Правовое регулирование управляющих организаций на сегодняшний день является актуальной проблемой в сфере законодательства. Это обусловлено тем, что процесс активной приватизации жилья и общий рост количества жилых помещений остро поставили вопрос правового регулирования деятельности управляющих компаний.
В связи с этим был принят закон № 255-ФЗ, который постановил необходимость обязательного лицензирования компаний, которые осуществляют управление многоквартирными жилыми домами.
На сегодняшний день управляющие организации несут ответственность за нарушение законодательства относительно правил осуществления предпринимательской деятельности, при наличии соответствующей лицензии.
Правовое регулирование деятельности управляющих организаций осуществляется в соответствии Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), а так же ряда нормативных актов, целью которых является осуществление безопасных условий для проживания граждан, поддержание достойного уровня общественного имущества в многоквартирных домах, кроме того информирование жильцов многоквартирных домов о предоставлении коммунальных услуг [1].
Стоит отметить, что статья 162 ЖК РФ, регулирующая договорные основы управления многоквартирными домами, не в полной мере освещает вопросы возникновения ответственности управляющих организаций в связи с ненадлежащим уровнем исполнения обязательств. Это обуславливает возникновение ряда проблем в процессе правовой практики, тем самым увеличивая количество нарушений прав граждан — жильцов многоквартирных домов.
Деятельность управляющих организаций является достаточно специфической. Сфера ЖКХ отличается тем, что имеется потенциальная возможность нанесения ущерба широкому кругу лиц, именно поэтому к предоставлению услуг должны допускаться только те компании и организации, которые в полной мере будут отвечать законодательно закрепленным требованиям, наличием лицензии, это повысит законность в сфере деятельности управляющих компаний. Именно такой подход используется в процессе внесения изменений в действующее законодательство, например в статью 12 закона N 99-ФЗ.
В соответствии со статьей 2 закона N 99-ФЗ внедрение и проведение лицензионного контроля в отношении управляющих организаций, позволило заранее предупреждать и пресекать нарушения в деятельности управляющих компаний, в случае выявление нарушений для управляющих компаний применяются меры административного воздействия.
Для усовершенствования системы правового регулирования управляющих организаций необходимо применение системы мер осуществления законности в жилищно-коммунальном хозяйстве, проведение политики усовершенствования правового регулирования должно происходить вкупе с экономическими отношениями, социальной политикой и политической системой, а также с учетом имеющихся особенностей разрешительного воздействия.
Современное законодательство не устанавливает точных требований к системе деятельности управляющих организаций, чаще всего в своей деятельности управляющие организации руководствуются нормами Жилищного кодекса, а также нормативными актами, которые устанавливают основные требования к эксплуатации МКД. Однако, необходимо понимать, что все требования и правила, представленные в данных нормативно-правовых актах, являются указаниями для управляющих компаний.
Безусловно, вышеперечисленные документы представляют правила для собственников многоквартирных домов, которые должны следить за состоянием домов самостоятельно или с привлечением специализированных организаций, к которым и относятся управляющие компании и организации.
Тем самым, можно сказать, что нарушение правил эксплуатации МКД влечет за собой наступление ответственности собственников, однако, стоит выделить тот факт, что если нарушение правил эксплуатации наступило по причине действия (бездействия) управляющей организации, деятельность которой заключается на договорной основе, с выделением финансирования и наложения соответствующих функций, то в данном случае именно управляющая организация понесет гражданско-правовую ответственность, а так же будет обязана возместить убытки, если они имеют место быть.
Проблемы правового регулирования деятельности управляющих организаций заключаются в широком спектре вопросов деятельности компании. Правовое регулирование деятельности управляющих организаций строится в различных плоскостях, сюда входят как особенности лицензирования деятельности управляющих организаций, так и отношения управляющей компании с собственниками жилья, общее регулирование деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ в целом.
В целом, можно сказать, что на сегодняшний день в сфере правового регулирования управляющих организаций имеется ряд существенных проблем.
К таким проблемам относится:
− отсутствует определение понятия «управление многоквартирным домом управляющей организацией»;
− отсутствует представление о системе средств правового контроля, а также защиты собственности и ответственности управляющей компании.
Тем самым, очевидна необходимость совершенствования правоотношений по управлению многоквартирными домами, путем совершенствования законодательства, а также выработки ряда рекомендаций для правоприменительной практики по вопросам деятельности управляющих организаций.
В современных условиях особую важность приобретает создание комплексного подхода к правовому регулированию деятельности управляющих организаций, необходимо проведение реформы в системе правового регулирования управляющих организаций на трех уровнях: федеральном, региональном и муниципальном.
Общественные организации граждан и государственные ассоциации управляющих организаций могут стать движущей силой реформ, создание взаимообмена информацией и внутри этих групп позволит создать наилучшие условия для реализации правового регулирования управляющих организаций.
Кроме того, важным является разработка и принятие правовых норм, задачей которых будет защита управляющих организаций от административного давления, а также правовых норм относительно условий расторжения договорных отношений с управляющими организациями.
Важно, чтобы со стороны законодательства для собственников были созданы такие условия по выбору управляющей организации, которые бы не несли в себе непомерных издержек.
Именно при создании данных условий станет возможным создание полноценного эффективного механизма правового регулирования управляющих организаций в Российской Федерации.
Итак, с целью совершенствования проблем правового регулирования управляющих организаций необходимо использование следующих инструментов:
− проведение реформ на федеральном, региональном и муниципальном уровнях;
− создание общественных организаций граждан и ассоциаций управляющих компаний;
− принятие правовых норм, целью которых будет защита управляющих организаций от административного давления;
− принятие правовых норм относительно условий расторжения договоров с управляющими организациями и создания оптимальных условий для собственников жилья по выбору управляющей организации.
Представленные инструменты позволят комплексно решить имеющиеся проблемы в сфере ЖКХ и убрать пробелы в законодательстве.
Литература:
- Жилищный кодекс Российской Федерации. – М.: Издательство «Омега-Л, 2010. – 72 с.
