Автор статьи проводит анализ понятия и признаков объекта незавершенного строительства. Делает авторское заключение о понятии и признаках объекта незавершенного строительства.
Ключевые слова: недвижимость, объект незавершенного строительства.
Несмотря на свою значимость в системе объектов недвижимого имущества, объекты незавершенного строительства не имеют легально закрепленного определения. Вместе с тем, в доктрине права существуют представления о понятии объектов незавершенного строительства, обобщив которые можно дать следующие определение. Итак, объектом незавершенного строительства является всегда недвижимое имущество, обладающее свойством неразрывной связи с землей, не обладающее свойствами строительной готовности объекта, позволяющими ввести его в эксплуатацию, а также зарегистрированные как объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Похожее определения приводят в своих работах А. Н. Лужина [1], С. С. Кислов [2].
Представляется, что указанное авторское определение объектов незавершенного строительства выражает саму сущность данных видов объектов недвижимого имущества. Так, из данного определения можно вычленить признаки объекта незавершенного строительства. А именно:
– объект незавершенного строительства — недвижимое имущество;
– объект незавершенного строительства — неразрывно связано с землей;
– объект незавершенного строительства — не обладает свойствами строительной готовности;
– объект незавершенного строительства — государственная регистрация в Едином реестре прав на недвижимость.
Итак, согласно первому признаку, объект незавершенного строительства представляет собой недвижимое имущество. В отличии от объектов незавершенного строительства, объекты недвижимого имущества имеют своё легальное определение, изложенное в статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Проанализировав указанную норму, можно сделать вывод о том, что объекты незавершенного строительства, представляют собой конструкцию, которую невозможно перенести с одного места в другое, без несоразмерного ущерба для самой конструкции.
Согласно второму признаку, объект незавершенного строительства неразрывно связан с землей. Конечно, можно сделать вывод о чрезмерности выделения данного признака в качестве самостоятельного, так как первый признак — объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, должен поглощать второй признак — объект незавершенного строительства неразрывно связан с землей. Вместе с тем, согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к объектам недвижимого имущества относят еще воздушные судна, морские суда, суда внутреннего плавания и иное имущество, что требует выделения признака неразрывной связи с землей в особый, отдельный признак объектов незавершенного строительства.
Следующий признак, а именно объект незавершенного строительства не обладает свойствами строительной готовности, как представляется, является ключевым для определения сути объектов незавершенного строительства, так как позволяет отличать строительные объекты недвижимого имущества от объектов незавершенного строительства. Так, строительная готовность объекта является критерием для ввода в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.
Согласно последнему признаку, объект незавершенного строительства — государственная регистрация в Едином реестре прав на недвижимое имущество, позволяет отличать объекты незавершенного строительства от объектов самовольной постройки, которые по всем критериям могут обладать свойствами объектов незавершенного строительства, но не могут в установленном порядке пройти государственную регистрацию.
Вместе с тем, в доктрине права существуют и другие представления о признаках объекта незавершенного строительства. Так, Э. Ц. Батуева и Т. Ф. Даржаева проводят параллели между понятиями капитальное строительство и незавершенное строительство, они утверждают, что «на сегодня согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ наряду со зданиями, строениями, сооружениями к объектам капитального строительства отнесены объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек. При этом речь идет о таком качестве объектов, как капитальность, что может выступать в качестве отдельного признака объекта незавершенного строительства, указывая на его свойства как физическую соединенность и связь с определенным земельным участком, составляющим привычную среду использования, изъятие из которой влечет за собой несоразмерный ущерб назначению имущества, то есть постоянство и фиксация на местности. В таком случае можно было бы исключить признание в качестве объектов незавершенного строительства начального цикла строительства — возведенного фундамента, вбитых свай, котлована и т. д». [3].
Указанная позиция заслуживает несомненной поддержки, вместе с тем, представляется, что сегодня можно констатировать нехватку правовых норм, регламентирующих правовой статус объектов незавершенного строительства. Это выражается в том, что вырытый котлован на земельном участке, одна вбитая строительная свая уже может быть признана объектом незавершенного строительства.
Н. В. Черная Н. В. [4] в своём исследовании, посвященном понятию и признакам объекта незавершенного строительства, выделяет следующие признаки объекта незавершенного строительства:
– объект имеет признак капитальности (неразрывной связи с землей);
– объект является результатом строительных работ по созданию нового объекта недвижимого имущества;
– объект не находится в актуальном процессе строительства (не является предметом договора строительного подряда и иных договоров, подразумевающих строительство нового объекта;
– строительство объекта прекращено либо приостановлено (объект находится в состоянии консервации);
– в отношении объекта отсутствует акт ввода его в эксплуатацию.
Вместе с тем, выделение указанных принципов не является обоснованным как с точки зрения теории, так с точки зрения правоприменительной практики, за исключением признака капитальности. Так, объект незавершенного строительства будет являться по своей сути таковым даже в процессе осуществления самого строительства. Вместе с тем, сделкоспособность указанного имущества будет возможна только после государственной регистрации прав на подобный объект.
