Особенности предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности

Как всем известно, земля является основным фактором производства, поэтому правоотношения, объектами которых являются земельные ресурсы, должны быть урегулированы максимально эффективно. Большая часть земли в нашей стране принадлежит государству, поэтому правовое регулирование предоставления земельных участков является очень актуальным.

Основаниями возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности являются решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в части предоставления земельного участка: в собственность на безвозмездной основе; постоянное (бессрочное) пользование; предоставление земельного участка в собственность за плату с помощью заключения договора купли-продажи; предоставление земельного участка в безвозмездное пользование на основании соответствующего договора, договоры аренды (ст. 39.1 Земельного Кодекса Российской Федерации). Предоставляться могут только участки, относящиеся к публичной (федеральной, региональной, муниципальной) собственности. Передача права на землю от одного лица к другому предоставлением не является [8].

Частное лицо может инициировать предоставление земли в одностороннем порядке. Государство обязано предоставить земельный участок, если этому не противоречит действующее законодательство. В случае немотивированного отказа заявитель вправе обжаловать решение в суде. Это важное отличие предоставления от гражданско-правовых сделок, для заключения которых требуется волеизъявление всех сторон [1].

Предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности, физическим и юридическим лицам для реализации хозяйственной деятельности может происходить на следующих основаниях: платно (в собственность или аренду как на торгах, так и без проведения таковых); бесплатно, некоторым категориям лиц [5].

Государственные и муниципальные земельные участки реализуются на публичных аукционах, а в некоторых случаях без проведения торгов [7].

Сбор документов для участия на торгах. К заявлению о проведении аукциона по инициативе физического, или юридические лица, необходимо приложить: схему земельного участка на кадастровом плане территории, заявление об утверждении схемы земельного участка, утверждение или отказ уполномоченным органом схемы в течение месяца со дня обращения в уполномоченный орган, межевание земельного участка, собственно заявление на проведение аукциона, процедуры получения технических условий на подключение к сетям энергопотребления, газоснабжения и пр., постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности на данный земельный участок в Росреестре, принятия решения о проведении аукциона в срок не более 2 месяцев с момента подачи первичного заявления [3].

Когда все необходимые документы подготовлены, можно подавать заявку на участие в торгах. Стоимость объекта определяется по результатам проведенных торгов, которые протоколируются организатором аукциона. В случае, если заинтересованное лицо не выигрывает на торгах, расходы, понесенные в результате оформления схемы земельного участка и проведения кадастровых работ, не возмещаются, за исключением случаев: предоставления земли физическим лицам или фермерским хозяйствам для индивидуального жилищного строительства; осуществления фермерской деятельности; ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства [8].

Заявление рассматривается в течение 30 дней, в период первых 10 дней оно может быть возвращено заявителю в случае несоответствия требованиям (допускается повторная подача заявления). Остальные 20 дней заявление находится на рассмотрении, и по прошествии сроков государственный орган принимает решение: готовить и направлять заявителю соответствующий договор, передать гражданину участок в собственность на безвозмездной основе или в бессрочное пользование, мотивированно отказать. Заявитель получает договор, подписанный государственным органом, и в течение 30 дней с момента получения обязан подписать договор и вернуть контрагенту (несоблюдение срока может препятствовать заключению договора в будущем). Далее договор регистрируется в едином государственном реестре недвижимости.

Продажа земельных участков без проведения торгов в соответствии с статьей 39.3 ЗК РФ осуществляется в следующих случаях: в отношении земельных участков, которые находятся в постоянном (бессрочном) пользовании организаций; ведения сельскохозяйственного производства физическому или юридическому лицу после трех лет аренды; передачи земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах муниципальных образований, садоводства и крестьянско-фермерского хозяйства; в отношении земельных участков для ведения крестьянско-фермерского хозяйства или сельскохозяйственной организации; при предоставлении в аренду для комплексного освоения территории; земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной физическими лицами для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства членам такой организации; предоставления садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу; предоставления земельного участка собственникам зданий, или помещений в них, сооружений, расположенным на данном участке [4]. При заключении договора купли-продажи без проведения торгов, цена земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом [2].

