Проблемы приватизации земельных участков собственниками недвижимого имущества вспомогательного назначения

Ключевые слова: право собственности на здание, строение, сооружение; выкуп земельного участка под зданием, строением, сооружением; объект вспомогательного назначения

Согласно пункту 1 ст. 130, ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав.

В Гражданском кодексе Российской Федерации не имеется разделения объектов недвижимости по критериям: основные и вспомогательные. Тогда как именно вопрос целевого предназначения, использования объекта возникает в настоящее время при решении вопроса о возможности (невозможности) предоставления земельного участка в собственность собственникам таковых объектов.

Земельным кодексом Российской Федерации (статьей 36 — до 01.03.2015 года, статьей 39.20- после 01.03.2015 года) предусматривается исключительное право на приобретение земельных участков, собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участков.

Кроме того, в соответствии с нормативно- правовыми актами субъектов Российской Федерации на протяжении длительного времени устанавливается льготная цена выкупа земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности граждан, юридических лиц.

Так, например, на территории Ленинградской области в соответствии с п.2, 3 постановления Правительства Ленинградской области от 25.05.2015г. № 179 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области» установлено, что цена земельных участков при их продаже определяется как выраженный в рублях процент от кадастровой стоимости земельного участка. Размер процента устанавливается дифференцированно:

        три процента в случае продажи:

гражданам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, индивидуального гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и т. д. [7]

Именно наличие нормативно- правовых актов о возможности реализации права выкупа земельных участков по льготной цене породило в последние несколько лет вопросы о возможности (невозможности) приобретения земельных участков в собственность под вспомогательными объектами по льготной цене.

Из разъяснений, изложенных в ПостановленииПрезидиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21–6529/2010, следует, что «..участники гражданского оборота склонны максимально широко применять данную статью, они нередко исходят из того, что наличие на земельном участке, находящемся в публичной собственности, любого объекта недвижимости предоставляет право его собственнику на приватизацию. Основываясь на указанной трактовке, участники гражданского оборота нередко приобретают объекты недвижимости, имеющие незначительную экономическую ценность, с целью приватизации земельных участков, находящихся под этими объектами» [13]

То есть, действия собственников таковых объектов можно, расценивать как действия, направленные на злоупотребление правом, определенном в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, что запрещено действующим законодательством.

В настоящее время позиции судов общей юрисдикции и арбитражных судов являются однозначными. В решениях судов указывается, что при отсутствии на земельном участке объектов основного назначения, которые должны быть построены на этом участке, возведение на этом же участке только вспомогательных объектов недвижимости, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения у их собственника права на приобретение в собственность земельного участка по правилам, предусмотренным земельным законодательством.

Однако, при реализации на практике вышеуказанной позиции возникает ряд неразрешимых вопросов.

Исходя из системного толкования норм гражданского и градостроительного законодательства, а именно статьи 17 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения разрешения на строительство, а следовательно, и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по окончании строительства. Законодательством предусмотрено, что право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию.

В порядке статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», осуществляется государственная регистрация прав на следующие объекты недвижимого имущества:

1)     объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке);

2)     создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство. Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к таким объектам в том числе отнесены: строение (дачный дом, садовый дом), расположенное на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, дачного хозяйства; гараж, созданный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; строение, сооружение вспомогательного использования, для строительства (реконструкции) которого не требуется выдача разрешения на строительство.

В данном случае, полагаю, возникает юридическая коллизия, когда в регистрирующем органе в упрощенном порядке регистрируются любые (согласно вышеуказанного перечня) объекты недвижимости, вне зависимости от целевого назначения земельного участка, а исходя лишь из наличия (отсутствия) разрешения на строительство объекта, его ввода в эксплуатацию, а граждане впоследствии не имеют возможности реализовать свои права на приобретения под данными объектами земельного участка в собственность.

Вообще, следует отметить, что, Градостроительный кодекс Российской Федерации не дает определение понятию «объект вспомогательного использования», и, в настоящее время данное понятие законодательно не закреплено. Фактически, официальная позиция по данному вопросу содержится лишь в письме Минрегиона Российской Федерации от 25.06.2009 № 19669-ИП/08, где указано, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751–88 «Надежность строительных конструкций и оснований» (затем ГОСТ Р 54257–2010). К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. В соответствии с п. 9.1. ГОСТа Р 54257–2010 «Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям с пониженным уровнем ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно- разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребывания в них людей [9]

Безусловным, бесспорным критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию, а также тот факт, что здание не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении деятельности отдельно от основного объекта. Однако, понятие «подобные сооружения», указанное в вышеуказанных документах, как и само понятие вспомогательное сооружение фактически является оценочным.