З. К. Кондратенко также приходит к выводу, что «законодательство о градостроительной деятельности относит к объектам капитального строительства наравне со зданиями и сооружениями объекты незавершенного строительства, не относящиеся к временным постройкам, киоскам, навесам и другим подобным постройкам. Кроме того, с точки зрения градостроительного законодательства объектами незавершенного строительства являются объекты, строительство которых не завершено. В свою очередь, согласно п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Таким образом, с точки зрения законодательства о градостроительной деятельности объектами незавершенного строительства являются объекты капитального строительства, представляющие собой результат незавершенного процесса по созданию здания, строения, сооружения. Строящийся объект может быть признан недвижимостью, если по крайней мере полностью сооружен фундамент или завершены аналогичные работы. При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является частью участка и не признается самостоятельной недвижимостью» [5].
Говоря о проблеме дефицита нормативно-правового регулирования объектов незавершенного строительства, можно поддержать точку зрения В. А. Алексеева, который утверждает, что «какое-либо содержательное определение объекта незавершенного строительства (далее — ОНС) в законодательных и нормативных актах России отсутствует. К содержательным определениям вряд ли можно отнести норму п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГСК РФ), в которой говорится, что ОНС — это объект капитального строительства, строительство которого не завершено. Вместе с тем в ст. 130 ГК РФ ОНС, наряду со зданием и сооружением, отнесен к недвижимым вещам по признаку прочной связи с землей. Изучение литературы, посвященной проблемам определения правового понятия ОНС, показало, что большое количество исследований данного вопроса, к сожалению, не выразилось в качественном результате. Между тем при отсутствии законодательных определений ОНС на первый план выходит именно доктринальное их формулирование, которое характеризуется таким многообразием позиций, что вряд ли может сослужить добрую службу практикующему юристу» [6].
Таким образом, выявленные проблемы правового регулирования объектов незавершенного строительства, позволяют сделать вывод о необходимости более четкой регламентации данного правового института. Кроме того, проведенное исследование позволило сделать авторское определение объектов незавершенного строительства. Итак, объектом незавершенного строительства является всегда недвижимое имущество, обладающее свойством неразрывной связи с землей, не обладающее свойствами строительной готовности объекта, позволяющими ввести его в эксплуатацию, а также зарегистрированные как объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Спорным, представляется позиция правоприменителя относительно такого признака объекта незавершенного строительства как прочная связь с землей и единая, взаимосвязанная конструкция объекта. Так, указанный довод подтверждается правоприменительной практикой. А именно признание объекта в судебном порядке к разновидности недвижимого имущества по принципу незавершенности строительства осуществляется на основании заключения эксперта, в котором указывается насколько прочно объект связан с землей и каким образом объект образует единую конструкцию. Вместе с тем, современные технологии строительства позволяют выстраивать на земельном участке совокупность строительных блоков, скрепляя их временной сваркой, при этом углубив данную конструкцию незначительно в землю. При этом готовность объекта в данном случае будет определяться не менее чем на 1 процент, что будет уже достаточным для признания объекта объектом незавершенного строительства.
Указанный подход к правовому режиму объектов незавершенного строительства может создавать условия для обхода закона в части упрощенного порядка получения земельного участка в собственность в обход конкурентным процедурам. Так, сегодня существует возможность упрощенного порядка получения земельного участка в собственность минуя конкурентные процедуры при условии, что на данном участке располагается объект незавершенного строительства.
Таким образом, в качестве предложений по совершенствованию законодательства можно предложить определить минимальный процент строительной готовности объекта, который можно было бы признать объектом незавершенного строительства. Указанная мера позволит искоренить схемы обхода закона в части упрощенного получения в собственность земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. Данный эффект основан на том, что застройщику будет уже не рентабельно разрушать объект незавершенного строительства с уровнем строительной готовности не менее 30 процентов.
Литература:
- Лужина А. Н. Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: учебное пособие. — М.: РГУП, 2017. — 150 с.
- Кислов С. С. [Комментарий к Постановлению АС УО от 09.10.2019 по делу № А34–13859/2018] // Строительство: акты и комментарии для бухгалтера. — 2019. — № 11. — С. 58–62.
- Батуева Э. Ц., Даржаева Т. Ф. Исторический процесс становления объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимого имущества // Государственная власть и местное самоуправление. — 2018. — № 11. — С. 57–61.
- Черная Н. В. Понятие «не завершенный строительством объект» в современном гражданском законодательстве // Нотариус. — 2013. — № 8. — С. 20.
- Кондратенко З. К. Проблемы судебной практики, связанные с рассмотрением споров, возникающих по договорам аренды объектов незавершенного строительства // Юрист. — 2018. — № 3. — С. 30–34.
- Алексеев В. А. Определение объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи // Гражданское право. — 2018. — № 3. — С. 25–28.