Продажа публичных земель позволяет получить деньги быстрее и в большем объеме, нежели сдача в аренду, которая также уменьшает количество лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков. Но стоит отметить, что сдача в аренду государственных и муниципальных земель позволяет найти компромисс между интересами государства и арендаторов. Таким образом, аренда занимает внушительную долю в правоотношениях, возникающих по вопросам объектов земельных участков. Договор аренды регистрируется в Росреестре. Арендатор может использовать земельный участок только по целевому назначению и обязан оплачивать ежегодно арендную плату согласно установленному графику [5].

Стоимость арендной платы определяется по результатам проведенного аукциона, базовой является цена, заявленная победителем торгов. В случае, если участник торгов является единственным, арендная плата определяется в размере начальной цены [6].

Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов производится при следующих условиях: в случае предоставления земельных участков, образованных в границах застроенной территории, юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного назначения, для реализации инвестиционных проектов, для комплексного освоения территории, для ведения сельскохозяйственного производства, некоммерческой организации в целях индивидуального жилищного строительства, гражданам претендующих на первоочередное или внеочередное приобретение участков, организациям для проведения работ по пользованию недрами, а также в иных случаях передачи земельных участков, в соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ.

Можно выделить некоторые особенности предоставления в аренду публичных земельных участков:

1. Выполнение дополнительных работ или услуг за счет арендатора не указывается в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если они не связаны с предметом этого договора, и если иное не установлено законодательством РФ.
2. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды участка без проведения торгов.
3. Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и зарезервированного для государственных и муниципальных нужд, должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении.
4. Запрещено внесение изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка [7].

Граждан, которые вправе получить земельный участок в собственность бесплатно, можно разделить на следующие категории: семьи с тремя и более детьми; граждане, которым предусмотрено предоставление земельного участка бесплатно в соответствии с федеральным законодательством или законодательством субъекта РФ; любой гражданин, у которого находился в безвозмездном пользовании земельный участок; специалист в бюджетной сфере, соответствующий предусмотренным законам требованиям, и у которого иметься в безвозмездном пользовании земельный участок. Льготы, предоставляемые гражданам, могут быть разными, в зависимости от законодательства отдельного субъекта Российской Федерации. Вместе с тем, законодательство в части предоставления земель отдельным категориям граждан (в том числе в зависимости от муниципального образования, специальности, категории многодетных семей) формируется в каждом субъекте Российской Федерации индивидуально [6].

Анализируя вышесказанное, можно сделать вывод: развитие правовых механизмов позволяет эффективней реализовывать права физических и юридических лиц в отношении земельных участков, находящихся в собственности, а грамотное распределение и использование земельных участков, находящихся в публичной собственности, способствует более динамичному и уверенному развитию экономики.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) / Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 15.10.2020) / Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
3. Анисимов, А. П. Земельное право. Практикум: учеб, пособие для вузов / А. П. Анисимов, Н. Н. Мельников — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Юрайт, 2019 г. — 259 с.
4. Бакуменко, Н. С. Сделки по аренде земель сельскохозяйственного назначения. / Бакуменко Н. С., Гагаринова Н. В. — Инновационное развитие науки и образования. — 2018 г. — C.171–173
5. Баязитов, З. Д. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности / З. Д. Баязитов. — Молодой ученый. — 2019 г. — № 47 (285). — С.263–265.
6. Гагаринова, Н. В. Правовое обеспечение землеустройства и кадастров: учеб. пособие / Н. В. Гагаринова, К. А.Белокур, А. В. Матвеева. — Краснодар: КубГАУ, 2018 г.
7. Гагаринова, Н. В. Управление земельными ресурсами: учеб. пособие / Н. В. Гагаринова, М. В. Сидоренко. — 2-е изд. — Краснодар: КубГАУ, 2017. — 160 с.
8. Крассов, О. И. Земельное право / О. И. Крассов. — М.: ЮРИСТЪ, 2017 г.