В статье рассмотрена проблема управления объектами недвижимого имущества, исследованы ключевые этапы их жизненного цикла и методология менеджмента в зависимости от выполняемого им функционала, а также динамика ключевых прерогатив застройщиков и инвестирующих в развитии их проектов компаний. В ходе исследования была зафиксирована значимость концепции менеджмента коммерческими и объектами недвижимости для достижения высокой эффективности.
Ключевые слова: объекты недвижимости, жизненный цикл объектов недвижимого имущества, инвестиционная и операционная недвижимость, управление и методология менеджмента недвижимого имущества.
Менеджмент в сфере недвижимости в последние годы приобрел особое значение в деятельности домохозяйств и бизнес сообществ. Недвижимость стала приобретаться не только для удовлетворения базовых социальных потребностей в жилищных условиях, но и с целью инвестирования свободных денежных средств и извлечения прибыли.
Для более полого понимания понятия «недвижимость» обратимся к статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) [3], в которой говорится о том, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения данных прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Государственной регистрации подлежат объекты, перешедшие к владельцу в результате наступления права собственности, прав оперативного управления и хозяйственного ведения, прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, ипотеки, сервитутов и иных прав в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В соответствии с ГК РФ «недвижимость» принято рассматривать нескольких ипостасях:
1) Как натуральный (естественный) объект: земельные участки, недра, карьеры, месторождения полезных ископаемых и иных природных ресурсов;
2) Как физически и правовой объект, непосредственно расположенный на земельных участках и тесно связанный с ними: сооружения, жилые и нежилые здания, строения и т. п.;
3) Как объект, не относимый юридически к таковым — совокупность движимого и недвижимого имущества предприятий, значащаяся у них на балансе или арендуемая у аналогичных субъектов с целью осуществления производственно-хозяйственной деятельности;
4) Как объект, относимый к таковым в соответствии с законом: морские суда и суда внутреннего плавания, объекты космической и военно-воздушной отраслей [5].
В нормативно-правовых документах, законодательных и методических актах наиболее часто встречается классификация объектов недвижимого имущества в зависимости от следующих признаков:
1) В соответствии с физическим статусом:
1.1) Земельные участки:
1.2) Здания, сооружения, строения;
1.3) Помещения.
2) В зависимости от места расположения:
2.1) Районная недвижимость;
2.2) Региональная недвижимость;
2.3) Недвижимость в разных зонах города и т д.
3) По размеру площади:
3.1) Малогабаритные объекты;
3.2) Среднего габарита объекты;
3.3) Крупногабаритные объекты.
4) В зависимости от вида собственности:
4.1) Частные;
4.2) Государственные;
4.3) Общественные;
4.4) Коллективные.
5) В соответствии с присвоенным юридическим статусом:
5.1) Приобретенное посредством договора купли-продажи;
5.2) Полученное на основании договора дарения или в наследство;
5.3) Переход в собственность в результате приватизации и т. п.
6) В соответствии с выполняемые функциями:
6.1) Производственного назначения;
6.2) Непроизводственного назначения.
7) По происхождению:
7.1) Выполнимые — здания, сооружения, строения, лесные массивы;
7.2) Невосполнимые — земля, недра, месторождения полезных ископаемых и иных ресурсов.
На протяжении всего своего жизненного цикла объекты недвижимого имущества физически и морально изнашиваются, а также претерпевают правовые и экономические изменения, что можно охарактеризовать как систему последовательных и упорядоченных взаимодействий отдельных этапов функционирования объектов, определяющих для их собственников стоимостную значимость [4].
Объекты недвижимого имущества, за исключением земель и недр, проходят через следующие ключевые этапы жизненного цикла:
1) Формирование недвижимости — сделка или действие, в результате которых объект перешел в собственность владельцу (покупка, дарение, строительство и т. п.);
2) Разработка, эксплуатация, использование (ремонт, реорганизация, расширение и т. д.);
3) Смена владельца;
4) Прекращение существования в результате ликвидации, стихийного или естественного разрушения, износа.
В данной связи, тема эффективного управления фондом недвижимости актуальна в современном мире с его частыми кризисными явлениями и угрозами сокращения части ресурсов [10]. В первую очередь, данная проблема касается сектора коммерческой недвижимости, выступающего лидером отрасли по показателю доходности. Как известно, данная категория недвижимости является наиболее предпочитаемой с целью инвестирования населением и представителями бизнеса свих свободных денежных средств.
Деятельность по управлению объектами недвижимого имущества осуществляется в трех аспектах: правовом, экономическом и техническом [7].
Правовой аспект предусматривает применение наиболее удачного сочетания прав на недвижимость и методов эффективного использования объектов.
Экономический аспект характеризуется через грамотное распределение расходов и доходов, поиск путей оптимизации затрат и повышения прибыли
Технический аспект подразумевает своевременное проведение целого комплекса мер по поддержке в эксплуатационном состоянии объектов недвижимого имущества и предотвращения их преждевременного износа.
В данной связи многими компаниями уделяется особое внимание роли менеджмента, ключевые цели которого могут быть как финансовыми (получение прибыли), так и не стоимостными [6].
К финансово-экономическим целям управления объектов недвижимого имущества относят: инвестиции для извлечения прибыли; сдача в наем (аренду); ведения производственно-хозяйственной деятельности.
К не стоимостным целям перечисляют: использование объекта по прямому назначению (проживание, например); для открытия объектов образования, здравоохранения и иных социальных учреждений; создания объектов инфраструктура.
