This article reveals the essence of business analysis from the point of view of planning activities in the real estate market. The purpose of the article is to determine the role of business analysis for assessing the use of commercial real estate. As a result of a comparative analysis of domestic and foreign sources, the article identifies the features of the concept of business analysis, determines the significant role of the market situation in the price of the object, which indicates the need for forecasting and analytics for business purposes.
Keywords: business analysis, commercial real estate, cyclical phases, management strategy
В современных условиях количество информации и цифровых данных достигает огромных размеров, что приводит к потребности применять и обрабатывать необходимые данные для целей бизнеса. Любой бизнес должен находить возможность изменяться под влиянием внешней среды, подстраиваться под действующие тенденции и оперативно принимать стратегические решения, а для этого необходимо выявить проблему, определить причину возникшей проблемы, а также найти оптимальный путь решения проблемы. Для таких целей и применяется бизнес-анализ.
Научная новизна данной статьи заключается в исследовании бизнес-анализа с точки зрения прогнозирования ситуаций на рынке недвижимости и обоснованности применения аналитических методов для принятия стратегически важных управленческих решений в организациях.
Рассмотрим определения бизнес-анализа, представленные в различных изданиях и ресурсах, в таблице 1.
Таблица 1
Сравнение определений бизнес-анализа
|
Определение |
Автор |
|
Бизнес-анализ — это деятельность, которая позволяет внедрить изменения в организации путем определения потребностей и формировать рекомендации решений, которые обеспечивают ценность для заинтересованных лиц [1, с. 13]. |
Кугаевских, А. В. |
|
Бизнес-анализ — это набор задач и методов, используемых в работе для установления и дальнейшего поддержания взаимосвязей между стэйкхолдерами, регламентными документами и операционной деятельностью организации [2]. |
Никитин И., Цулая М. |
|
Бизнес-анализ можно характеризовать как деятельность, обеспечивающую возможность проведения в организации изменений, приносящих пользу заинтересованным сторонам в определенном контексте, путем выявления их потребностей и обоснования решений, описывающих возможные пути реализации этих изменений [3, с. 9]. |
Чернышева, Ю. Г. |
|
Бизнес-анализ — это набор задач и техник (методов), используемых для работы в качестве связующего звена между заинтересованными сторонами для того, чтобы понять структуру, политики и операции организации, а также рекомендовать решения, которые позволят организации достичь своих целей [4]. |
Согласно BABOK. |
|
Бизнес-анализ — это деятельность, которая делает возможным проведение изменений в организации, приносящих пользу заинтересованным сторонам, путем выявления потребностей и обоснования решений, описывающих возможные пути реализации изменений [5]. |
Сайт wikipedia.org |
Проведя исследование нескольких определений бизнес-анализа и принимая во внимание субъективное понимание процесса бизнес-анализа, можно обобщить определение, сформировав единое: бизнес-анализ — это деятельность, направленная на выявление потребностей заинтересованных сторон, а также обоснование и дальнейшее использование рекомендаций, приносящих пользу в достижении целей бизнеса.
Важно отметить, что бизнес-анализу, по большей части, предшествует потребность: это может быть выявленная и сформированная проблема или же скрытая (несформулированная, но существующая или же неявная, которую заинтересованная сторона не осознает). Есть ошибочное мнение, что бизнес-анализ ровно тоже самое, что комплексный анализ. Однако, есть ряд различий, которые разграничивают бизнес-анализ как отдельную категорию.
Во-первых, конкретность. Результаты бизнес-анализа — это не всегда количественные данные, важнее предоставить результат в таком виде, который максимально закроет потребность в информации для принятия решения.
Во-вторых, комплексность. Это не обязательно изучение всей деятельности компании, это может быть изучение отдельного процесса, в рамках четко очерченных границ.
В-третьих, регулярность. Бизнес-анализ определенных показателей начинается с потребности и заканчивается решением. Отсутствует необходимость непрерывного мониторинга показателей.
В-четвертых, сопоставимость показателей. Вновь выдвинутое решение не обязательно сопоставимо с предыдущими решениями, результаты не всегда однородны, а для улучшения деятельности в будущем в бизнес-анализе есть такое понятие, как метод «извлеченных уроков», позволяющий накапливать опыт прошлых результатов [3, c. 117–119].
