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования (далее — ПЗЗ), которыми устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков, а также предельные параметры объектов капитального строительства.

Анализ ПЗЗ в совокупности с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 г. № 540 [3] позволит установить правомерность возведения на земельном участке первоначального здания, возможность возведения к первоначальному зданию иных объектов, а также возможность возведения вспомогательных объектов не к определённому зданию, сооружения, а для использования земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, если такой земельный участок используется в сельскохозяйственных целях (сельхозпроизводство, садоводство, огородничество, ЛПХ), определить приблизительные параметры вспомогательных объектов.

Таким образом, критерии в целях обеспечения единого подхода к квалификации объекта в качестве вспомогательного необходимо обличить в нормативную форму и в идеальном варианте закрепить в ГрК РФ, а также в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» [2]. До внесения указанных критериев в соответствующие нормативно-правовые акты, считаем необходимым их закрепление в совместном Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г.

Литература:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 16.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
3. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» // Российская газета, № 217, 24.09.2014.
4. Письмо Минэкономразвития России от 10.08.2011 № Д23–3356 // Доступ СПС «КонсультантПлюс».
5. Определение ВАС РФ от 03.12.2012 № ВАС-15260/12 по делу № А51–2472/2012 // Доступ СПС «КонсультантПлюс».
6. Апелляционное определение Московского городского суда от 28 мая 2018 г. по делу № 33а-2447/2018 // Доступ СПС «КонсультантПлюс»
7. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 22 мая 2018 г. по делу № 33–3686/2018 // Доступ СПС «КонсультантПлюс»
8. Апелляционное определение Московского городского суда от 24 января 2018 г. по делу № 33а-129/2018 // Доступ СПС «КонсультантПлюс»
9. Апелляционное определение Костромского областного суда от 21 июня 2017 г. по делу № 33а-1396 // Доступ СПС «КонсультантПлюс»
10. Кассационное определение Пермского краевого суда от 21 мая 2012 г. по делу № 33–4795 // Доступ СПС «КонсультантПлюс».
11. Решение Чеховского городского суда Московской области от 16 июля 2019 г. по делу № 13–111/2019, [Электронный ресурс] // URL: https://chehov--mo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=79204626&delo_id=1502001&new=0&text_number=1 (дата обращения: 10.02.2020).
12. Постановление Девятого Арбитражного Апелляционного Суда от 20 апреля 2018 г. № 09АП-12323/2018 // Доступ СПС «КонсультантПлюс».
13. Постановление Арбитражного Суда Западно-Сибирского Округа от 19 февраля 2018 г. по делу № А75–12756/2016 // Доступ СПС «КонсультантПлюс».
14. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2015 г. по делу № А41–35465/15 // Доступ СПС «КонсультантПлюс».
15. Постановление Арбитражного Суда Уральского Округа от 31 июля 2015 г.№ Ф09–4320/15 // Доступ СПС «КонсультантПлюс».
16. Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 26 июня 2014 г. по делу № А32–34719/2013 // Доступ СПС «КонсультантПлюс».
17. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2013 г. по делу № А41–19429/13 // Доступ СПС «КонсультантПлюс».
18. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 апреля 2013 года № Ф09–2798/13 по делу № А76–15379/2012 // Доступ СПС «КонсультантПлюс».
19. Жаркова О. А. Правовая природа объекта капитального строительства в свете норм градостроительного законодательства // Известия высших учебных заведений. Правоведение.2013. № 3(308). С. 91–104.
20. Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // Доступ СПС «КонсультантПлюс».
21. Черная А. А. Линейные объекты: проблемы соотношения с объектами вспомогательного назначения // Terra economicus. Том 9. 2011. № 2. Часть 2. С.80–82.
22. Ширвиндт А. М., Щербаков Н. Б. О понятии строений и сооружений вспомогательного использования: к вопросу о целях градостроительного законодательства и корректном толковании закона // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 7. С. 24–37.
23. Определение ВС РФ от 03.04.2017 № 306-ЭС17-1839 по делу № А55-26827/2015.

[1] Согласно пункту 6 письма Управления Росреестра по Московской области от 07.02.2019 г. «Об объектах вспомогательного назначения» параметры объектов вспомогательного использования должны соответствовать градостроительным регламентам. Также см.: Постановление Первого Арбитражного Апелляционного Суда от 27 июня 2017 г. по делу № А39-6944/2016.