Законодательством не определен орган, имеющий полномочия по оценке, отнесению зданий к той или иной категории (основные, вспомогательные).

Определенную сложность вызывают ситуации, когда по разрешенному использованию земельного участка не представляется возможным определить является ли объект вспомогательным или основным. Так, разрешенное использование земельного участка- для индивидуального жилищного строительство само по себе дает понимание, что на земельном участке основным зданием должен быть жилой дом. Тогда как, на земельных участках с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» могут быть возведены жилые дома, производственные, бытовые и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов [6]

В таких случаях, при решении вопроса о возможности приобретения земельного участка в собственность, необходимо исходить из системного толкования норм земельного законодательство, а именно, учитывать, помимо целевого назначения объекта, но и положения норм, указывающих на необходимость обязательного применения принципа рациональности использования земельного участка.

Так, например решениями Кингисеппского городского суда от 13.05.2015 года по делу № 2–554/2015, от 14.04.2015 года по делу № 2–682/2015 истцам было отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка, признании права на приобретение в собственность за плату земельного участка. Истцы по делам являясь собственниками бани площадью 13,3 кв.м. по одному из дел, сарая площадью 6 кв.м. по другому делу, имели на праве аренды земельные участки с разрешенным использованием — личное подсобное хозяйство, площадью 1200 кв.м. и 800 кв.м. соответственно.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что в соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36, пунктом 2 статьи 35, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) границы, размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка, площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Факта нахождения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего физическому или юридическому лицу на праве собственности, недостаточно для реализации права на приобретение земельного участка в собственность. Таким образом, истцами не доказано право на приобретение в собственность земельных участков в заявленных размерах. Тогда как, размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. При этом, исключительное право на приобретение земельного участка должно распространяться на экономически обоснованный размер земельного участка. При непринятии ко вниманию данного факта, возможно приведет к нарушению норм земельного законодательства и приобретению собственниками зданий, строений, сооружений земельных участков, размер которых многократно превышает площадь недвижимости и земли, необходимых для эксплуатации, без проведения аукционов в установленном законодательством порядке[14, 15]

Таким образом, при рассмотрении вопроса о реализации собственниками зданий, строений, сооружений, установленного законодательством, права на приобретение земельного участка в собственность необходимо учитывать многие факторы. Кроме того, возможно, требуются не только разъяснения судов по вопросам применения норм действующего законодательства, но и внесение изменений в ряд нормативно- правовых актов.

1. Конституция Российской Федерации «Собрании законодательства РФ», 04.08.2014, N 31, ст. 4398
2. Гражданский кодекс РФ: Проспект, КноРус, 2015
3. Земельный кодекс РФ. «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147. (с изм.). Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 06.10.2015
4. Градостроительный кодекс РФ. «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16. (с изм.) Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 22.07.2014.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 13.07.2015)«Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, N 30, ст. 3594
6. Федеральный закон от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» «Собрание законодательства РФ», 14.07.2003, N 28, ст. 2881
7. Постановление Правительства Ленинградской области от 25.05.2015г. № 179 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области». Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 01.06.2015
8. Приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 22 ноября 2013 г. N 1791-ст «Изменение № 1 ГОСТ Р 54257–2010 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования». ИУС «Национальные стандарты», N 3, 2014
9. Письмо Минрегиона РФ от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства»
10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (постатейный) Н. А. Агешкина, Н. А. Баринов, Е. А. Бевзюк, М. А. Беляев, Т. А. Бирюкова, Ю. Н. Вахрушева, Я. С. Гришина, Р. Ю. Закиров, О. А. Кожевников, А. В. Копьев, Т. А. Кухаренко, А. П. Морозов, С. Ю. Морозов, М. М. Серебренников, Е. Г. Шадрина, А. Б. Юдина. Система КонсультантПлюс: Постатейные комментарии и книги
11. Журнал «Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет», 2011, N 7
12. Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2014, N 5
13. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 № 12668/12 по делу № А21–6529/2010
14. Решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 13.05.2015 года по делу № 2–554/2015
15. Решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 14.04.2015 года по делу № 2–682/2015