Таким образом, проявляется главный аспект данной статьи — применение бизнес-анализа, как системы стратегического управления на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости развивается циклично и весьма подвержен колебаниям спроса и предложения. Циклы могут быть затяжные, а могут быть почти незаметны.
Экономическая теория выделяет четыре основные фазы цикличности рынка недвижимости:
- Спад. Спрос на объекты недвижимости снижается и достигает минимального показателя, низкая активность покупателей и арендаторов является причиной роста вакантных площадей и сокращения количества закрываемых сделок участниками рынка. Как следствие, снижаются арендные ставки и рыночные цены объектов.
- Оживление. Просматриваются позитивные тенденции спроса, но свободные площади еще в избытке. Ставки на аренду и покупку возрастают незначительно.
- Рост. Рынок оживляется значительно, возможно наблюдать скачок спроса и снижение вакантности площадей. Рынок нуждается в ведении новых объектов, развивается строительство. Растут ставки на аренду и цены на объекты.
- Бум. Характерно снижение спроса при внушительном количестве вакантных объектов, образованных под влиянием стадии роста. Объем площадей уже не может быть распределен на рынке, ставки и цены останавливаются и больше не повышаются [6, с. 60–61].
Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что цена объекта не всегда зависит только от характеристики самого объекта. Важно учитывать и экономическую ситуацию, которая влияет на рынок недвижимости. Рынок недвижимости очень чувствителен к изменениям, особенно глобальные экономические потрясения способны значительно изменять его.
Именно поэтому, применение бизнес-анализа для оценки использования объекта недвижимости играет весомую роль.
Стратегия управления недвижимым имуществом должна быть отдельной бизнес-стратегий. В условиях постоянно меняющихся рыночных ситуаций, важно принимать решения оперативно. При этом выделяют два весомых фактора:
- У компании нет недвижимого имущества в собственности. Тогда многое зависит от собственника имущества и принятых им решений.
- У компании чрезмерно много недвижимого имущества. Тогда поднимается вопрос эффективного управления большим количеством активов.
И если первый фактор позволяет компании быть более мобильной, то второй буквально вынуждает прогнозировать модели поведения [7, с. 766].
Применение бизнес-анализа, как системы стратегического управления на рынке недвижимости, является вполне обоснованным: динамичный рынок с меняющимися условиями, политическая напряженность в России. Все это оказывает влияние на рынок недвижимости. Этот рынок одним из первых реагирует на любые экономические шоки. Чтобы выдержать конкуренцию необходимо учитывать большое количество факторов, влияющих на рыночную конъюнктуру.
Литература:
- Кугаевских, А. В. Проектирование информационных систем. Системная и бизнес-аналитика: учебное пособие. Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2018. 256 с. ISBN 978–5-7782–3608–0. — Текст: электронный. — URL: https://znanium.com/catalog/product/1867932 (дата обращения: 22.05.2022). Режим доступа: по подписке.
- Никитин И., Цулая М. Введение в дисциплину бизнес-анализа (BABOK). Текст: электронный. URL: http://www.bainr.ru/article14.html
- Чернышева, Ю. Г. Бизнес-анализ: учебник. Москва: ИНФРА-М, 2022. 648 с. DOI 10.12737/1858243. ISBN 978–5-16–017488–4. — Текст: электронный. URL: https://znanium.com/catalog/product/1858243 (дата обращения: 22.05.2022). Режим доступа: по подписке.
- Business Analysis Body of Knowledge / перевод BABOK нарусскийязык (IIBA), URL: https://analytics.infozone.pro/chapter-1-introduction/
- Сайт wikipedia. Бизнес-анализ. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Бизнес-анализ.
- Савельева, Е. А. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие. Москва: Вузовский учебник: ИНФРА-М, 2020. 336 с. Текст: электронный. — URL: https://znanium.com/catalog/product/1085897 (дата обращения: 22.05.2022). — Режим доступа: по подписке.
- Лапенков, Н. О. Стратегии управления недвижимостью. Текст: электронный // Молодой ученый. 2016. № 10 (114). С. 766–769. URL: https://moluch.ru/archive/114/28991/ (дата обращения: 22.05.2022).