Однако в жизненных реалиях крайне трудно встретить перечисленные выше цели в своем изначальном виде. Чаще всего, две из них, а порой и более, пересекаются между собой. В качестве примера можно привести покупка с целью инвестирования свободных денежных средств объекта коммерческой недвижимости, который впоследствии сдается в аренду для извлечения его владельцем прибыли. При этом одна из целей является первостепенной (высшей), а остальные уже рассматриваются в качестве средств ее достижения.
Методология управления напрямую зависит от субъекта, оказывающего воздействие на недвижимое имущество. Она представлена следующим арсеналом инструментов:
1)Регулирование рынка государственными органами посредством инструментов прямого административного менеджмента (утверждение правовых норм, законов и постановлений в части контроля ведения сделок с объектами недвижимости, лицензирования компаний в данной сфере и т. п.), косвенного воздействия (налогообложение, предоставление льгот, внедрение целевых программ), решения вопросов пользования землей, её передачи в руки частных предпринимателей и развитии на её территории инженерной инфраструктуры;
2)Общественное воздействие, что предусматривает определение базы для разработки нормативных положений на основе реакции наиболее обширных слоев общества, среди которых профессиональные участники рынка недвижимости;
3)Менеджмент объектов недвижимости, способных приносить своим собственникам наиболее высокие доходы;
4)Управление государственной собственностью — муниципальной недвижимостью, земельными ресурсами, лесным фондом и т. п. [1]
Действие системы управления недвижимого имущества базируется на таких принципах, как:
1) Разграничение по типам (формам) объектов;
2) Классификации объектов;
3) Регистрация имущественных прав и оценка недвижимости;
4) Учет отраслевой специфики менеджмента в сфере недвижимости;
5) Согласования политики в области управления недвижимыми объектами.
Управление недвижимыми объектами осуществляется как самим его владельцем, так и с привлечением управляющей компании. С целью принятия наиболее оптимального решения по данному вопросу, целесообразно провести сравнительный анализ предполагаемых задач и целей по управлению с имеющимися финансовыми, временными и иными ресурсами.
При выборе методов управления объектов недвижимого имущества также учитываются их функциональное назначение.
В менеджменте объектов операционной недвижимости, чьи владельцы используют в основном для ведения бизнеса и производственной деятельности важно, в первую очередь, своевременное принять меры и провести комплекс мероприятий, направленных на поддержание объекта в эксплуатационном состоянии. Такое управление объектами посильно всем собственникам и редко требует привлечение управляющих компаний.
Для объектов инвестиционной недвижимости, ключевым критерием приобретения которых, как упоминалось выше, выступает максимальное извлечение прибыли, целесообразнее будет передача их в доверительное управление профессиональным участникам данного рынка [9].
Инструментами управления инвестиционной недвижимостью могут выступать:
1)Ленд-девелопмент — управление земельными участками, а именно их подготовка к началу строительного процесса. Наиболее оптимален в тех ситуациях, когда инвесторы не имеют желания заниматься процедурами перевода статуса находящейся у них в собственности земли, согласование интересов разных сторон на стадии покупки объекта и т. п. В классическом понимании ленд-девелопмент можно представить как комплекс мер по повышению уровня ликвидности и его привлекательности для инвесторов;
2)Мастер-планирование — процесс, в ходе которого предлагаются меры по строительству зданий на выбранном земельном участке, его наиболее выгодного освоения и развития на его территории различных элементов. По сути, это инструмент формирования и реализации высокоэффективной стратегии по физической, экономической и социальной трансформации [1];
3)Риэлторские конторы, чья деятельность позволяет им выступать в роли брокера, дилера, агента и посредника на рынке недвижимости, обеспечивая безопасность проводимых в его рамках сделок.
Таким образом, под управлением объектами недвижимости понимается комплекс инструментов менеджмента корпоративным имуществом, процессами эксплуатации зданий и земельных участков, связанной с ними инфраструктурой. При этом выбор методологии управления в секторе недвижимости напрямую зависит от преследуемых целей владельцами объектов.
Литература:
- Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. — СПб: Питер, 2013–416 с.
- Боровкова, В. А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / В. А. Боровкова, В. А. Боровкова, О. Е. Пирогова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 417 c.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изменениями и дополнения, вступил в силу с 01.09.2018): Статья 131. Государственная регистрация недвижимости [Электронный ресурс].
- Домнина, С. В. Оценка объектов собственности: учебник. Самара: НОУ ВПО Самарский институт — Высшая школа приватизации и предпринимательства», 2014–70 с.
- Калмыкова, Е. Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие / Е. Ю. Калмыкова, Томский полиграфический университет. — Томск: Издательство Томского политехнического университета, 2011. — 139 с.
- Кобелева, С.А., Муромский А. С. Основы управления недвижимостью: учебное пособие. / С. А. Кобелева, А. С. Муромский. — Орел. ФГБОУ ВПО «Госуниверситет — УИНПК», 2012. — 85 с.
- Мавлютова, А. Р. Внедрение методологии профессионального управления эксплуатацией объектов недвижимости различного функционального назначения. Российское предпринимательство. / А. Р. Мавлютова, ассистент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, Казанский государственный архитектурно-строительный университет. — Издательство «Креативная экономика» — 2015.
- Максимов, С. Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Н. Максимов. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 402 c.
- Юдина, Е. М. Применение методов экономико-теоретических исследований в практике формирования инвестиционных стратегий. Российское предпринимательство/ Е. М. Юдина. — 2015 г. — 82–89 с.
- Преображенская, Е. Г. Методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе. / Преображенская Е. Г. — Российское предпринимательство, 2014–99–106 с.
