Земельные ресурсы являются важнейшей составляющей любой деятельности человека и государства в целом. Земля всегда есть и будет основой любой хозяйственной деятельности, будь то индивидуальным жилищным строительством или сельскохозяйственной и промышленной. На сегодняшний день в России преобладающая часть земельных участков находятся в государственной или муниципальной собственности (около 91,9 % от общей площади земель), в частной собственности всего 8,1 %. Следовательно, земель государственной и муниципальной собственности значительно больше, соответственно их динамическое развитие, предоставление и правовое регулирование остается актуальным по сей день.
Согласно ст. 39.1 Земельного Кодекса Российской Федерации основаниями возникновения прав на участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности являются: постановления уполномоченных органов государственной власти или органов МСУ касаемо предоставления земельного участка в аренду, в собственность на безвозмездной основе, постоянное (бессрочное) пользование; предоставление земельного участка в собственность за определенную плату посредством оформления договора купли-продажи; предоставление земельного участка в безвозмездное пользование [1]. Механизм предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности гражданами или юридическим лицами для реализации всевозможных видов хозяйственной деятельности можно представить в следующем виде:
- Платно: в собственность (на торгах) и без проведения торгов; в аренду (на торгах) и без проведения торгов.
- Бесплатно: отдельным категориям граждан.
В соответствии со ст. 39.5, 39.6 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на платной и бесплатной основе. Продажа земельных участков, находящиеся в государственной и муниципальной собственности осуществляется на торгах, проводимые в форме публичных аукционов, либо без проведения торгов [2].
Для проведения аукциона по инициативе заинтересованного лица которыми могут выступать и физические, и юридические лица, необходимо подготовить следующие документы: схему земельного участка на кадастровом плане территории (далее схема ЗУ на КПТ), заявление об утверждении схемы ЗУ на КПТ, утверждение или отказ уполномоченным органом схемы ЗУ на КПТ в течение месяца со дня обращения в уполномоченный орган; межевание земельного участка; заявление на проведение аукциона, процедуры получения технических условий на подключение к сетям энергопотребления, газоснабжения и пр., постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности на данный земельный участок в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, принятия решения о проведении аукциона в срок не более 2 месяцев с момента подачи первичного заявления [3]. После оформления необходимых документов заинтересованное лицо подает заявку на участие в торгах. Результаты аукциона протоколируются организатором аукциона. Стоимость земельного участка устанавливается в результате проведения торгов. Необходимо отметить, что в случае не выигрыша инициатора аукциона, расходы, понесенные в результате оформления схемы ЗУ на КПТ и проведения кадастровых работ, не возмещаются.
За исключением случаев передачи земельного участка физическим лицам или фермерским хозяйствам для ИЖС; осуществления фермерской деятельности; ведения ЛПХ, дачного хозяйства, садоводства аукцион проводиться в электронной форме [4]. Земельный участок предоставляется единственному подавшему заявку на проведение аукциона, если он был признан единственным участником данного аукциона.
Предусмотренная ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков без проведения торгов реализуется в следующих случаях: земельные участки, которые находятся в постоянном (бессрочном) пользовании организаций; ведения сельскохозяйственного производства физическому или юридическому лицу после трех лет аренды; передачи земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах МО, садоводства и крестьянско-фермерского хозяйства; земельных участков для ведения крестьянско-фермерского хозяйства или сельскохозяйственной организации; при предоставлении в аренду для комплексного освоения территории; земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной физическими лицами для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства членам такой организации (за исключением принадлежащих имуществу общего пользования участков); предоставления садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу (за исключением участков общего назначения); предоставления земельного участка собственникам зданий, или помещений в них, сооружений, расположенным на данном участке [5]. Цена земельного участка не может быть больше кадастровой стоимости при заключении договора купли-продажи.
Безусловно, продажа государственных и муниципальных земель в частную собственность увеличивает объем инвестиций, а ставка только на аренду земли сужает круг поиска эффективных землепользователей. Однако передача в аренду земельных участков позволяет достичь баланса между интересами государства как арендодателя, и граждан или юридических лиц как арендаторов. Следственно, договору аренды отводится значительная роль в регулировании земельных правоотношений. Аренда оформляется в виде договора, который необходимо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Арендатор обязан использовать земельный участок только по целевому назначению, оплачивать ежегодно арендную плату согласно установленному графику.
В соответствии со ст. 39.6 Земельного Кодекса договор аренды земельного участка может заключаться без проведения торгов: «в случае предоставления земельных участков, образованных в границах застроенной территории, юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного назначения, для реализации инвестиционных проектов, для комплексного освоения территории, для ведения сельскохозяйственного производства, некоммерческой организации в целях индивидуального жилищного строительства, гражданам претендующих на первоочередное или внеочередное приобретение участков, организациям для проведения работ по пользованию недрами», а также в иных случаях передачи земельных участков, в соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ.
При предоставлении земельного участка в аренду для строительства или освоения территории в обязательном порядке проводятся публичные торги. Размер платы исчисляется исходя из итогов аукциона, за основу берется та цена, которую заявил победитель торгов. Если была подана одна заявка, арендный взнос исчисляется в размере начальной цены [6].
В зависимости от категорий граждан, которым возможно предоставить земельного участка в собственность бесплатно, можно условно разделить на четыре группы: многодетные семьи; отдельные категории граждан, в соответствии с федеральным законодательством или законодательством субъекта РФ которым предусмотрено предоставление земельного участка бесплатно; любой гражданин, у которого находился в безвозмездном пользовании земельный участок; специалист в бюджетной сфере, который соответствует предусмотренным законам требованиям, и у которого иметься в безвозмездном пользовании земельный участок;
В разных субъектах Российской Федерации льготниками могут являться различные категории граждан. Следовательно, положения о бесплатном выделении земельных участков отдельным категориям граждан, как и многие другие условия предоставления земли, такие как: список муниципальных образований, список специальностей, которым предоставляется приоритет, различные условия для получения земельного участка многодетными семьями, устанавливаются местными законами на уровне субъектов РФ.
Повышение эффективности организационно-правовых механизмов способствуют реализации прав граждан и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. И в зависимости от того насколько рационально используются земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, зависят темпы ускорения или замедления развития экономики.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136- ФЗ (ред. от 02.08.2019)// «Российская газета», № 211–212, 30.10.2001.
- Правовое обеспечение землеустройства и кадастров: учеб. пособие / Н. В. Гагаринова, К. А.Белокур, А. В. Матвеева. — Краснодар: КубГАУ, 2018.
- Земельное право. Практикум: учеб, пособие для вузов / Анисимов А. П., Мельников Н. Н. — М.: Юрайт, 2016.
- Некоторые аспекты эффективного управления земельных ресурсов. / Гагаринова Н. В., Проскурня Н. В., Полякова О. А. // COLLOQUIUM- JOURNAL. — 2018 г.
- Земельное право / О. И. Крассов. — М.: ЮРИСТЪ, 2017.
- Сделки по аренде земель сельскохозяйственного назначения. / Бакуменко Н. С., Гагаринова Н. В. //Инновационное развитие науки и образования. — 2018 г.
